论酒店售后回租的轻资产经营策略

黄骥晨

摘要：近年来，国内的酒店业呈现出快速突发展的态势，市场中的竞争也变得越来越激烈。在这样的大环境下，传统的发展模式已经不能够帮助企业在市场中获得主动权，轻资产运营策略逐渐被人们接受，也成为未来酒店保持竞争优势的基础。

关键词：酒店；售后租回；轻资产经营

一、酒店“售后回租”轻资产运营模式概述

轻资产运营模式常见的主张有两种：第一，企业要减低存货和固定资产在总资产中的占比，并保证有充足的流动资产，特别是现金；第二，企业在日常运营过程中应该着眼于产品设计、客户管理、品牌建设等软实力资产的发展，对于自身难以管理、把控的重资产业务环节外包出去，最大程度的减少自有资产投资并降低管理成本，以上两种主张基本上诠释了轻资产模式的特征。当然，所有的事物都具有两面性，轻资产运营模式虽然可以使企业减少投资、提高企业的经济效益、增强企业的市场竞争力、降低企业的经营风险，但如果轻资产运营模式过于绝对化和过度化则会造成经济泡沫的出现。酒店售后租回已经成为一种新型的租赁形式，它是指酒店将现有的资产出售给后，随即便从买方的手中租回，并按期支付给租金的融资方式，售后租回模式在国际上也较为通用，属于一种集融资和销售为一体的特殊形式，也是酒店行业常用的筹集资金方法。

二、酒店轻资产运营模式原因

（一）宏观环境

近年来，我国酒店行业的市场竞争越来越激烈，经济型酒店品牌和经济型酒店管理公司层出不穷，国外的一些著名酒店集团也纷纷加入到国内的市场竞争之中，随着酒店服务质量的不断提高，酒店的利润空间被大大压缩，视乎市场中的每一个酒店都在密切的关注对方的动态。面对这样严峻的行业竞争，酒店不得不将提升经营管理水平和服务水平作为工作的重点，并希望以此来提升酒店的口碑、增强自身的市场竞争力，而提升管理水平、改善经营就要不断的进行创新，开拓新的运营模式，在这样的宏观环境和客观需求下，售后回租轻资产运营模式便应运而生。

2013年伊始，受国家相关新政策的影响，国内很多酒店经营环境都面临着前所未有的严峻挑战，特别是一些高端酒店的经营更加困难，发展前景堪忧，在此情况下，酒店需要探索新的发展模式，为公司的持续发展注入动力。

（二）公司战略

售后回租轻资产运营模式是很多酒店在激烈的市场竞争中做出的战略选择，也是酒店不断发展的战略产物，现在已经成为一种成熟的战略发展模式。酒店都希望通过售后回租轻资产运营模式来增强企业的现金流动性，以便为公司今后的发展注入更多的投资资金。在当下这个品牌经营的时代，借助轻资产运作模式可以用更少的钱来开办更多的酒店，也便于根据市场形势的变化来调整自身的发展战略，酒店行业在发展过程中逐步形成了售后回租轻资产运营模式、自营发展与品牌推广模式、产业链发展模式，此三种经营模式相互作用，为酒店在市场中迅速扩张提供了有力的支持。

（三）财务管理方面

首先，传统酒店行业都存在重资产、高投资、慢收益的特点，在发展过程中大部分资金否用于了购买固定资产，导致公司资产整体的流动性不足，资金使用效率受到了非常大的限制，影响了公司在市场中扩张前进的速度。基于此，各酒店希望通过售后回租轻资产的运营模式来改善现金流，加快资金在企业经营中的循环周转速度，促进企业的健康发展。

其次，很多酒店为购置固定资产从外部大量借款，导致自身的债务不断增加，财务压力不断加大。在行业整体经营苦难的情况下，沉重的债务负担无疑会加大了公司经营的风险。所以酒店有必要转变运营模式，实施售后回租的轻资产经营战略，为公司的扩张发展储备资金，同时也使资产负债率保持在一个合理的状态，降低债务风险，优化财务结构。

最后，虽然营业收入逐年增长，但净利润却不能随之增加成为困扰很多企业的有一个难题，为了有效的解决利润问题，各酒店开始探索新的资产运营模式，将自有房产以公允价格进行出售，并马上租回经营管理，在轻资产的状态下，最大程度的发挥自身的品牌优势和行业经验，不断提高公司的盈利能力，使公司的收益最大化。

（四）可行性分析

售后回租轻资产运营模式是酒店业为适应市场环境而自身萌发的战略产物，通常酒店都有很多沉淀的优质资产，特别是大量的自有物业，将这些物业进行出售为酒店实施资产运营提供了可坚实的基础，同时酒店也获得了将大量的现金流，这些现金流便可以支持企业进行市场扩张。从实际情况来看，酒店售后租回轻资产运营模式具有一定的可行性，是一条可持续发展的变革之路。

三、完善酒店轻资产运营模式的建议

（一）战略层面的建议

轻资产运营模式固然有其自身的优势，但也有可能使酒店的经营风险增大，削弱核心业务的地位。为了避免这些问题的出现，先从战略层面角度对酒店推进轻资产运营模式提出如下建议：

首先，确立核心业务的地位，公司应该结合外部宏观经济形势，准确的定位目标市场，不断创新产品营销模式，提升品牌经营效益；其次，酒店要保持适度扩张规模，这不仅能够提高酒店的市场占有率，也能够促进酒店资产运营业务的开展，酒店的资产运营使其获得了更多的可支配现金，这既给酒店经营扩张提供了保障，也促进了酒店的可持续发展。再次，引入多个合作对象，使合作对象之间形成竞争关系，以便获得更高的效益；最后，选择最佳合作业主，酒店要结合自己的实际情况选择最合适的合作业主，以降低公司的经营风险。

（二）财务层面的建议

1 提高资产使用效率.

酒店要提高资产的使用效率，减少应收账款和存货对流动资金的占用量，以此来加速资金的周转速度，实现生产经营过程中资金和利润的良性循环。对于应收账款的周转，酒店要给予特别的关注，酒店可以根据自身的产品特性、经营状况、销售方案等因素，对不同的客户使用不同的应收账款政策，在收益和成本之间做出最合理的选择。

2 寻求融资方式的多样化

酒店要控制向银行等金融机构的借款规模，并开拓新的融资方式和渠道，降低用资成本的同时也能够分散财务风险。从实际情况来看，除了利用传统的商业信用方式融资外，酒店还可以考虑使用信用证、保理等融资方式，亦可以吸收权益资本资金，保证融资方式的多样化。值得注意的是，企业在开拓新的融资渠道时要从其可行性、效益性、安全性等方面进行综合考虑，确保酒店投资项目的顺利进行。

3 提高核心业务盈利水平

面对外部环境的变化，酒店应该迅速做出反应，并积极采取有效的应对措施，缓解经营上的压力。酒店可以借鉴国际上同行业的先进经验，提升客房软硬件设施的品质，提高自己核心业务的市场竞争力，对于一些对相对亏损及闲置的场地，可以考虑采用联营合作等形式经营，自营面积的减少能够稳定酒店的收益，也从另一个角度提高了酒店核心业务的盈利水平。（作者单位：杭州电子科技大学）

参考文献：

[1]汤谷良，戴天婧，张茹.财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司轻资产模式案例研究.会计研究，2012（11）：23-32

[2]戴谢尔，代明.轻资产运营“轻”在哪里.特区经济，2008（9）：120-121

[3]唐瑛璋，刘芬美，黄宝慧.轻资产战略与营运绩效关系之研究——以台湾企业为例.管理学报，2007，24（1）：75-91