房地产投资信托基金风险研究

战加东 任倩

作者简介：战加东（1990-），男，汉，河北省，硕士研究生，内蒙古大学，房地产经济。

任倩（1991-）， 女，汉，内蒙古，硕士研究生，内蒙古大学，产业经济学。

摘要：房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的一种形式，是解决中国房地产业融资难这一问题极其重要的方式。本文主要介绍了REITs的起源、类型、以及风险情况，文章最后给出了中国房地产投资信托基金的一些发展建议。

关键词：房地产投资信托基金； 风险； 房地产证券化

一、引言

（一）REITs的起源。REITs最初于1960年前后在美国出现的一种新的融资模式，目的是使中小投资者能比较容易地进入房地产市场，参与房地产投资。进入80年代之后，REITs在德国、英国等其他国家得到了迅速地发展。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本拥有许多房地产公司， REITs规模十分庞大。2003年，REITs开始进入中国香港地区，按照规定，香港的REITs业务每年必须把绝大部分的净利润分配给信托持有者。

（二）REITS的类型

1.根据组织形式可以分为公司型和契约型。公司型基金顾名思义就是这个基金就是一家公司，根据公司法的规定而组建成立的公司，通过股权投资的发行筹集资金，并运用于证券投资，将股利分配给投资者的基金形式。契约型基金是基于一定的信托契约所规定的条约，由受托人、委托人、受益人订立的契约而组建的基金，基金不具有法人资格，这是和公司型基金最大的区别。

2. 按照筹集方式可分为公募基金和私募基金。向不特定的投资人发行有价证券的并且受到政府主管部门的监管的证券投资基金。私募基金不公开宣传私下向特定投资人宣传，不公开地募集资金的进行的集合投资。

3.按照能否赎回可分为封闭式和开放式。开放式基金投资者的基金单位可以向基金管理人随时赎回，不会受到赎回期的制约，因此也就没有了固定的期限，与此同时基金的规模也不是固定的；而封闭式基金则与之不同，通常有固定的封闭期，封闭期间不能赎回。开放式基金投资者想要申请认购或赎回基金可以随时，没有时间的制约，同时也无发行规模限制；而封闭式基金的基金规模在说明书中已经列明，是不可以改变的。

二、REITS相关风险理论

风险指在一定条件下特定时期内，预期结果和实际结果之间的变动程度，即未来结果的不确定性，一般意义上的风险之会带来损失的可能。REITs 面临的风险有政策风险、行业风险、经济周期风险、利率风险、经营风险、项目风险、投资风险、财务风险。

（一） 政策风险。房地产行业的发展与我国经济的飞跃以及百姓的生活密切相关，因此国家会利用宏观经济政策调控该行业以保证其平稳发展。政府对融资比例的限制以及相关金融经济政策、税收政策还有对房地产租赁买卖的规定策等，都会或多或少给投资者带来一些风险，并且我国的金融市场和房地产市场还没有成熟，政府对其监管也不严格，缺少必要的监管体系，没有一整套系统的法律、法规，所以政府的政策对REITs的发展有较大的影响。

（二）行业风险。房地产行业也会面临市场风险和内部风险两大风险，房地产行业会受到宏观经济周期、居民收入水平、人口增长、城镇化等因素的影响。同时房地产业也会存在行业所固有的波动，而这也会在无形中给投资者带来风险。当房地行业走下坡路时，房地产业将出现例如长时间的交易价格下降、新开发规模收缩等，给投资者造成不可以挽回的损失。而房地产投资信托基金的标的又是房地产，因此势必会影响其收益 。

（三）经济周期风险。经济周期，（Business cycle）：也称商业周期、商业循环，这种现象在经济中表现为经济形势运行中循环往复的出现扩张与紧缩。具体表现为GDP和总收入的波动。经济循环将分为四阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。衰退实际就是指一个国家至少两个季度GDP的连续下降。萧条的程度比衰退严重，指影响范围十分广泛且时间持续相对较长的低迷。经济的波动势必带来房地产业和金融业的扩张与收缩。

（四）利率风险。利率风险是指由于利率变动的不确定性给投资者所带来的风险。国家有关部门通过加强对利率的调整可以调控资金的走势。面对利率上升，资金的使用成本明显变大，经济大势势必会走入下坡路，通过利息加息影响REITs的操作费用，抵押贷款超过了利益的影响，因为它不仅仅有投资者投入的资金，还通过负债融入的资金，间接投资房地产，此时它们担任的实际上是中介的角色。如果房地产市场的萧条与市场利率上升一起发生，则REITs 的总体回报率是很难加以确保。

三、发展REITS的建议

（一）完善房地产信托发展的法律以及法律规章。我国金融方面的法律法规不太健全，不能很好地发挥规范金融市场的作用。而REITs的发展是一种金融创新，金融的创新需要有法律支撑，规范的制度可以维护市场秩序，保证金融创新的进行。目前中国资本市场的发展还不成熟，不能满足REITs设立的要求，所以需要建立专门的法律来规范其设立、运行，以促进其发展。

（二）健全监管制度。监管需要设立明确的目标、可行的方法、可操作的方式，从单一政府监管转移到多元化监管模式，转移到市场监管模式，努力提高监管的力度以及普及度，确保金融市场的稳定。完善信息披露制度，建立全面的信息披露标准，为REITs的实行创造条件，以规范其运行，以免发生违法违规的现象。

（三） 加快相关专业人才的培育。目前我国高端领域的金融专业人才比较匮乏，像熟练掌握涉及房地产以及资本市场两个领域的人才又是十分少见，同时国家对于人才的培养投入还相对较少，这也是我国的金融创新速度发展缓慢的一个原因，传统的业务仍然在我国金融机构的占有绝对比重，REITs发展也十分缓慢。为此必须加快培养我国REITs专项人才，国内的金融企业也要求自己的员工加强后期培训，增加专业才能，使的人尽其才，吸引更多的人才加入到金融创新的领域中，贡献他们的才智。

（四）预防道德风险的发生。参考美国的经验，可以在开展房地产投资信托的信托公司建立一个委员会，负责业务发展计划，并要求受托人和管理人与房地产企业没有利率等相关关系。投资者和管理者利益最大化对齐，对于REITs特别重要。同时需要做好榜样员工事迹的宣传，营造一种积极向上的工作氛围，领导干部要起到模范作用，展现自身良好的形象，企业员工和金融人才不发生道德风险，最大限度地防范风险。（作者单位：内蒙古大学）

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