我的遗嘱房我做主，过户仍需『四道关』

杨学友

老人立遗嘱对所有房产做出处分，可因未予公证无法办理过户。此种情形下如何另行相关公证过户？无法开具死亡证明怎么办？其他法定继承人不予认可、亦或是遗嘱部分无效又怎么办？下面的案例帮你破解“道道关口”！

关口一：遗嘱虽有效，补办公证是“前置”

［案例］沈老伯与老伴生有二女一子。老伴早年去世。沈老伯进入晚年后，儿子沈先生一家与老人共同居住在老人单位分的房子里。2007年，沈老伯单位出台政策，沈老伯可交4万元买下正在居住的房屋。考虑到沈先生长期同自己居住并照顾自己，两个女儿都有住房，老人就让沈先生出资将房子买下。沈老伯还立下遗嘱，说明沈先生代父出资4万元购买房产，自己去世后该房产由沈先生继承。2014年秋，沈老伯去世了，沈先生拿着老人的遗嘱到房管局办理房产过户，但房管局因遗嘱没有办理公证而拒绝办理过户手续。

［分析］《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条二款规定：处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。可见，涉及房产一类的遗嘱，公证系办理过户手续的前置程序。据此，沈先生可与其他继承人协商解决，通过办理继承协议公证，达到办理过户手续的目的。

关口二：遗嘱不能补办公证，起诉继承人来过户

［案例］王老先生有三个女儿两个儿子。2014年10月，王老先生在病危临终前口述遗嘱，将自己早年建造的一所住房由儿子继承，且由儿子为老伴养老送终。由于无法书写，遗嘱由老人原单位老干部处两名同志在场见证，其中一人执笔，然后老人在遗嘱上签字。王老先生去世后，王某拿着遗嘱来到区房管局办理房子过户手续，得到的回答是，必须让老人所有的法定继承人都到场，并出具放弃证明方可办理过户。而王某的弟弟要求继承自己的份额，拒绝配合，导致公证未能办理。

［分析］虽然王老先生所留下的代书遗嘱是其真实意思表示，且程序合法，应当是合法有效的，但因法定继承人之一的王先生的弟弟不认可其父亲的遗嘱而引发继承争议。此种情形下，只能通过诉讼来解决。即王先生以其弟弟为被告，并将其他所有法定继承人列为共同被告起诉。其诉讼请求为：确认“遗嘱”合法有效，诉争遗产房归原告所有。

关口三：无法开具死亡证明，“拉来被告”来确权

［案例］53岁胡先生系独生子。其父亲临终前留下遗嘱，载明房子由胡先生继承。随后，胡先生拿着父亲的遗嘱，及父母亲的死亡证明到公证处予以公证时，因胡先生父母亲系30多年前由南方老家来到东北，根本无法按公证处要求提供其父母的父母放弃继承或死亡证明，导致公证搁浅。后经法律人士指点，胡先生想起姑姑曾几次提出，其哥哥（胡先生的父亲）为感谢自己给予的照顾，口头承诺分给房产。于是，胡先生以姑姑欲要求继承父母遗产为由，将其告上法庭。因姑姑未能提供口头遗嘱等相关证据，法院判决胡先生所持的遗嘱有效，房屋由胡先生继承。

［分析］将遗嘱继承所得的房产过户，通常途径只有两种：一是先公证，而后凭公证文书到房产局办理过户手续；二是通过起诉，持法院判决书办理过户。而向公证部门申请公证时，必须提供被继承人的其他法定继承人均表明对遗嘱的真实性无异议或死亡证明等与继承有关的相关资料及证据。继承人中若有人不予配合或死亡证明无法提供，公证都将被搁浅。而起诉的基本要求是须有明确的被告，否则人民法院不予受理。

关口四：遗嘱部分无效，起诉析产再过户

［案例］袁某于病重期间留下遗嘱，将自己名下的房屋归后老伴李阿姨所有。今年初，袁某去世后，袁某4个子女提出：该房屋系其父母的共有财产，父亲的遗嘱处分孙女士房产部分应为无效，李阿姨无权独自占有。后经李阿姨起诉，人民法院通过析产确认，该争议遗嘱房60%份额归李阿姨所有，其余份额归袁某4个子女所有。鉴于李阿姨占有该房产60%份额，且双方认可该房屋价值59万元，法院最终判决该遗嘱房归李阿姨所有，并由李阿姨支付其他继承人相应的份额之折价款。

［分析］本案该争议房系被继承人袁某与原配偶孙女士的共同财产，孙女士去世后，房产的一半应由被继承人袁某和其4名子女共同继承，故该房产的60%份额属于被继承人袁某遗产。袁某遗嘱只能对属于他的60%部分有处分权，遗嘱涉及的其他部分无效。依据《合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。又由于李阿姨占有该房产的半数以上份额，在双方认可的价格下，法院判决遗产房归李阿姨所有体现了公平原则。李阿姨凭法院判决书，很快办理了房产过户手续。