全生命周期房地产开发工程成本核算模式

作者简介：焦霞（1983-），女，山西清徐县人，山西财经大学研究生，会计专业。

摘要：成本核算有助于检查成本计划及成本降低计划执行情青况，揭示实际费用脱离计划的差异。它是在生产活动的各个方面为实现节约制度而斗争的重要工具。它以计算工程成本的形式反映计划支出与实际支出，指出各项目是否节约。

关键词：设计步骤；核算模式

成本核算有助于检查成本计划及成本降低计划执行情况，揭示实际费用脱离计划的差异。它是在生产活动的各个方面为实现节约制度而斗争的重要工具。它以计算工程成本的形式反映计划支出与实际支出，指出各项目（原材料、工资、工地经费、全企业费用，设备维护等）是否节约。

一、房地产全生命周期成本核算模式

1 .房地产全生命周期核算设计步骤

（1）以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业并建立同质工序作业。

（2）针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因。成本动因是一项作业产出的定量计算，确认作业成本动因也是成功实施作业成本法关键的一步。

（3）确定各项成本动因类型，登记录入各项作业成本动因的原始凭证名称及来源，并建立作业成本库及其成本动因分析表

（4）汇集各项作业间接成本费用，并分配记入各开发产品成本账户。

2.房地产全生命周期成本核算模式

（1）决策阶段的房地产项目工程成本核算模式

在进行对房地产项目工程进行决策投标的时候，需要考虑到准建地势勘探、投标费用以及建筑实施过程费用。首先要关注的是土地的费用。房地产公司从政府手中拿到土地，需要交付相应的出让金以及对于房地产市场的考察费用。会计需要把责任、权力和利益三者相结合起来，进行项目的细分，而不是在消费后仅仅把项目消费数据进行账面呈现。

对于不可预计费用的核算，主要原因在下：

房地产项目开发的周期一般都是比较长。它不同于一般商品，有着严格区别的生产流程。它的过程从开发到销售到售后服务过程中涉及到的部门以及环节太多，而且这些环节都是软性的、没有明确地点或者时间来作为界限的，而且它牵涉资金是巨额的。所以，在房地产开发过程中，有着种种风险。这些风险主要有，第一，土地风险。土地风险产生的因素主要是政府规划调整或者土地市场带来的。第二，筹资风险。筹资风险主要是因为产业政策或者银行贷款政策带来的。第三，成本增加风险。成本增加风险主要是因为工程设计或者施工质量带来的成本增加。另外，由于房地产具有很高价值，公司一般都是采用预售和分期付款两种方法来进行结算，所以其结款方式与其他生产企业有所不同，其会计核算的收入确认有着其特殊性。

（2）设计阶段的项目工程成本核算模式

设计阶段，是指对整个房地产项目工程进行全盘计划，根据计划细则来进行会计项目预算和核算的设置。设计的第一步是勘察的细节费用。勘察设计是工程建设的开始环节。它的任务在于对即将开始的工程进行地域性以及工程发展性的研究。其次，设计费用。为了加强工程的科学美观，一定的科研费用也要纳入工程的核算中。勘察需要从主体工程、绿化景观、安全设施三大系统等设计为基础来进行。

（3）施工阶段的项目成本核算模式

在施工阶段要正确划清各种成本的界限。用于组织和管理房地产经营活动而发生的管理费用，以及用于融资或者使用资金购买物品而发生的财务费用，都属项目期间费用，直接计入当期损益。而如果用于购建固定资产所发生的费用，属于资本性支出，应计入长期资产价值。但是这个固定资产在其使用损耗期间，它的损耗价值则应分期计入成本或期间费用中。

在核算工程成本，每项项目都需要进行细致核对，以方便管理人员了解情况，达到成本管理的效果。因此，每期发生的费用，都需要按照一定的原则、程序和方法进行明细对账。凡已经被直接确定了的工程成本，应应该直接计入该项工程的耗费；如果不能完整地计入某一项工程成本，就需要进行合理的摊费。当然不能够借摊费的名义进行成本超支、以盈补亏的违规行为。

（4）运营阶段的成本核算模式构建

房屋建成后需要进行对房子的营销，而这个阶段主要是人组织营销活动的阶段。人是房地产营销的决定性因素。人在房地产营销活动中所起到的积极作用对于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在营销过程中是倦怠的，或者是安排混乱的，或者是没有高明策略的，就会造成人工的浪费以及材料的浪费，甚至由于人的消极作用而导致该项目在市场的地位的降低的情况的产生，造成更大的损失。在运营阶段，会计成本核算主要在于营銷所产生的费用以及监督过程中材料以及设计变更状况的材料运用以及材料是否适宜于工程的需要。

（5）回收报废阶段的成本核算模式

项目工程周期与会计核算期间的不一致性是经常有的事情。往往在项目期末时，有些尾工还存在。因此，在回收报废阶段核算工程成本时，还应将各阶段归集的成本在已完阶段项目和未完阶段项目之间进行分配，从而计算出已完阶段成本，以便与全阶段预算成本对比，为考核全程成本超节、加强成本管理提供资料。

报废回收阶段的成本核算首先要正确进行物资的计价和价值的结转。房地产物资的计价和价值结转包括样板房的计价、营销过程中采用的电子产品计价。项目成本是物化劳动消耗以及活劳动消耗的货币的表现方式。而项目过程中的物料会产生折旧或者为进行修理而需要付出的处理费等，因此，在报废回收阶段需要对这些物资进行合理的计价以及结转。对于样本房可以进行折价销售而对于营销过程中可以退换的办公物品特可以进行折价转让。

二、总结

房地产项目工程是人类创造文明财富、保护生态环境、推进科技创新、体现人文文化的反映，也是人的素质和社会进步的体现。企业赋予了会计人员许多权利和义务，这些权利以及义务，是根据他们所担负的核算任务和企业对他们提出的要求而制定的，企业要更完善地保证高速度发展社会生产及其效率和质量关系。（作者单位：山西财经大学华商学院）