关于邗江区老小区整治工作的实践与思考

赵昕

摘要：众所周知，老小区整治工作一直是政府和居民关心的焦点，同时也是区委和区政府贯彻落实人本发展理念的重要举措和必然要求。本文通过笔者亲身经历的邗江区老小区整治工作，系统地分析老小区整治工作中存在的问题，并提出了合理化建议。

关键词：邗江区老小区 整治工作 对策

1 现状分析

1.1 老小区基本情况介绍 邗江区老小区建于1998年以前，总住宅小区面积约为400万平方米。受当时建筑技术和经济条件的制约，这些小区普遍标准较低、管理水平不高、产权混乱，同时居住环境条件较差，服务功能不健全。且在物业服务上，老小区主要由社区或物业公司提供一些基本的物业服务，无法满足住户的实际需求。新旧小区在建筑和服务水平上的强烈反差不仅影响了居民的生活质量，还直接制约着整个城市文明形象的提升。

1.2 整治后的工作成效 在2005年，市、区政府一致决定对老小区开始第一轮的整治工作，主要整治对象为老城区1996年以前交付使用的小区。这些小区的总面积在两万平方米以上，且未实施物业管理。在明确了老小区整治目标和方向之后，该区统一思想，顺利于2012年完成了整个老小区的整治任务。邗江区（含原维扬区）在2006-2012年期间，共整治了31个老小区，总建筑面积达到218万平方米，共投入整治资金1.98亿元，整治收益居民高达5.5万余人。经过一系列整治之后，小区的建筑质量有了很大程度的提高，小区在物业服务、治安状况以及附属设施建设上有了很大的改观，受到了小区居民的一致好评。在2010年的政府投资项目绩效考核中，老小区整治项目的群众满意率超过了95%。

1.3 老小区整治工作的几个特点

1.3.1 领导高度重视并亲自指导，保障措施齐全。老小区整治方案一经提出，即得到了各级、各部门的热烈响应和高度重视。在整治期间，市、区主要领导多次深入一线进行现场调研，积极了解整治进展情况，并定期检查小区的整治质量，提出了一系列改进措施；市、区政协专门针对老小区整治工作展开了专项调研，并组织召开专题研讨会，交流整治心得与经验；市、区人大常委制定了行之有效的管理方案，并专门成立了领导小组，任命分区小组长，并划分了工作范围，规定责任到人，有效地提升了整治质量。

1.3.2 积极创新，深化管理体制改革。虽然市、区政府事先就老小区整治工作进行了专项讨论，明确了整治内容、方针以及基本方法。但在实际整治工程中，该区还是根据实际整治需求积极探索，大力改革创新，并取得了一定的成效。在2006年，该区提出了提高沿街房屋整治档次的要求，积极对扬子江沿街的老小区进行了专门设计与整改，一方面适当增加了一些门柱，并改造立面，增加了可利用空间，另一方面还有效地提升了其整治效果，有利于城市文明形象的打造。2008年，市、区政府在念四二村试点推行路灯整修项目；2010年修缮了居民楼的防水和隔热设备，有效地丰富了其整治内涵和服务功能。

1.3.3 巩固成果，落实管理机制。为保障整治工作的顺利开展，市、区政府积极建立了老小区整治长效管理机制，强化管理力度，强化管理人员的服务意识和责任意识，有效地提升了其整治质量。在第一轮整治中，该区共完成了218万平方米的整治任务，并在一些整治效果较好的老小区内引入了物业服务公司，旨在为小区居民提供更优更全的服务。而对一些不符合物业服務公司引入条件的小区，政府部门也积极建立了相应的街道物业服务中心，专门负责小区的物业服务工作，实现了规范化管理。经过一段时间的管理后，老小区的治安、绿化、保洁和维修等工作基本上步入正轨，为小区的健康稳定发展奠定了坚实基础。

2 老小区整治存在的问题与困难

虽然在第一轮老小区整改中取得了良好成效，但在之后的整改工作中，市、区政府面临着一系列问题，整治障碍重重，直接影响了整治工作的进展。具体来看，主要表现在以下几方面：

2.1 社会期望膨胀，小区整治难以完全实现 由于新旧小区在生活条件和服务水平上存在着强烈反差，社会大众普遍希望通过整治来改变老小区的面貌，提升其服务档次，真正实现惠民。居民将整个整治工作视作改变小区面貌的唯一机会，对其期望过高，强烈要求政府部门整治一切问题，如居民文化休闲问题、车棚出租问题、公共设施问题等。但由于整治力量有限，市、区政府部门在整治时无法面面俱到，与社会大众的期望差距较大，无法完全实现其预期的整治目标，导致民众对政府部门的信任度下降。

2.2 工程错综复杂，单一网络难以妥善协调 老小区整治工作是一项系统的、长期的、专业的工程，涉及部门较多，如城建、房管、财政、社区、交警等，需要政府部门积极协调各方面的关系，积极引导和鼓励社会力量积极参与其中，共同完成小区整治工作。但实际上，虽然该区成立了专门的整治管理部门，主要负责整项整治工作。但在实际执行中，各职能部门常常难以较好地协调配合，直接影响了其整治质量。同时，区房管局作为一个业务部门常常无法实现众行政部门的协调联动，直接影响了其整治质量。

2.3 管理后劲不足，整治效果难以长久维持 邗江区的老小区往往建成时间早，建设主体较为多元化。因此，小区在设计、布局、规划、配套设施建设上存在着诸多问题，无法达到现代常规性物业管理的标准。另外，老小区的功能较为单一，不利于物业公司管理服务工作的顺利开展。相比于新小区，老小区的物业管理收费水平较低，无法维持物业公司的正常运行。在小区整治过程中，一些物业管理公司常有退出现象，导致整治后劲不足，不利于整治效果的维持。

3 建议与对策

3.1 健全组织体系，明确部门职责 党的十七大报告专门就社会建设和保障民生进行了系统地阐述，要求在保证经济较快发展的基础上，着力保障和改善民生，积极解决人民最关心的实际问题，推动社会主义和谐社会的构建和发展进程。因此，市委、市政府必须积极提升城市建设品质，着力打造民生工程，积极解决居民最关心的实际问题，打造良好的城市品牌形象，以邗江区老小区整治为重点，积极开展管理和建设工作，逐步建立健全长效管理机制。此外，政府部门还应积极增设电信、煤气、电业等部门，提升小区整治效率和质量。

各级政府部门必须团结一致，明确部门职责，强化管理意识和服务意识，不断提升其工作效率和质量，提升居民的满意度和信任度。

3.2 整合整治资源，丰富整治内涵 目前，在小区整治工作的实施上，各行政部门各司其职，分工明确，背街小巷主要由城建部门专项负责，天然气由煤气公司负责实施，自来水由自来水公司统一实施。这种分头实施一方面保障了各项整治工作的高效运行，另一方面也导致各部门互相影响较多，不利于资源的高效整合。同时，各专业整治工作没有整合统一，居民存在严重的抵触情绪。因此，市政部门应该坚持以民为本理念，积极发挥政府部门的职能作用，积极建立惠民工程，重点改善和整治小区的绿化、供电、电信、燃气等，积极完善各项基础设施建设，做好生活垃圾分类处理工作。此外，在整治时，政府部门还应该不断丰富居民的文化生活，为其创造一个稳定和谐的生活环境。

3.3 扶持长效管理，巩固整治效果 物业管理作为改善老小区生活条件和巩固整治效果的重要手段，直接影響着整个整治工作的发展进程。目前由于老小区的自身功能不完善，其管理专业化、市场化和社会化水平不足，政府部门的整治力度不足，不利于老小区物业管理工作的开展。因此，为解决这一问题，政府部门可以从以下几方面做起：一是成立专项补助资金用于老小区物业管理，并建立相应的激励绩效机制，激发物业管理人员的工作热情，使其更好地投入到管理工作当中；二是制定与物业管理相配套的公益性岗位政策，将小区保护人员管理纳入整个物业管理体系当中，由政府出面，街道监督，着力解决护楼管理人员的工资问题，减轻物业公司的资金压力，完善岗位管理制度；三是积极动员一切积极因素，采用统一管理的方式集中购置物资，降低经费支出水平，解决人民群众最关心的实际问题。另外政府部门还应该将老小区整治与城市现代化建设有机结合起来，贯彻落实老小区整治方针政策，最大程度地保障居民的合法权益。

参考文献：

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