一线城市开年卖地不顺

张佳竹

一直高烧不退的一线土地市场，在今年第一季度被浇了一盆冷水：北上广深四城土地出让金仅935亿元，同比几近“腰斩”。

虽然开年不利，但进入4月，一线城市土地市场出现升温，业内认为目前一线城市住宅用地供应明显缩减，而房企逐渐回归一线城市，开始在一二线城市增加土地储备，这无疑将进一步加剧一线城市土地市场的激烈争夺。

一线城市土地市场低迷

中国楼市持续降温调整也带动土地市场节节下滑。即便是在楼市相对坚挺的一线城市，土地成交量及出让金仍呈现较大降幅。

中原地产4月8日发布报告显示，一季度以来，北上广深四个一线城市土地成交117宗，面积1132万平米，两者均为近三年最低。四城土地出让金935亿元，同比下滑47%。

一季度北京土地出让总金额为484.73亿元，相比2014年一季度减少了269亿元，同比降幅达35.7%。上海在一季度共成交经营性用地24幅，同比跌幅达129%，环比去年四季度下降120%，成交金额同比下滑76.5%，环比大跌140.5%，仅成交265.07亿元。同时，据搜房网数据，上海一季度仅成交9宗宅地，溢价率也持续走低，一季度上海宅地平均溢价率28.37%，同比去年的49%有所下滑。

广州和深圳两城土地市场亦十分不景气，一季度深圳实现土地出让收入58.56亿元，同比减少75%。而广州一季度土地成交90.7万平方米，金额64.7亿元，同比2014年一季度分别下滑 44.3%和75.7%，跌到谷底。2015年广州规划出让土地面积1621万平方米，一季度完成全年目标不足一成。

中国指数研究院发布的统计数据也反映了今年第一季度土地市场的低迷。中指院数据显示，今年1至3月份，中国300个城市土地出让金总额为4068亿元，同比减少43%。期间，全国受监测的40个大中城市中，仅厦门等6个城市土地出让金同比增加，其余30多个均不同程度下滑。土地出让金同比下滑幅度最大的10个城市，降幅均超过75%。

中原地产首席分析师张大伟表示，可以预见多地政府会因为土地出让金减少等因素，而继续推出提振房地产市场的政策。在低迷的一季度之后，一二线城市将可能在4月份出现一轮集中的土地出让潮。

供应量少价格持续走高

“一方面，从供应节奏看，一线城市的住宅用地都在明显缩减，但另一方面，房企逐渐开始增加在一二线城市的土地储备，这无疑将进一步加剧一线城市土地市场的激烈争夺。”张大伟表示，今年一季度一线城市土地供应量仅相当于去年的17%，但地价却日渐攀升。

从供应土地的推出均价来看，去年一季度为11131.98元/平方米，而今年一季度则为12834.15元/平方米，同比涨幅为15.29%。而且，与去年全年的土地推出均价11679.86元/平方米相比，今年一季度土地的推出均价明显更高。

合富辉煌首席分析师黎文江分析称，一线城市地价继续高涨，容易理解。三四线市场低迷，但拆迁等成本已和土地市场价差不多，政府宁可不卖地，也不降地价了。地价易涨难跌，势必将影响房价走势。

“不仅如此，4月来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了16917元每平米，溢价率为63.7%。”张大伟告诉记者。“楼面价接近或者超过房价已成为一线城市土地市场的新常态。房企拿地全面回归一线城市，拿地节奏可以看出企业对市场的判断。”张大伟分析认为，目前三四线城市整体颓势已难以扭转，因此房企也将选择向一二线城市流动。预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈。房企扎堆一二线城市在推高地价的同时，也在制造一个未来豪宅林立的预期。

由于重点城市地价偏高，大型房企“强强联手”合作开发的现象也越来越多，如保利地产和越秀地产，万科和业内同行以及有关基金公司等机构以多种方式合作，都逐渐成为主流方式。而“强强联合”在竞拍中也越来越显著地占据优势。

二季度市场或将反弹

业内人士普遍认为，由于各种利好频出，土地市场的热度并没有下降，只是因为政府放慢了土地出让节奏，因此这一现象才表现得并不明显。比如4月以来，北京土地市场直到4月27日方才“开闸”，但事实上，房企对于土地的需求是一直在上升的。

一大型国有地产企业负责投资的人士此前表示，开发商手中大部分产品都已经开发、销售到一定程度，再不拿地就不行了。

“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，从去年20大房企在土地市场的表现看，从9月开始，大部分企业已经再次出现在土地市场。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企拿地全面回归一线城市。根据一季度20强房企的拿地统计，销售额排名前20的上市房企今年在一二线城市拿地比例高达9成。其中一线城市拿地达62.5%，相比去年的38.8%，上涨幅度超25个百分点。

预计一二线市场也逐渐可能出现分化。部分房企对一线城市的住宅地块，再次出现明显的争夺现象。

“5月份一二线土地市场将可能出现集中土地出让，对于市场来说，很可能出现部分地王。”张大伟表示。