西安市棚户区改造特点与安置研究

作者简介：丁志虎，男，回族，甘肃平凉人，硕士学历，西北师范大学，研究方向：土地资源管理。

摘要：文章通过介绍棚户区改造概述，就西安市棚户区改造、西安市棚户区改造安置展开探讨研究，旨在为相关人员基于西安市棚户区改造特点与安置研究适用提供一些思路。

关键词：西安市；棚户区；改造；安置

引言

在现如今市场经济的大环境中，我国城市化发展速度十分惊人，如何处理好地区发展与民生发展相互间的关系，对实现城市可持续发展有着十分重要的社会意义。

1.棚户区改造概述

广义上而言，棚户区被理解为是城市建成区范围之中，平房平均密度较大、房屋质量不高、房屋使用周期长、房屋基础设施设备配套欠缺、房屋人均面积较小及治安、环境消防有待改善的区域。受各个城市棚户区产生原因存在一定的差异影响，现阶段棚户区还没有形成一个较为统一的概念。从这一背景角度出发，棚户区改造的概念可理解为是，基于保障社会公共利益、促进社会公平的准则下，将改善社会群众居住场所作为基础，全面推行城市系统划分、强化城市属性、塑造城市形象，注重改造区域丰富性，追求各方面和谐发展的城市更新行为[1]。

2.西安市棚户区改造

2.1西安市棚户区基本情况。结合相关数据显示，不包括城中村在内，西安市二环之内旧城区现阶段总计包括158处，总体占地面积大概为3.989km2，总体建筑面积大概为846万m2，总体户数大概为8.85万户，涵盖的总体人口大概为29.4万人[2]。

2.2西安市棚户区基本特点。西安市棚户区基本特点可细分为地理位置分布特点、棚户区房屋特点、人口特点、设施设备特点及环境特点等，分布特点方面，西安市棚户区多集中于繁华市中心、西安城东及城北等；棚户区房屋特点方面，建筑物多呈“乱”、“棚”、“旧”等特征[3]。

2.3西安市安棚户区改造难点

2.3.1拆迁成本高。西安市棚户区多分布于繁华市中心、西安城东及城北等地带，棚户改造需要投入大量的改造费用，投资风险大，拆迁成本高。

2.3.2招商引資难。棚户区改造得以顺利进行的首要之处，便是能够得到资金的支持。招商引资是解决棚户区改造资金问题的一条重要途径，然而西安市安棚户区改造却面临着招商引资难的问题。导致这一问题出现的主要原因是：I.在容积率等相关指标的制约下，棚户区拆多建少，存在着十分大的市场投资风险；II.棚户区改造需要高额的经济成本，投资商顾忌受诸多不良因素影响，使得棚户区改造项目工期无限期延长，产生巨大经济损失；III.部分棚户区处于较为偏僻的地理位置，无良好的市场开发价值。

2.3.3困难群众多。居住于棚户区的人们通常属于困难群众，大部分人员均依赖者国家政府的低保或社会公众的救济。棚户区改造的进行将使得棚户区居民面临无房可住、居无定所的窘境；还存在一些棚户区地处西安市较为繁华的城市中心地带，棚户区居民拒绝向外搬迁，很大程度上提升了棚户区改造的难度。

2.3.4安置用地少。安置用地的不足同样很大程度上提升了棚户区改造难度，自现目前我国现行棚户区改造政策法规以及西安棚户区真实情况角度出发，除去少许的金钱安置外，大多数棚户区居民均需要得到实物安置。根据西安棚户区改造规划要求，西安棚户区改造的棚户区居民大多数需要安置于西安一环之外，但不能出了二环，要不然棚户区居民不予以接受。现阶段，西安一环之外及二环之内的棚户区居民大多数与南郭上村情况类似，难以对棚户去居民进行就地安置，只能将他们安置在二环至三环之间的区域，且不能过于偏僻。然而，现如今西安相对适用的棚户区改造安置用地明显不足，加大了棚户区改造难度。

3.西安市棚户区改造安置

3.1东窑坊棚户区改造案例分析

3.1.1概况。作为西安的一个十分重要的开展棚户区改造工作的试点项目，东窑坊棚户区改造项目，为相关棚户区改造的进行，发挥着有利的指导功效。东窑坊棚户区改造项目设计起始于2007年3月，并于2009年6月全面改造完成并交付使用。东窑坊棚户区改造项目总占地面积大概为2.84×104m2，包括东二环以西、省建五公司家属院以南、市业余军体校以东、省电子局家属院以北等区域，棚户区居民共有99大户，自然户405户（其中单位户4户，居民户401户），人口大约为550人[3]。

3.1.2改造目标。东窑坊棚户区改造旨在创建城市、社区的繁荣，民生、环境协调的居住园区，将东窑坊棚户区改造成一个和谐的新住区范例，成为旧城改造的精品样板项目，对后续改造项目起到示范带头作用[5]。

3.1.3住宅单体设计。住宅单位设计需要涉及到多方面的内容，一方面住宅单位设计应当密切结合棚户区改造是以优化城市居民生活环境为基础目的，有利秉承“以人为本”的改造思想，尽量满足居民的行为方式，尽可能确保各种大小类型的户型均能够给人以温馨舒适的感觉；在这一前提下，住宅单位设计还应当吻合棚户区改造安置的相关需求，匹配西安城市系统规划发展的要求。由此得出，东窑坊棚户区改造安置户型包括5个种类，分别为1室1厅，45～55 m2/户，占所有户型的10.0%；2室1厅，55～65 m2/户，占所有户型的15.0%；2室1厅，65～85 m2/户，占所有户型的50.0%；2室1厅，85～95 m2/户，占所有户型的15.0%；3室1厅，105～115 m2/户，占所有户型的10.0%[6]。

3.2棚户区改造的建议

3.2.1确定项目改造范围。棚户区改造是一项十分复杂、繁琐的系统工程，在棚户区改造项目初期，通常会受各方利益不得协调因素影响，使得项目进入搁浅状态，进一步引发项目改造范围的变更，使得规划审判工作反复不断进行。为了解决这一问题，确定项目改造范围，应当在项目开展前对棚户区居民进行详细的探访询问了解，找寻出各方可能出现的难点，经全面得到棚户区改造区域居民点头同意后，结合相关具备法律效益方式的确认后，在开展后续棚户区改造工作。

3.2.2明确规划指标。自棚户区改造实际情况出发，根据相应的安置需求，明确规划指标。自就地安置角度而言，受安置面积需求不断扩大影响，现目前安置用地十分缺乏，通常会导致安置区域规划指标过高，并以容积率指标偏高作为主要呈现形式；自规划审批角度而言，容积率指标偏高意味着一定面积土地上所需要承载的人口数量明显增多，并会一定程度提升建筑密度。

3.2.3适当开发规划指标。针对现阶段棚户区改造面临招商引资难的问题，政府应当适度的出台相关政策法规，经对相关规划指标的适当开发，有效激发社会各界的主观能动性，引导他们积极地投身于棚户区改造项目中来。同时，应当借鉴国际发达国家的先进棚户区改造经验，认识到棚户区改造并不能对国家政府资金产生过多的依赖，应当充分借助社会部门提供资金的力量。此外，应当还能够经采取供地权优先、嘉奖容积率等措施来刺激社会部门的主观能动性。

3.2.3强化城市土地储备。经采取宏观调控的方式来对应对现阶段棚户区安置困难的问题，通过结合城市用地储备，土地整合的方式，对这些棚户区进行异地安，腾迁的土地完全可以用来增加城市公共绿地或者市政道路、广场等，一方面对城市总体规划进行有效落实，一方面积极促进城市土地资源的重组和优化配置[7]。

4.结束语

总而言之，我们需要从客观角度全面、重新审视棚户区改造及安置这一命题，通过与我国的国情的有效结合，不断开拓、创新，找寻出一条具有实际意义并且切实可行的棚户区改造及安置出路。（作者单位：西北师范大学）

参考文献：

[1]黄一如 贺永 王鹏 等.从“基本可居”到“持续可居”——以居住意愿为核心的保障性住宅设计策略[J].住宅科技，2008，28（8）：122-123.

[2]洪红 朱孟伟 徐崇.棚户区改造工程社会评价方法研究——基于模糊综合评价方法[J].重庆工商大学学报，2009，26（2）：194-198.

[3]Toomey，Bernard. Slums of Hope： Land Tenure Reforms， Local Economic Development and Environmental Improvement in a Kenyan Shanty Town[J].Local Economy，2010（3）：234-239.

[4]鄭文升 金玉霞 王晓芳 等.城市低收入住区治理与克服城市贫困——基于对深圳“城中村”和老工业基地城市“棚户区”的分析[J].城市规划，2007，31（5）：52-61.

[5]楚德江.我国城市棚户区改造的困境与出路——以徐州棚户区改造的经验为例[J].理论导刊，2011（3）：43-46.

[6]王雅丽.西安市棚户区改造中存在的问题和对策[J].中国房地产，2009，（11）：69-70.

[7]王尧斌.西安棚户区改造安置小区户外空间设计浅析[J].城市建设理论研究，2013（4） ：144-145.