当前房地产行业社会责任履行存在问题及对策

孔 龙，宋天邦

（兰州财经大学，兰州 730020）

当前房地产行业社会责任履行存在问题及对策

孔 龙，宋天邦

（兰州财经大学，兰州 730020）

根据当前房地产行业实际情况，基于利益相关者的角度，分别在项目融资、开发建设、市场销售三个方面分析提出其企业社会责任履行方面存在的主要问题，从企业、行业、政府、社会四个层次分析其社会责任缺失的原因，就建立四位一体的动态协同体系为房地产行业社会责任的提高提出对策。

房地产行业；企业社会责任；问题及对策

一、国内房地产行业社会责任概述

房地产行业指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的综合性产业。我国1998年下半年开始停止职工住房作为福利分配，逐步实行住房分配货币化，2002年国家福利分房政策结束。而后我国房地产行业逐渐开始兴盛，并在改进城乡面貌和提高居民居住条件方面发挥了重要作用。然而近些年关于房地产行业的负面新闻不绝于耳，所建房屋因墙体裂缝、内外渗水等原因无法正常居住情况时常现于报端和电视新闻，甚至出现“上海在建13层住宅楼整体倒塌”、“开发商对拒拆村民喷毒气”等典型事件，这些事件暴露了房地产行业的社会责任履行缺失问题。

企业社会责任（Corporate Social Responsibility，以下简称CSR）最早由希尔顿提出，其相对完善的模型是卡罗尔的CSR金字塔模型，它指企业在追求利润的同时还应兼顾对利益相关者经济、法律、道德、慈善四方面的责任[1]。利益相关者（Stakeholder）一词来源于1963年斯坦福研究所的备忘录，Freeman对其概念做出了详细的阐述。他指出企业是各利益相关者的契约组合，“企业达成目标过程中不仅股东而且所影响到的个人和团体也是利益相关者”[2]。2004年卡罗尔提出企业“除了股东、顾客、雇员这三类最显著的利益相关者之外，供应商、竞争者、社区、特殊利益群体、媒体乃至整个社会和全体公众，也都是利益相关者”[3]。目前房地产企业在经营链条的融资过程、开发过程、销售过程中主要利益相关者如图1所示。

图1 房地产行业经营链条上的主要利益相关者

二、当前房地产行业履行企业社会责任存在的问题

2013年中国社科院CSR研究中心发布的社会责任报告显示房地产行业CSR综合得分为一星级（起步），位于34个报告行业的后1/3水平。在目前国家深化改革及推进城镇一体化形势下，房地产行业社会责任的履行与公众的期望有较大的差距。从项目融资、开发建设、市场销售三方面来看，房地产企业在各过程中对利益相关者的社会责任承担缺失的主要问题表现如下：

（一）项目融资方面

拥有剩余财富的部分储蓄人投资于资本市场，房地产企业对他们负有资本保值增值的义务。作为房地产企业最直接最关键的利益相关者，他们的资产收益权常因为委托代理矛盾而受到侵害。

1.中小股东层面:有的房地产企业发布的财务报告披露存在有失公允、避重就轻问题。以某上市房地产公司为例，2009年在其现金流和净资产严重不足情况下拍下北京某区“地王”，该公司而后违约且拍地前后均未及时披露对股价利好和利空的相关信息。企业不及时、准确、完整地披露重大不确定性信息侵害了中小股东的利益。

2.债权人层面:因为房地产企业存在骗贷和高风险倾向的会计计量行为，债权人投资于房地产行业的资金风险往往高于其他行业。（1）骗取贷款问题。目前房产销售低迷的大形势下，很多房企面临资金断链困境。有的企业便利用员工及其亲友从银行办理虚假按揭贷款，这种行为增加了银行风险贷款的坏账率。（2）风险计量问题。把预收账款从负债中剔除计算资产负债率几乎是房地产业的常用做法，尽管如此统计显示上市房产公司平均资产负债率超过70%。2014年邯郸市房产某龙头企业高息吸收存款运作失败、涉案金额上百亿，多米诺效应波及了整个上下游产业。资产负债率计算不准确，无疑会严重低估企业的运营风险。

（二）开发建设方面

开发过程中为了降低房产产品的开发成本，房地产企业牺牲股东之外的员工、政府、竞争者、社区等利益相关者的社会责任成本现象较为常见。

1.员工层面:就2013年而言房地产建筑相关农民工超过了3600万人，他们的经济权益和人身安全权益常常难以得到保障。农民工是城市建设的主要贡献者，但调查显示超过70%的农民工遇到过工资拖欠问题。因法律知识匮乏等原因，他们维权往往处于不利的位置。在生产方面，从事建筑业的农民工95%上岗前未接受专业技能培训，加之他们的工作环境安全保障措施有限、保护设施质量不过关和安全培训不到位等原因，其行业事故伤亡数仅次于矿山和交通。而事故伤亡善后方面则存在工伤参保率低、工伤取证困难等问题。

2.政府和竞争者层面:部分房地产企业在政府和竞争者之间进行博弈，使用不正当手段谋取非法利益。（1）偷税漏税问题。房地产行业产业链条长、业务复杂、建设周期长等特点为偷税漏税提供了可操作空间，有的企业随意选择会计政策以达到少计收入、虚增成本的目的。（2）不正当竞争问题。土地招标过程决策过程公开透明度低、缺乏有效的监督，部分房地产企业因此通过贿赂、找关系等方法千方百计以达到中标目的，由此导致的“量体裁衣”式苛刻的招标条件对同行构成了不正当的竞争。

3.环境层面:房地产企业往往对开发过程中的资源节约和控制污染的问题不加以重视，这种短视行为体现在以下几点。（1）土地闲置问题。2012年修订的《闲置土地处理办法》对闲置土地的政策是，若是政府原因导致的闲置土地可不被收回，部分房地产企业钻政策漏洞利用“征地拆迁未完成”、“规划调整”等政府原因作为土地闲置的挡箭牌。去年海南处置闲置土地超过13万亩，其中不少土地闲置超过了20年。开发商炒地可获取高额利润，然而带来了房价虚高和资源浪费的后果。（2）建筑垃圾问题。我国每年制造建筑垃圾15-24亿吨，然而相对于发达国家95%的建筑垃圾再利用率，我国每年只有5%被再资源化利用。多数未处理的建筑垃圾被就地掩埋或随意倾倒处置，又造成了土壤、空气和水资源的二次污染。

4.社区层面《:国有土地上房屋征收与补偿条例》规定不得采用暴力、胁迫等非法方式搬迁，然而征地拆迁过程中房地产企业往往漠视被拆迁群众的意愿、暴力非法手段屡禁不止。像“3.21平度拆迁纵火案”等拆迁恶性事件层出不穷，这反映了地方政府监管有限情况下房产企业对社区的社会责任缺失问题。

（三）市场销售方面

房地产市场结构是区域性的寡头垄断市场，消费者要求的公平和效率在卖方市场上往往难以得到保证。消费者是房地产企业的关键利益相关者，其权益保护存在以下四方面问题。（1）宣传问题。房产销售广告宣传承诺的配套设施常常落于一纸空文，而如“开盘日售罄”等炒作需求缺口的行为等也较为常见。（2）房屋品质问题。主要表现为房屋质量低劣、房屋面积缩水，物业服务滞后等。存在的房屋质量问题主要包括：墙体及楼板裂缝；屋面渗漏，厨房、卫生间向外水平渗漏或向楼下的垂直渗漏；墙体中空，墙皮脱落；门、窗密闭不严、变形；水、电、暖、气设计不合理等问题。有的楼盘甚至出现楼体不稳倾斜倒塌现象，危及使用者生命安全。2014年全国消费者协会共受理房产建材类和服务类投诉共30195起，其中超过半数的是房屋质量投诉。在处理相关问题时，物业和开发商方面往往互相推脱，难以落实责任主体。（3）房价过高问题。央行的调查显示97.9%受访人对当前房价持不满意态度；2014年全国商品房房价收入比为7.1倍，个别一线城市更是达到了9-19倍，大大超出了合理区间。（4）合同违约问题。根据建设部有关规定：“商品房预售实行许可证制度”。所以，只有取得预售许可证的房子才能面向社会公开出售。而合法销售的楼盘必须办齐“五证”：即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。2014年12月惠州某大型楼盘开发商因未按规划许可证建设导致无法取得竣工验收报告。当下开发商“未批先建”，“无证认筹”行为导致的矛盾很多难以得到妥善处理。

三、房地产行业履行社会责任存在问题的原因分析

以上种种问题的根源在于房地产企业未能充分认识履行社会责任对自身可持续发展的必要性，而行业的引导和政府立法监督力度不够，社会责任信息不透明导致社会公众参与有限也是相关问题的原因。就企业、行业、政府、社会参与的原因分析具体表现在以下四方面：

（一）企业自身消极的CSR应对哲学

企业是经济和道德的双主体，但固守于传统的股东权益最大化理念导致很多房地产企业管理层倾向于缩减社会责任成本。从卡罗尔的金字塔模型来看，大部分房地产企业的CSR内在应对哲学尚处于对抗和防御的阶段。他们对履行社会责任、保护利益相关者权益（特别是消费者、农民工等关键利益相关者权益）重要性的认识尚不深刻，不能以先动的应对哲学去处理各利益相关者层面CSR履行存在的问题。

（二）行业CSR执行力、约束力不足

房地产开发主管部门及规划、设计、施工、监理、项目法人等相关单位执行国家法律法规力度、履行责任有差距。房地产行业社会责任协会等第三方CSR协会的号召力和监督力、沟通和协调方面发挥的作用有限。同时房地产行业CSR绩效体系的鉴证上，其内容尚未包含足够的定量指标且实践上可操作性相对较差。

（三）政府CSR立法有待完善

截至现在，美国已有29个州的公司法规界定了社会责任的履行，目前我国法律条文针对房地产CSR问题公益诉讼尚未有专门的法律，房地产企业社会责任的规定和管理分散于《房地产管理法》《劳动权益保护法》《环境保护法》等单个法律条文中。这些单条法律对房地产企业如员工权益、环境保护、闲置土地收回等社会责任问题的具体程序和监管弹性的界定上还有待进一步的提高。

（四）社会知情权有待进一步的提高

尽管有的房地产社会责任报告编制表现较好，但企业实质上未重视社会责任。彭韶兵等指出“企业出于对冲的动机，一方面已开始承担慈善责任,在从事无偿捐赠等公益事业,另一方面却还同时存在着不道德的、甚至是违反法律规定的不负责任行为”。[4]房地产企业的利益相关者（如农民工、社会公众）在信息不对称的市场中处于弱势的地位，对于房地产CSR的履行程度由于缺乏有力的社会和媒体监督，实际上公众的知情权不能得到切实的保障。

四、引导房地产行业履行社会责任的对策

房地产行业是国民经济的支柱性产业，国家统计局公布的数据显示2014年房地产开发投资为95036亿元，占全年G D P的15.839%。包括温素彬、方苑等诸多实证研究显示“长期来看，企业履行社会责任对其财务绩效具有正向影响作用”[5]，因此有必要建立企业、行业、政府、社会四位一体的体系引导房地产企业履行社会责任，以实现自身的可持续发展和对国民经济的整体拉动。

（一）加强自我监督

F ree m an认为企业应将利益相关者纳入企业的战略管理框架之中，只有房地产企业先动的应对哲学才能推动CSR履行的切实落实。（1）在组织制度层面，房地产企业管理者应结合房地产行业特点，建立CSR内部评估制度和内部审计机构，以尽对储蓄人资本保值增值、控制风险的义务、农民工经济利益和安全管理的义务、拆迁户的合理补偿义务、房产竞争者公平竞争义务、税务部门及时足额纳税义务、环境建筑垃圾处理和土地依法使用义务、购房者的权益保护义务。（2）在战略导向方面，房地产企业对侵害利益相关者导致的特定社会责任风险成本做出定量的评价，将利益相关者对资源的优化配置作用纳入决策的权衡中。（3）在企业文化层面，企业高管的管理哲学驱动了社会责任的履行，管理者价值观对社会责任决策选择起积极作用。[6]因此将履行CSR作为企业核心价值观和核心竞争力，及时披露社会责任信息特别是对关键利益相关者(股东、员工、购房者)决策相关和重要的信息是精细化管理社会责任的实现途径。

（二）强化行业监管

房地产主管部门和行业协会在宏观和微观层面的监管应进一步强化。（1）房地产开发主管部门及规划设计、建设施工、建设监理、建设项目法人等相关单位，应加强国家有关法律法规执行和监管力度，切实做好本职工作履行相关责任。（2）房地产行业协会应当监督本行业的社会责任履行情况，积极推进建设房地产社会责任信息化的沟通平台；同时加强本行业社会责任的宣传及培训，及时通报房地产开发行业社会责任履行情况；对于CSR履行优秀的企业在整个行业作为学习标准加以推广，发挥其旗帜作用以先进促后进；着力房地产行业社会责任报告披露标准及鉴定评级方法的制定，维护房地产行业市场秩序和整体行业形象。

（三）加快社会责任立法

社会责任问题已经引起党和国家的高度重视。2014年10月28日，十八届四中全会发布的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》明确提出“加强社会责任立法”。（1）对新开的房地产企业，法律应包含社会责任资质审核的程序。不合格的房地产企业不授予营业资格，从而对房地产企业CSR履行施加规范层面的压力。（2）对现有房地产企业，就其侵害其各层面利益相关者权益的处罚措施和公众利益诉讼程序界定上，房地产法律法规应做出更具体的规定。使房地产企业侵害投资者权益以及偷税、不正当竞争、污染环境、暴力拆迁、违规销售等行为将付出更高的成本，从而使房地产行业的社会责任履行有一个最低标准，起到威慑、处罚和引导的作用。

（四）引导社会参与

房地产企业社会责任的提高需要媒体和公众利益相关者的共同参与。（1）公众媒体的参与对房地产行业的社会责任履行有促进作用。对于CSR表现优秀房地产企业的报道和CSR缺失企业的曝光可敦促其加强重视，值得肯定的是当前房地产社会责任的媒体信息公开化程度已有大幅提高。（2）利益相关者理论指出，与公司活动有着利害关系的不同群体—工人、顾客、当地社区等等，应该得到与此相称的准所有权。保障社会公众对房地产企业CSR的知情权和决策权，可依靠各利益相关者间接参与公司重大决策与治理得以实现。因此房地产企业有必要引入社会公众等利益相关者代表成分构成监事会机构，以实现“利用财权配置达到利益相关者价值最大化的目标”[7]。最终的实现方式应当是推进董事会和监事会多元化分层结构的构建，这有利于从根本上保障房地产企业社会责任的透明度和公众参与度的提高。

五、结论与展望

房地产企业作为市场经济的参与者，履行社会责任是自身可持续发展的必然要求。社会责任的履行可实现利益相关者利益最大化和利润最大化的双赢目标，而这一目标的实现需要企业内在需求和外在压力的协同作用来保障。房地产企业社会责任的内在需求和认知、外部监管规范压力二者之间动态协同发挥作用，将有助于推动其社会责任履行的进一步落实。

[1]Freeman R Edward.Strategic Management:A Stakeholder Approach[M].America:Pitman，1984.

[2]Carroll Archie B.A Three-DimensionalModelof Corporate Performance[J].Academy ofManagementReview，1979，（4）：497-505.

[3]CarrollArchie B.企业与社会：伦理与利益相关者方法[M].北京：机械出版社，2004.

[4]彭韶兵，高洁，王昱升.企业社会责任履行异象及其分析[J].财经科学，2013，（5）:46-55.

[5]温素彬，方苑.企业社会责任与财务绩效关系的实证研究—利益相关者视角的面板数据分析[J].中国工业经济，2008，（10）:150 -160.

[6]晁罡，袁品，段文，等.企业领导者的社会责任取向，企业社会表现和组织绩效的关系研宄[J].管理学报，2008，5(3):445-453.

[7]张栋，杨淑娥.论企业财权配置—基于公司治理理论发展视角[J].会计研究，2005，（4）:56-59.

On Issues and Counter measures of Corporate Social Responsibility in Current Real Estate Industry

KONG Long，SONG Tian-bang
(Lanzhou University of Finance and Economics,Lanzhou 730020,China)

Based on the perspective of stakeholder analysis, this paper points out the actual situation of current real estate industry.and me analyze the main issues of social responsibility in from three aspects : project financing, development and construction, marketing. Then the reasons for the lack of the corporate social responsibility is analyzed from four levels: corporate, industry, government and society. At last we try to establish a dynamic coordination system as the improving countermeasures for the real estate's social responsibility.

real estate industry；corporate social responsibility；issues and countermeasures

F270

A

1671-4288(2015)03-0047-04

责任编辑：王玲玲

2015-03-26

孔 龙（1963—），男，甘肃天水人，兰州财经大学会计学院教授。研究方向：企业社会责任；宋天邦(1991—)，男，山东聊城人，兰州财经大学会计学院会计学硕士。研究方向：企业社会责任。