我国农村居民住房问题研究

2015-05-30刘宝香

现代管理科学 2015年12期

摘要：我国经济社会正处于转型时期。农村居民的住房问题，不仅决定着农村居民的切身利益，而且关系到我国经济社会的稳定与发展。文章立足于我国农村居民住房现状及存在的问题，分析了我国农村居民住房消费偏好明显增强、农村住房建设缺乏有效规划、以及二元制度阻碍城乡住房统筹等原因，提出了科学引导农村住房消费、加强农村住房建设规划、以及建立城乡统一制度框架等对策建议。

关键词：转型时期；农村地区；住房问题

当前，我国经济社会正处于转型时期，一方面，我国经济面临着调结构、防通胀和稳增长的压力，另一方面，我国社会面临着利益分化和社会变迁的考验，社会纠纷和社会矛盾极易出现甚至激化。农村居民的住房问题，不仅决定着农村居民的切身利益，而且关系到我国经济社会的稳定与发展。近年来出现的空心村、城中村和小产权房现象值得关注，这些问题的解决有赖于农村住房现状和住房问题的分析、思考、甚至解决，本文就将从这个角度进行尝试。

一、我国农村居民住房现状及存在问题

长期以来，我国农村居民住房独立于国家公共住房政策体系，存在明显的“自建自管自用自灭”特征，无论是在数量、质量方面，还是农民内部效应和社会外部效方面，都存在着相应的问题。

1. 农村住房数量已达较高水平，但浪费现象严重。改革开放之后，在我国沿海一些相对发达的地区，农村住房建设经历了20世纪80年代中期、20世纪90年代中期和20世纪90年代末至21世纪初期三次高潮，住房建设形式由砖木（瓦）房逐步向平房改建楼房、钢筋混凝土结构楼房等较高品质、较新设计过渡升级，极大地改善了我国农村地区住房质量和居住条件。根据中国农村统计年鉴的数据显示，2010年我国农村地区居民的人均住房面积为34.1平方米，远远高于同期城市居民的人均水平。

在农村住房数量已经达到较高水平的同时，我国农村地区存在着严重的住房浪费现象，并与城市住房短缺状况形成鲜明的对比。安徽农业大学经济管理学院2010年暑期对安徽省6县（蒙城、肥东、肥西、宣城、休宁、怀远）的调查数据显示，安徽省农村居民户均居住面积为135平方米，人均居住面积为32.5平方米。而2011年初对潜山县余井镇文治村114户农户住房情况调查显示，文治村总体住房空置率约为42%，打工户住房空置率约45%，也就是说，农民工家庭的农村住房中将近一半处于过剩状态。而外出打工户中，仅有3户在打工城市买房自住，其余都是通过租房、集体宿舍或者工棚解决居住问题，人均面积一般不超过4平方米。如此来看，一方面是农村住房的严重浪费，另一方面却是城市住房的严重短缺，这种住房资源在城乡范围内的不均衡分布与住房需求的极大反差有必要引起社会各界的关注和重视。

2. 农村住房质量存在着低水平基础上的較大差异。农村住房普遍存在基础设施配套建设不完善的局面。同时，与城市住房建设科学、有序和严格的管理程序相比，我国农村住房建设往往由于在缺乏统一设计和专业施工的情况下就地取材、自行建设，住房质量普遍不高，加上由于种种原因造成的住房维修工作的滞后，住房寿命较短，呈现低水平重复建设的状况。所以，农村住房的频繁建设和翻修工作较为常见，很多农村住房十年左右就面临着翻修或重建。

另外，农村住房本身的质量在地域分布、收入水平和年龄结构等方面，都存在着较大的差异。从地域分布方面来看，受我国经济发展水平区域性差异的影响，我国东部地区农村住房建筑结构和建筑材料所体现的住房质量明显高于我国中西部地区。从收入水平方面看，同一农村地区内较高收入家庭所居住的住房往往较新（包括新建和新装修住房），而较低收入家庭所居住的住房较为陈旧。从年龄结构方面来看，中老年人多居住在较为陈旧的住房里，而年轻人多倾向于居住较新住房（包括新建和新装修住房），新婚夫妇尤其如此。

3. 农村住房建设存在严重的土地浪费现象。农村住房多以户为单位以院落的形式分散修建和存在。并且，农村住房兼有生活和生产的属性。因而，农村住房户均占有土地的数量和城市相比就比较大。同时，由于农村住房的低质量和较短寿命，重复修建的情况也较为常见。并且，由于农村建设住房的过程中很多人将原有旧房的宅基地废弃，重新选址建设新的住房。如此以来，农村住房在初次建设和二次建设过程中占用了大量的土地，造成了农村土地资源的严重浪费。同时，由于农村住房建设缺乏统一、严格的规划限制，很多地方的农村住房建设呈现整体无序和局部零乱并存的现象。这不仅不利于农村住房作用良好地发挥，而且容易造成邻里之间相互的负面的影响。更为重要的是，这又在一定程度上加剧了土地资源的浪费。土地是人类社会赖以生存的稀缺资源，与城市土地寸土寸金的局面对比，由农村住房建设引起的土地资源浪费现象值得引起社会重视。

二、我国农村住房问题原因分析

1. 农村居民住房消费偏好明显增强。众所周知，“有恒产者有恒心”。我国传统住房观念根深蒂固，农村居民更是具有注重建房盖屋的传统习俗。长期以来，由于劳作时间的季节性、自由性，农村居民的闲暇时间较多，邻里之间的交往和沟通也较多，因而相互之间的攀比现象也较为明显，进而容易形成一种注重住房建设传统观念基础上的特有的住房炫耀心理。

近年来，随着收入水平提高和住房消费环境的变化，农村住房消费偏好明显增强。在缺乏良好投资渠道和特有住房炫耀心理的双重作用之下，农村居民收入水平不断提高更是推动了农村住房的消费进程。同时，伴随着城市住房制度改革，城市居民的住房水平有了明显的改善，并且出现了住房消费的两极分化。农村进城务工人员亲自目睹或部分体验了城市住房的高品质现象。部分进城务工人员的返乡以及交流有可能影响农村居民的住房消费理念，从而进一步影响农村居民的住房消费偏好。

总之，在传统住房消费观念的基础上，受特殊群体炫耀心理、收入水平提高和消费环境变化的影响，近年来我国农村居民住房消费偏好明显增强，并带来了农村住房建设的又一轮热潮。

2. 农村住房建设缺乏有效规划。长期以来，我国农村地区的住房建设独立于政府公共住房政策体系之外，呈现为“自建自管自用自灭”的局面，有的地区缺之统一、科学的规划，有的地区虽然进行了规划但因种种原因而没有真正执行，从而缺乏科学有效的住房规划的引导和规范。农村居民在农村集体土地“无偿、无限期、无流转”的制度框架之下的建房行为有很大的随意性，人均、户均建房用地超标的情况较为多见。加上农村住房建设分散布局和朝向不一的空间结构特征，农村住房建设过程中的土地浪费现象十分突出。同时，由于乱搭乱建行为造成农村道路堵塞、环境恶劣等一系列乱象，导致一些农村地区呈现出脏、乱、差的尴尬局面。在新建农村住房的过程中，又因中心村落的不良環境而呈现出竞相远离中心村落建设的特征，进而形成“空心村”现象，并进一步加重了土地资源的浪费。而且，在农村村庄内部住房规划滞后现象存在的同时，村庄整体的有效规划同样存在不少问题。另外，由于农村住房建设的分散布局，使得农村住房与公共设施的建设难以实现良好的衔接。如此以来，农村住房又因为公共设施的配套不足而处于较低的质量层次，住房使用寿命缩短，从而加剧了农村住房消费领域中的矛盾。可见，在农村治理过程中，有必要呼吁农村住房建设的科学规划和有效管理，以促进农村包括住房在内的事务管理。

3. 二元制度阻碍城乡住房统筹。由于我国土地制度和住房制度的二元性特征以及严格的户籍管理制度，除了国家参与的土地征用行为，土地和住房难以在城市和农村范围内实现统一的、横向的流动转移和余缺调剂。并且，多年以来，由于农村土地特别是宅基地的“无流动”特征，以及农村住房保障制度的缺位，在我国城市化进程日益加速的情况下，难免形成进城务工农村人口城市住房的短缺状况和农村原有住房空置现象的并存。这样，一方面是农村范围内土地资源和住房的严重浪费，另一方面却是城市范围内土地资源和住房的明显短缺，在一定程度上造成了城市商品住房价格过高、中低收入群体住房问题突出等一系列的问题。城乡之间土地资源乃至住房资源的统筹兼顾，有可能成为解决城市住房问题和农村住房问题的一个突破口。在城乡范围内统筹土地制度、住房制度和户籍制度的改革，有利于农村住房问题的良好解决。

三、解决我国农村住房问题的对策建议

1. 科学引导农村住房消费偏好。现阶段，我国农村特有的住房消费偏好的形成是我国农村住房消费传统观念、农民收入水平提高和住房消费环境变化共同作用的结果。所以，我国农村地区住房消费偏好的科学引导必须从这三个方面着手。首先，由于我国农村住房消费的传统观念根深蒂固，难以在短期内迅速改变，对住房传统观念引起住房消费偏好程度的变化不能寄予太大的期望，只能在有限的范围内予以影响，并主要通过后两个方面寻求干预的途径和方法。其次，对于近年来日益提高的农民收入水平，应进行科学的消费引导和投资引导。一方面，通过观念引导使农村居民逐渐建立和形成科学合力的住房消费理念。另一方面，重点在于拓宽农村居民的投资渠道，以实现农村居民的增收愿望，进而分流住房方面的过度消费。第三，住房消费环境的改善有赖于城乡整体范围内住房市场的健康运行和住房保障与住房制度的完善。从这个意义上讲，我国农村住房问题的有效解决有赖于建立城乡统筹意义上的住房市场和住房保障制度，并妥善解决住房消费方面的两极分化问题。目前来讲，亟待解决的问题是在城乡统筹的背景下建立城乡住房分层供应体系，并培育科学的城乡住房梯度消费理念。

2. 加强农村住房建设统一有效规划。我国农村住房规划制度的不完善致使农村地区住房呈现无序布局、重量轻质的局面，造成了农村范围内土地资源的严重浪费，也带来了农村环境恶劣、村庄“空心化”以及农村配套建设滞后等不良现象。完善农村住房规划制度，并加强农村住房的规划引导，势在必行。首先，住房规划要结合农村当地的自然环境、经济状况、生活习惯和社会文化等方面的适应性，真正做到因地制宜、落地生根。其次，住房规划的最终实施有赖于农村居民的有效配合，有必要通过适当的舆论宣传，影响农村居民的住房消费观念，促进农村住房的科学消费，进而实现农村住房规划的有效引导。另外，农村住房规划也离不开政府的政策引导和金融支持。农村居民建房资金往往来源于家庭农业积累以及向亲戚朋友借钱，与城市居民多年来依赖于银行住房贷款的模式不同。向农村居民适当倾斜的政策引导和金融支持有利于当前农村住房问题的解决。加强农村住房建设的统一有效规划，有利于缓解由于农村住房无序建设带来的土地浪费现象，有利于从整体上改善农村住房的配套建设，也有利于农村内部以及整个农村的布局，从而改善农村居民居住的内外部环境并真正提高居住水平。

3. 建立城乡统一制度框架，加快要素合理流动。我国农村住房消费过程中日益暴露出来的住房浪费、住房质量低下和土地浪费问题的真正解决，除了科学引导农村住房消费偏好和加强农村住房建设规划之外，还要依靠制度方面的有关支持和环境营造。首先，统一的、城乡统筹的土地使用制度有利于形成农村宅基地在农村内部、农村集体之间和城乡之间实现必要流动的重要保障。实现农村内部和农村之间宅基地的合理流动，农民可以利用自家宅基地或其他家庭宅基地（经过必要程序、付出相应代价之后）进行就地原有基础上的扩建改建，从而实现始于个别家庭住房建设行为的土地节约。实现城乡之间宅基地的合理流动，有助于城乡居民对土地资源的合理使用，有利于解决进城务工人员农村宅基地浪费、城市居所没有着落的难题，也给城市已退休职工为代表的愿意回乡居住的人群提供了选择。其次，统一的、城乡统筹的住房制度更是解决农民工农村住房过剩与城市住房不足矛盾的直接支持，有利于住房资源在城乡范围内的进一步调整和有效配置。面对住房供求关系在城乡范围内的诸多矛盾，突破住房市场和住房保障政策的城乡界限已经提上历史日程。目前，许多学者已经进行了统筹城乡住房市场和住房制度有关方面的研究和探索，但具体的实施办法仍然有待于进一步的研究。最后，统一的、城乡统筹的户籍制度有利于居民在城乡之间的良性流动，对于城乡住房问题的解决有着重要的作用。在目前我国积极推进新型城镇化建设的过程中，数量巨大的农村居民将进入城市并且实现市民化。没有统筹城乡的户籍制度的支持，城市化进城将会首先遇到人口有效流动的瓶颈约束。多年来，我国特有的农民工迁徙现象就是明显的例子。更为重要的是，大量的流动人口给城市带来人力资源的同时也带来了包括住房问题在内的城市管理方面的诸多问题。城市居民向农村居民的转化虽然在数量上一时难以和进城人员相比，但由此带动的城乡范围的人口双向流动可以带来相应的社会影响，也有可能在一定程度上促进城乡之间包括宅基地和住房的其他要素流动。

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