主流信托公司地产投资实力分析

段海燕

摘 要： 主流信托公司业务范围包罗万象，是目前仅有的涵盖资本市场、货币市场和产业投资三大市场的金融机构。近三年，房地产信托规模快速増长，笔者针对68家信托公司地产投资管理能力展开研究，以期对信托市场有抛砖引玉之效。

关键词： 信托；地产投资

主流信托公司业务范围包罗万象，是目前仅有的涵盖资本市场、货币市场和产业投资三大市场的金融机构。近些年来，凭借着市场机会和制度优势，信托公司的资产管理规模迅速膨胀。根据信托协会的官方数据，截至2013年末，由68家主流信托公司构成的信托行业资产管理规模已达到10.9万亿元，资产规模仅次于“银老大”银行业，已成为第二大金融行业。

随着地产业的逐步发展，房地产业已变身为信托公司的重点投资领域。从68家主流信托公司投向房地产行业的资金占比来看，2013年地产投资平均占比达到19%，少数信托公司超过70%。与此同时，近五年地产行业信托规模极速増长。根据监测数据，2012年-2014年的地产业信托规模分别为3139.01亿元、2197.58亿元和4004.74亿元，每年的同比增长率分别为56.97%、-29.99%、82.23%。

进入2014年，银行信贷收紧直接引发房地产市场低迷，房地产企业对于资金面的需求持续增长，这为地产业信托的快速发展提供了市场机遇。监测数据显示，2014年上半年，主流信托公司发行的地产业信托规模为1628.8亿元，与2013年同期的1634.5亿元的规模相比，数据基本持平。但是，今年以来，地产市场低迷期，信托等金融机构在对于地产业的投资趋于谨慎。尤其是在房地产企业资金面仍然趋紧的形势下，房地产企业对信托资金的需求规模较大，对于信托业务是一个比较好的増长机会。但是，这也就意味着投资地产业信托的潜在市场风险正在渐渐加大。

基于以上因素，笔者针对68家主流信托公司的地产投资管理能力开展研究，并完成了《信托公司地产投资管理能力研究报告》。在报告中，不仅对68家信托公司房地产投资管理能力做了系统分析，还特别针对这些信托公司开展运营实力、房地产投资实力和主动管理能力三个方面单项研究，主要研究成果如下：

首先，从信托公司地产投资实力单项指标来讲，信托公司地产投资实力主要反映的是信托公司在地产投资上投入的资源、专业化程度以及对地产行业的风格偏好。具体而言，在《信托公司地产投资管理能力研究报告》中，68家信托公司地产投资实力主要包含产品发行能力、收益能力和专业能力这三个一级指示。其中，在产品发行能力上，我们选取资产2013年和近3年（2011-2013年）发行地产项目数和地产信托募集规模为二级指标，以避免不同年份数据波动对信托公司产生影响；在收益能力上，我们选取地产信托平均预期年收益率作为二级指标，在专业能力上，我们选取2013年新发行地产信托占信托行业地产信托规模之比和2013年新发行信托占公司内部信托之比来衡量。具体如下图所示：

通过大量数据监测与运算后，我们得出68家信托公司地产信托的产品发行能力、收益能力和专业能力三个一级指示排名值，然后，我们再给予产品发行能力、收益能力和专业能力这三个一级指示一定权重，得出68家信托公司的地产投资实力，具体排名情况如下表所示（表中列出了排名位于前10位的信托公司排名）：

68家信托公司的地产投资实力TOP10

排名 信托公司 地产投资实力得分

1 中融信托 88.16

2 四川信托 63.80

3 新华信托 62.63

4 华润信托 59.60

5 中铁信托 53.36

6 杭工商信托 50.85

7 安言信托 48.28

8 大业信托 47.13

9 百瑞信托 46.86

10 甘肃信托 46.24

数据来源：用益信托网，同策咨询研究部整理

根据上述68家信托公司地产信托投资实力排名结果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川信托、新华信托、华润信托、中铁信托、杭工商信托、安信信托、大业信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地产投资实力表现较强主要是受产品发行能力影响比较大，比如，中融信托、华润信托2013年地产信托发行规模分列第1、2位，为63416亿元和33215亿元，远远超出其他信托公司，这一定程度上为它们的地产投资实力加分。

同时，从其他地产投资实力排名靠前的信托公司来看，四川信托、新华信托、平安信托、杭工商信托、中铁信托，这些信托公司2013年的地产信托发行规模排名位于第4-8位，均在130亿元以上，安信信托 2013年的地产信托发行规模排名位于第10位，发行规模达到了 1304亿元。同样，这些信托发行规模较大的公司也具有较强的投资实力。

数据显示，2013年整个信托行业发行的地产信托的总规模为 399967亿元，而地产投资实力排名前十位的信托公司的集中度达到5497%，行业集中度达到了较高的水平。

但是，对于发行规模靠前的信托公司来说，地产信托产品的收益率排名没有优势，收益率排名反而位于中游水平，而且对于平安信托和华润信托，其地产信托产品的收益率排名比较靠后。

研究发现，信托公司地产信托募集规模和收益率有着相反的关系，即地产信托募集规模高，收益率低，反之，地产信托募集规模低，收益率高。原因可能在于规模较小的信托公司交易对手主要是中小型开发商，这些中小型开发商议价能力更弱，只能承受更高的融资成本；较大规模的信托公司的交易对手主要为大型品牌开发商，而大型品牌开发商信誉能力较好，议价能力较强，此时，融资成本往往低于中小开发商。 （作者单位：山东省青岛市市北区人民政府辽源路街道办事处）

参考文献：

[1] 邓宜飞，《房地产企业信托融资研究》，2012

[2] 李健飞，《美国房地产信托基金研究及对我国的启示》，2005

[3] 王磊，王毅，《新形势下我国发展房地产信托投资基金可行性分析》，2009

[4] 王孟夏，《我国房地产信托投资基金（REITs）发展环境研究》，2010

[5] 樊永锋，《房地产信托下半场：政信类、优质地产项目成首选》2014