浅析房地产企业投资管理及风险控制

作者简介：范慧敏（1983.07—）女，汉族，福建省大田县，本科，中级经济师，助教，现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师。

摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。

关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制

一、引言

近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。

二、房地产投资开发项目的特点

（一）房地产开发项目投资巨大

房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。

（二）房地产开发项目投资差异明显

投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。

（三）房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地区所花费的投资费用不同，其结果就使得房地产在开发项目投资方式和行動上截然不同。因此，房地产开发项目只有通过投资估算、决算、结算价、竣工结算等方法，来计算投资额度的多少。

（四）房地产开发项目的投资确定依据具有复杂性

房地产开发项目具有一定的单一性、复杂性。在不同的建设阶段期间，投资在控制额度上的确定依据也是不尽相同的，但两者间的关系是互为基础，引导的。如投资估算的指标是编制投资估算的确定依据，它具有较强的综合性、概括性。可适用在可行性研究阶段，概算用于初步设计概算阶段，是用于计算房地产开发项目的概算、控制和指导设计。同时概算可做为编制估算指标中的基础和实用依据。二者共同构成了房地产开发项目投资的内容等，这些都说明了房地产开发项目投资确定依据具有复杂性。

三、我国房地产企业投资的意义

房地产企业投资是企业生存发展、获取利润的基本前提。当房地产企业想要进军新的行业时，在此过程中就要进行投资。通过投资，来确立企业的经营方向和经营方式。所以投资决策的正确与否，是直接关系到企业的未来。房地产企业通过投资生产经营活动，来获取经营利润。也可以通过购买股票、债券等证劵向其他公司投资，或者转让证券来获得资本。同时房地产企业投资是企业保值和增值的有力手段。由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目，也是房地产企业资本保值和增值的有力手段。

四、房地产企业投资管理中的问题探究

（一）普遍缺乏高素质的投资管理人才

在成功的房地产企业投资管理中，其根本在于人才。投资是靠智力的，因所涉及的层面很广、在分析研究的决策中较为复杂，加上现代管理技术水平的快速变化和迅猛发展，对企业投资管理者的综合能力提出了更高的要求。管理人员的背景特征的平均水平和异质性、年龄因素等都会对投资产生很大的影响，而在现实中存在着投资管理者专业基础差、工作经验少、后续教育不足等问题，这严重制约了企业各项投资管理活动依法、有效、科学合理地开展，往往由于投资管理人员的不善管理和其它错误行为造成了企业投资的失败。

（二）投资缺乏科学的规划、存在投资过度问题

房地产企业在进行投资前应先进行可行性分析和论证，充分研究所要投资的项目，认真分析投资风险和收益，然后做出投资决策。在实际投资管理过程中，很多企业就常常只是凭借自己的主观判断，盲目投资，这不仅影响到企业的资金运转，也会对企业经济效益的提高起到制约的作用。房地产在改革开放以后，由于地方政府的干预，大量出台优惠的土地政策，使有的房地产企业和政府合作展开“圈地运动”，抬高地价，造成房价居高不下，低价位的住房供不应求，高档住宅供过于求等结构性失衡。

（三）资金来源单一，资产负债率高

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，而我国房地产企业的资产负债率普遍较高，平均都在70%以上，表明我国房地产企业的财务负担重，财务风险大。因为房地产企业的融资渠道过于单一，资金主要来源于银行，对银行有很强的依赖性，这样受到国家信贷政策的影响很大，容易引发金融风险。

（四）缺少有效的风险控制

这些年来，中国的房地产市场越来越火热，房地产业在开发投资规模上也越来越多，使得房地产的销售价格年年攀升。在近年来的国家统计局所发表的房地产业企业的投资统计数据来看，从2001-2009年的9年间，全国房地产开发投资从6344亿元增加到19423 亿元。2009年，投资规模是2001年的3.06倍。中国的房地产企业平均资产总额偏低，而所需求的房地产开发项目的资金却达到了上亿，对此，我们可以看出房地产开发企业的发展普遍都是借用银行贷款和民间集资方式来进行的。就目前我国债权人的权益，多重债务盛行，债权人的权益常得不到有效的保护，这使得部分房地产企业完全不考虑债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。房地产投资风险主要体现在几个方面：1.多层次性。由于房地产开发项目时间较长、所涉及的诸多风险因素较为复杂、所占用资金金额较大，使得所面临的风险也进一步扩大，它们之间都存在某种层次性和联系性。2.固定性。房地产的不可移动性、区域性使得它对所在的地理位置、环境条件的选择有着至关重要的作用。3.长久性。房地产项目的开发所需要的时间较长，时间因素的不确定性可以在房地产投资的过程中体现出来，因此，长久不确定性是不可避免的，也是风险的主要来源。4.可变性。在开发房地产的整个过程中受到各种风险的影响，很多企业往往自顾不暇，顾此失彼，很难解决实际问题。（作者单位：厦门东海职业技术学院）

参考文献：

[1]苏振民.监理工程师项目管理.中国建筑工业出版社.2011，（5）：32-35.

[2]刘光霞.房地产企业的风险控制策略[J].财务与会计.2011，（11）：52-54.

[3]蒋志伟.基于财务视角的企业投资管理概述[J].现代商业，2012，（8）：53-54.