房企联姻险资 图什么？

龚小锋

在上市7年之后，地产巨头碧桂园“自降身价”，进行了一宗股权投资交易。

4月1日晚间，碧桂园公告称，中国平安旗下平安人寿已与碧桂园签署战略协议，平安人寿拟出资50亿人民币收购碧桂园9.9%股权，成为碧桂园第二大股东。

有人质疑为“贱卖”，碧桂园表示更注重双方战略合作后的双赢格局，社区资源、不动产投资等领域，两者之间还将有更多的合作。

“贱卖”嫌疑

折让10%的股价，仅4.2倍的市盈率，业内不少人士怀疑碧桂园是否因急需资金而贱卖股权。克而瑞研究中心经理朱一鸣就表示，对于平安来说，这是一笔很划算的买卖。

此次是碧桂园上市以来首次引入大型战略投资者。作为典型的家族企业，它的股权结构一直高度集中。上市后它配股集资仅两次：一是2012年3月，配售9.6亿股，每股3.23元，筹集资金约31亿；第二次是2014年8月，按15：1比例，每股2.5元的价格发行12亿股，筹资31亿元。

两次配股，原因都在于改善负债结构，扩大资本金。而且两次配股集团均采取先旧后新的方式，使杨惠妍的股权比例不至过于稀释，杨氏家族成员持股比例始终保持在60%以上。

但本次股权出售，碧桂园原有股权结构也随之发生深刻变化。其中杨惠妍代家族持有股份121.07亿股，股权比例从59.48%下降到53.60%，仍为最大股东；而中国平安人寿持有股份22.36亿股，股权比例9.90%，成为第二大股东。

令人困惑的是，该公司本身并不缺钱。碧桂园集团文化和品牌管理部副总经理林伟营表示，截至2014年底，集团有可动用现金人民币272亿元，并没有迫切的融资需求。

近两年来，该公司负债上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂园的净负债率分别为53.9%、67.3%和59.7%，未有超过70%的财务红线。与此同时，融资成本也在持续下降，2014年末碧桂园的加权平均借贷成本只为8.16%，相较2013年的8.54%下降0.38%。

碧桂园表示，这是由中国平安人寿与碧桂园公平磋商后并参考股份的近期市价而达成的收购价，而且公司高层更注重双方战略合作后的双赢格局，因此不存在贱卖的情形。

“短期内碧桂园虽然没有资金的需求，但这笔交易会大幅改善它的净负债水平，从长远来看，未来平安还可能会帮助它获得更便宜的资金。”美银美林一名分析师认为。背靠平安这棵大树，未来碧桂园可以在开发贷款、私募债甚至众筹等金融产品上与平安展开全面合作。

有消息指，对于这次合作，碧桂园态度积极，其董事会主席杨国强曾多次前往平安集团拜访。近年来杨国强积极改变家族式企业管理架构，在公告中也表示这将“有助于优化碧桂园股东结构，并进一步拓宽融资渠道”。

不过，平安此番认购碧桂园新股属于财务投资，并不参与后者日常经营管理，也不会派驻董事。对于平安此番入股并不会向后者董事局派驻董事，因此外界普遍认为碧桂园的营运策略并不会因此受到影响。

掘金35万户社区资源

自2014年楼市进入调整期以来，被保险资金抄底的地产企业不只碧桂园一家。此前金融街、金地等多只地产上市公司，在股市上遭遇了保险公司入股，地产行业的金融属性越来越强。

朱一鸣认为，碧桂园引入平安更深层次的意图，在于它庞大的社区资源。碧桂园公告称，双方借此加强社区产业链及发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。

踏入2015年，久未在公众面前露面的杨国强，首次“曝光”给了小米创始人雷军。这位地产大佬释放了虚心学习的印象，以及转型的决心。在今年的业绩发布会上，杨国强为数不多的回答中，又提及社区O2O。计划以社区为核心，打造全生命产业链。

杨国强此前表示，公司物业管理着大量社区，这里面仍然有很多业主的需求尚未得到满足，随着移动互联网浪潮的来袭，公司能结合互联网技术为业主提供更多社区服务，未来还会开拓物业理财、物业保险等各种服务。

就在掌舵人释放出这些信号没多久，碧桂园就引入平安作为投资者，而平安正能给予它所需要的这一切，可以在市场、资金、物业管理等方面给予支持，甚至还答应使用保险销售网络帮碧桂园卖房，并提供融资便利。

它的社区服务APP也嵌入中国平安任意门及平安付，以此来支付物业管理费、水电费、煤气费和其他收费服务。还可针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等定制式的设计合作方案。金融的介入，在物业方面无疑能够起到增加客户粘性的作用。

合作对中国平安来说，更是实质性利好。林伟营表示，社区将成为切入点，两者携手开发、对接目前公司的200多个项目，35万户业主的社区资源。

另一方面，近年来中国平安旗下的保险、银行等领域正逐步加大在社区金融业务上的布局，此前它已经在上海等城市社区开设了综合金融门店，通过远程自助设备，实现客户身份确认、业务自助办理等，而平安银行也正向社区金融发力，打造社区综合金融门店等方式来获客，并延长营业时间。

据了解，中国平安目前已开设的社区“金融超市”主要以客户咨询及服务为主，核心是方便客户享受平安保险、银行、证券等综合金融业务的全流程咨询和服务。

此次参与碧桂园的定增，在碧桂园对中国平安社区网点布局提供“优惠条件”的情况下，平安可能买下或租用碧桂园的社区门店作为综合金融门店，以进一步控制社区门店经营的成本，实现快速扩张。

地产图谋

一个是地产企业，一个是亲睐不动产的综合性金融平台，双方对于不动产投资的喜好不言而喻。碧桂园也表示，将加强与中国平安之间的不动产投资合作，共同寻找新项目并研究合作模式。

实际上，由于碧桂园长期深耕三四线城市，在去年以来三四线城市销售压力普遍加大的背景下，对公司产生了不利影响，也使其渴望获得更多一二线城市的优质土地。

4月8日，碧桂园公布，截至2015年3月31日，今年前三个月该集团共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%；合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。据总裁莫斌此前透露，今年该公司销售目标定为1350亿元，第一季度仅达标13%。

碧桂园需要更多的一二线资产进行联动，相比之下，平安不动产的土地储备主要集中在一二线城市，未来在项目合作上，有助于碧桂园“曲线”增加在经济发达城市的项目储备，进一步平衡市场布局。而碧桂园也可利用平安保险与平安银行的营销网络拓展销售渠道，获取更多优质客户资源。

中国平安更是以喜好不动产投资而闻名保险界。此前，它花费2.6亿英镑购买了英国的劳合社大厦，成为国内保险公司第一次在海外购置不动产。截至2014年8月，中国平安旗下的平安不动产公司资产规模近500亿元，业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产等。

被外界提及最多的是，双方有望在养老业务上的合作。碧桂园正在研究养老方面的业务，而险资龙头平安在该业务上有着丰富的资源和积极的拓展动作。平安人寿以“互联网+医疗”的方式推出健康管理服务，涵盖家庭医生、健康习惯、健康咨询三大主要功能，并签约300位拥有三甲医院就职经历的医生作为其全职雇员。

平安集团旗下的平安不动产也称，将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点全龄化养老社区，开发养生养老综合服务社区。

“协同效应”为时尚早

摩根大通一名分析师近日指出，双方的合作可能短期内还难以对碧桂园的盈利形成贡献。

围绕社区做增值服务虽然是近年来开发商业务转型的一大方向，但多数处于探索阶段。即便是传统的物业管理，碧桂园目前也还没有形成自己的规模优势。数据显示，2014年它物业管理的面积已经达到7149万平方米，但物业管理业务方面的收入只有9.6亿元。

此外，新业务蓝图还有待呈现。尽管碧桂园正在逐步规划进入和深化房地产市场细分市场，比如养老、教育等。但据莫斌此前透露，当前公司也还尚未形成明显的产业投资方向，大部分的业务仍在研究探索之中。

考虑到未来的盈利风险问题，碧桂园每年新业务的投资将控制在总资产的1%左右，截至2014年年底，其总资产约为2680亿元，也即意味着其每年新业务的投入还不会超过30亿元。

国泰君安研报指出，由于碧桂园在三四线城市布局比较大，平安则主要布局一二线城市，双方合作的协同效应可能会低于预期。近年来，碧桂园正在努力进入一二线城市，一二线城市与三四线城市的业绩贡献已经从过去的“四六开”发展到现在的“五五开”，业绩贡献开始持平。

业内人士认为，保险公司与房企的合作有多种方式，现在平安与碧桂园的合作还处于早期阶段，谈协同效应可能还为时尚早。碧桂园也表示，细节需要进一步深化，但总体会在营销互助、客户资源共享、投融资甚至培训等七个层面上进行。