秀洲区拆迁安置小区“非正规治理”模式初探

袁权红

摘 要： 随 着秀洲区城市化进程不断加快，城镇建设规模迅速扩张，农民集中安置已成为推进城市化建设及优化利用土地资源的重要举措。大量的农民被征地拆迁转变成居民，从农村到了城镇生活。拆迁安置小区存在环境脏乱差、自治管理意识不强、物业费难收、拆迁小区房屋出租户多等问 题，政府这几年也在管理上下了很多功夫，但是某些问题还是存在。因此要探讨将“非正规治理”引入拆迁安置小区的管理。

关键词： 拆迁；安置；非正规；治理

近十几年来，秀洲区的城市化进程不断加快，城镇建设规模迅速扩张，农民集中安置已成为推进城市化建设及优化利用土地资源的重要举措。拆迁安置的模式也从最早的宅基地异地迁建安置转变为小区住宅安置，例如：佳园小区是较早一批拆迁安置房，小区建设于1999年，整个小区有7栋楼280套房子；殷秀花园建于2003年，共有30幢房子；高桥花园是高照街道最大的一个拆迁安置小区，建于2005年，有113幢房子近6000人。秀洲新区从2012年开始至今正在建设的拆迁安置小区约45万平方米（包括经济适用房），总投资近14.7亿元。随着拆迁的进行，大量的农民被征地拆迁转变成居民，从农村到了城镇生活。那么如何加强这些拆迁安置小区的建设管理，值得我们思考和改善。

一、拆迁安置小区现状问题

1、环境脏乱差： 高照街道的象贤、秀园、陶泾和新义四个小区都是以农村宅基地异地迁建为安置方式的农村拆迁安置小区，涉及3个拆迁村，共有本地居民5000余人，新居民2万余人，辖区交杂、道路错综，均为开放式小区，长久以来成为各类案件的高发地带，居民抱怨较多。另外由于居民的生活方式、生活习惯和思想观念还没有真正从农民向居民转变，部分基础设施建设相对滞后、外来人员量大面广、管理资金缺乏等也给小区的管理增添了难度。乱搭建、乱堆放、乱种养、乱设摊、乱停放、乱张贴等现象十分严重，成为城郊接合部新社区建设和管理中的“顽疾”。且部分小区建设时间较早，停车难。

2、自治管理意识不强： 拆迁安置户群体特殊，部分安置户农村情结很深，入住安置房后仍承袭原有的生活习惯；部分安置户在拆迁时存有矛盾，安置后便迁怒于物业；部分安置户确为经济困难者，经济来源稀少，生活消费能力低。上述人群虽转变为小区业主，但缺乏消费意识、参与意识，对小区公共设施部位的保护意识淡薄，违章乱搭建、绿化带种菜、底层室内打井、杂物随处堆、垃圾随手扔、衣物随处晒等不文明行为相当普遍，管理困难。

3、物业费难收： 拆迁安置小区的物业管理费收费以0.25元/平方米/月，比一般的商品房小区来说已经是较低的价格了，但是每年物业公司在向居民收费时经常出现拒交现象，收缴率极低。承担拆迁安置小区物业管理的公司一般为街道下属的物业公司，以新城大众物业管理有限公司为例，它是秀洲区新城街道的下属物业公司，主要承担佳园小区、秀洲花园、殷秀花园三个拆迁安置小区的物业管理，每年需要承担的物业管理和小区改造提升所需的费用为500万元左右，由于物业费收缴率只有20%左右，其剩余的费用需要秀洲新区、工业园区采用财政补助的方式提供保障，这样的模式无疑增加了政府的财政负担。

4、拆迁小区房屋出租户多： 拆迁安置户分配到的房屋一半以上都用来出租以获得收益，且房屋租金便宜，吸引了大量外来的新居民租住。外来新居民在拆迁小区的比例增加，该类居民流动性大，城市生活观念薄弱，势必会影响小区的管理。群租、混租、分租现象存在，楼道小区的卫生、安全难以控制。

二、目前采取的管理措施

在社区管理上： 从2008年开始街道开始在管理模式上下功夫，定下了将市场管理与行政管理相结合、统一管理与分类指导相结合、小区事务管理与新居民事务管理相结合的实施原则；组织架构上在把物业管理推向市场的同时，在三个村成立小区事务管理服务站；资金来源上由秀洲新区、秀洲工业园区、街道、村和小区居民共同分担这样的社区化长效管理机制。

在居民素质提升上： 以殷秀花园为例，为了让拆迁安置居民能更快的融入到社区生活，社区建立了一支以拆迁居民为主的社区文化活动骨干队伍，并聘请老师进行培训、指导；开展丰富多彩的广场文化活动，如举办群众文艺展演、夏季纳凉晚会、闹元宵民俗灯会等文化活动；利用展板、宣传窗进行科普知识、文明礼仪、法律法规等知识普及。并和嘉兴电大合作，定期组织居民参加职业技能培训。通过各项活动的开展，居民的素质有了一定的提升。

在物业管理上： 秀洲区在今年通过对物业服务管理工作打分测评来提高物业管理水平和服务能力，又通过督促公职人员、党员干部带头清欠物业费，这样的双重模式来健全物业长效管理机制。

在新居民管理上： 按照“综合管理”的要求，将新居民登记发证率、“人户一致”率、出租房屋网上登记备案率等作为新居民服务管理工作的重要内容，切实落实各项工作措施，协助公安机关做好流动人口治安管理工作，完善新居民日常治安管理机制。以新居民教育培训基地建设为依托，加强新居民思想道德、法律法规、职业技能教育，促进整体素质的提升。

通过以上几方面的管理提升，秀洲区各拆迁安置小区的情况有了很好的转变，违章搭建的情况通过秀洲区政府“三改一拆”的政策已基本整治，但是像小区菜场、卫生治安条件差、群租等情况还是屡禁不止。

三、初探“非正规治理”的引入

1、探讨用非正规经济模式治理乱设摊

拆迁安置小区广场上或是路边每到傍晚时便会形成一个流动市场，卖菜、卖水果、卖小商品的摊贩集聚，因此而产生的垃圾和噪声让小区居民头疼不已。但是，你也不能够否定其存在的意义。首先本地拆迁居民的生活习惯，使得他们养成了见地就种的习惯，大部分在小区里设摊买菜的人都是在家闲来无事在周边垦地种菜的老人，他们的菜不仅价格便宜，而且非常新鲜，深受本小区居民的喜欢。其次一些外来新居民租户也在小区里开始设摊卖些小商品、水果等，作为其在这个城市谋生的一种方式，也作为其融入这个小区的一种方式，与这里的居民们互相了解和认识。再次，拆迁安置小区周边的配套不是很健全，菜场、商场相对来说较远，小区中的小摊就像便利店一样给小区居民带来了方便。

小区设摊现象可作为一种非正规经济模式。非正规经济是相对于正规经济的一种经济范畴。泛指缺乏或违反部分合法手续、未被统计的、零散的、小规模的经济活动①。小区里设摊的人一般是本小区的居民，存在年龄较大、劳动技能不高、文化素质较低、收入水平有限等困难。为了追求小区整洁美观而经常打压这种非正规经济，会造成了小区生机的丧失和邻里文化的消褪。

因此应该允许这种现象的存在，但是要通过治理。即规定好出摊的地点、时间、数量，特别是对事后垃圾的清理工作要规定到每个单位每个人。设摊者有其利也要有其义务，保障环境的整洁干净。以殷秀花园为例，今年社区针对小区居民在广场卖菜的情况，给其提供了小区门口的公共用房作为场地，在每天下午3点开放，只允许本小区居民设摊，且在关门前必须把屋内卫生打扫干净。这样的做法使广场干净了，噪声没有了，小区居民也得到了便利，效果明显。

2、探讨非正规社区治理

非正规的社区治理打破物业管理和政府规定的条条框框，例如在拆迁安置小区，应划定某块公共用地区块设置晾晒区，将晾晒也集中了。天气好的情况下晾晒现象肯定存在，怎么避免不乱就是非正规治理的作用。对于老旧拆迁小区停车难问题，不要死管着绿化率不放，通过拓宽道路增加停车位及采用植草砖改造绿地两种方式，可以有效的解决该项问题，赢得居民的欢迎。另一方面关于外来新居民的管理，城市生活中“异乡人”心态文化氛围越来越浓，拆迁安置小区的外人人口数量逐年上升，非正规治理能从一定程度上减轻“异乡人”心理，通过邻里文化的增强，互相学习、互相帮助，使其成为这个小区中的一员。

对于社区再造来说，有赖于具有自我造血、自我修复、自我再生、自我循环的各类再生性社会组织的成长②。在社区成立社区服务中心或是居家养老服务中心，充分强调其服务的特性，削弱行政化倾向，凸显社工的专业服务技能。

3、探讨非正规物业费的筹集

在物业费 收取率不高且难收的前提下，撇开政府财政补助的部分，应进一步扩大物业费筹集的渠道。可采用有偿服务与社区互助相结合，寻求企业赞助；挖掘公益性服务中的微利项目，开发社区经营性项目，其收入作为社区物业管理的费用；推广小区公共用房的招商引资项目等等这些我们暂称为非正规物业费。非正规物业费筹集模式可以减轻政府的财政负担，保障拆迁安置小区物业管理费用及基础设施改造提升的资金来源。

对于“非正规治理”在拆迁安置小区管理上的引入，学生也是在《社会主义建设理论与实践》讲座课之一陈映芳老师的《非正规治理与城市的生活秩序》上有感而发，体会到现在的城市生活中存在的灰色地带，它也是政府正规性管理需要的产物。对于城市生活的拆迁安置小区居民，也要用非正规性特质的包容性来对待。通过一定时间的治理和磨合，使非正规性不是灰色，而能成为一个社区治理上的创新。 （作者单位：上海交通大学）

注解：

① 张磊 张秀智.新型城镇化视角下的城市非正规经济治理.光明日报. 第一段

② 唐亚林.城市生活的非正规性及其治理.江南大学学报.2011年第04期.52页

参考文献：

[1] 唐亚林.城市生活的非正规性及其治理.江南大学学报.2011年第04期.51-52页

[2] 张磊 张秀智.新型城镇化视角下的城市非正规经济治理.光明日报.2013年6月12日第006版

[3] 张妍.嘉兴市拆迁安置小区社区管理模式问题分析及对策.中小企业管理与科技.2014年第04期. 58-60页