水管冻裂殃及他人，出租人、承租人共同担责

基本案情

邵某拥有某小区二单元负二层房屋并用于储存货物。2014年2月9日晚，邵某发现屋内存储的货物都浸泡在了水里，经调查发现，与其房屋相邻的一单元负二层中间一房屋内，水管阀门因天气寒冷被冻裂，发生漏水，水流侵入邵某房屋，造成邵某储存的货物被浸泡受损。一单元负二层中间的房屋为魏某所有，目前出租给了郭某。邵某向A物业反映此事，A物业及时对冻裂水管阀门进行了更换。后邵某因损失重大，将郭某、魏某及A物业公司诉至法院。

法院判决及理由

法院查明：发生漏水的水管及阀门位于郭某承租的房屋内，属于公共设施；2014年2月9日晚，水管冻裂系郭某房屋通道井窗户未关闭造成；一单元负二层中间的房屋系郭某从魏某处租赁；法院对邵某被水浸泡受损的货物价值进行鉴定评估为153450元。

法院认为：原告邵某房屋内的货物浸泡受损，系相邻被告郭某承租的房屋内水管冻裂漏水侵入造成，其对漏水无过错，故不承担责任；被冻裂水管虽属公共设施，但发生冻裂是因冬季寒冷，被告郭某房屋通道井窗户未关闭造成，被告郭某应当对冬季水管冻裂有所认识；被告魏某作为出租人也应对冬季水管冻裂有所认识，且魏某无相关证据证明已经对出租房屋内的设施尽到合理的注意、提醒及保障义务；故郭某和魏某对漏水均存在过错，应当对损失承担赔偿责任；被告A物业公司虽系涉案小区物业方，但漏水并非水管老化等未尽到维修养护责任造成，且水管阀门位于租赁房屋封闭空间内，被告A物业公司对漏水不存在过错，故其不应承担赔偿责任。就损失赔偿，因原告邵某擅自处理受损货物残值，且无法举证其价值，故应承担由此引起的不利后果，酌定将损失金额变更为10万元。本案判决被告郭某和魏某各赔偿原告损失金额5万元，并驳回原告邵某对A物业公司承担赔偿责任的诉讼请求。

律师提醒

在房屋租赁关系中，房屋出租后所有权与使用权相分离，出租人、承租人明知房屋本身存在质量瑕疵、日用设施存在安全隐患（煤气管道漏气、水管漏水等），但未采取维修、更换、安全说明等措施，造成他人损失的，在实务判决中可能会按过错责任的大小承担一定比例的责任。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素（自然灾害、房屋设计缺陷等）造成的损害责任，则不负民事责任。

因此，律师提醒：在房屋租赁活动中，承租人作为房屋的使用人，应当对承租房屋及设施予以妥善保管，对承租房屋及设施尽到安全保障的义务，否则将承担相应责任；出租人对出租房屋及设施存在安保义务，若出租人知晓房屋存在安全隐患而未采取合理的注意、提醒及保障义务，也应承担相应责任。