关于房产测量中阳台面积测算问题的探讨

熊先华（长沙市房地产测绘队　湖南长沙　410000）

关于房产测量中阳台面积测算问题的探讨

熊先华
（长沙市房地产测绘队湖南长沙410000）

随着城市化的不断发展，特别是近些年来各地房价的不断攀升，商品房面积的纠纷也越来越多，房产面积测算也成为各方瞩目的热点，房产面积的测算直接关系到开发商与业主的切身利益，越来越受到普通老百姓关注。另一方面房产面积也是房屋产权产籍管理、财政税收，土地和房产政策的决策参谋以及城市地理信息系统的建立、更新、维护等的基础数据、重要信息，必要资料。而阳台建筑面积的测算对房屋套内面积的测算至关重要。本文是笔者在房产测绘实际工作中对阳台面积测算的几点探讨。

阳台；房产测量；建筑面积

1　阳台的概念

阳台是建筑物室外的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所。房产测绘中对于阳台的定义，是具备永久性底板、上盖、具有维护结构、结构牢固，层高达到2.20m，且与房屋相连，可以供人们活动和利用的建筑空间。根据阳台的结构可以分为凹阳台、凸阳台以及复合阳台。根据阳台的维护结构分为封闭阳台和未封闭阳台。

2　房产测量规范关于阳台建筑面积测算的规定

根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）1单元：房产测量规定，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。以及建住房[2002]74号补充规定：与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

3　建筑工程建筑面积计算规范关于阳台建筑面积测算的规则

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB-T50353-2005）三节十八条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的一半计算建筑。

4　阳台建筑面积测算的突出问题和矛盾

随着人们对居住条件、居住环境的要求不断提高，房屋的阳台的设计考虑到立面美观，居住的实用性及安全性，设计样式不断推陈出新，阳台设计的结构越来越复杂。因此《房产测量规范》在实际生产过程中缺乏可操作性。另外，众多购房的老百姓根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，片面地认为只要是阳台，不管是否封闭，都应该计算一半的面积。因此造成开发商、房屋设计单位、规划指标核面单位、购房者、施工单位等以建筑面积结算相关费用的纠纷和矛盾越来越多。

5　阳台建筑面积测算应该如何操作

如何界定阳台，如何进行阳台建筑面积的测算成为众多权利人关注的焦点。主要争议的问题围绕阳台是否封闭都应该计算一半的面积；以及阳台上的飘窗，空调板、花池是否也应该跟阳台一起计算面积；阳台封闭与否是按照规划部门审批的报建图还是以实际封闭情况为准；对于入户花园、空中花园是否也可以适用阳台面积的测算方法等等。开发商把不封闭的阳台或花园，打着赠送一半面积的幌子，作为营销手段吸引购房者，然不知道不封闭的阳台只能计算一半的建筑面积，因此给商品房买卖中房产面积的纠纷埋下隐患。

房地产测绘主管部门和房产测绘单位就阳台建筑面积的测算细化、量化的相关规定。

2010年湖南省住房和城乡建设厅修订的湘建房[2010]295号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》对阳台面积的测算有了新的规定：

第4.2.6条规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；

第4.3.2条规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

第4.4.14条规定：与室内不相通的类似于阳台、条廊、檐廊的建筑不计算建筑面积；

第4.4.15条规定：阳台、挑廊、走廊等顶盖距离地底板的高度大于两个自然层的不计算建筑面积。

第4.5.2条规定：阳台等围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影面积计算一半的建筑面积；向内倾斜的，按其维护结构上沿水平投影面积计算一半的建筑面积。

第4.5.2条规定阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板，顶盖宽度≥0.60m，按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积。

这六条规定对阳台建筑面积的测算具有广泛的指导性，对阳台是否计算建筑面积、计算全部的建筑面积或者计算一半的建筑面积、怎么计算建筑面积都做出了界定和说明。这也是广大房产测绘工作者在尊重国标的基础上结合实际工作中，平衡开发商和业主双方利益中总结出来的，具有很强实际操作性。

6　实际工作中的几种典型的阳台面积测算案例

（1）阳台建筑面积的测算给同一户型的套内面积造成差异的问题。

对于同一户型，房屋一层因为门斗跟阳台相连接，测算时将会阳台的外半墙计入门斗的墙体面积，而内半墙计入栋共有建筑面积，楼上的房屋建筑阳台面积就会比一层的多一个墙体面积，造成同一户型跟楼上的套内面积差异。另外，对于同一户型，不同单元的组合，会因为阳台和阳台之间的共墙，造成两端的与中间的同一户型套内面积差异，无论是开发商还是业主都不能理解，甚至连登记部门也不能理解，需要绘制详图的，列出计算式才能做好解释工作。

（2）南方城市房屋设计采用比较多的奇、偶层不同位置错开设置不封闭阳台的情况。

有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度不超过两个自然层，该阳台按一层的高度对待，计算一半的建筑面积。奇偶错开设置阳台及层层复式隔层设置阳台可适用这一条。

（3）阳台跟挑窗，空调板、花池相连时阳台建筑面积的测算

①位于建筑主体结构外侧，与室内不连通平台式花池和空调机位不计算建筑面积。

②位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位，如果有维护结构隔开，应该减去花池和空调机位后计算阳台面积，如果没有维护结构相隔应与阳台一体计算建筑面积。

④阳台里有挑窗的，应该减去挑窗的投影面积后测算阳台面积测算。

7　封闭阳台和不封闭阳台的界定

阳台是否封闭，在维护结构上当然可以判定，但是当复合型阳台部分封闭了，部分又没有封闭，是分别测算各部分面积，还是都当做不封闭的处理呢？或者根据阳台开敞宽度与阳台宽度的比例判断阳台是否封闭呢？笔者以为，当开敞宽度超过1/3，应该计算维护结构投影的一半面积，当开敞宽度小于1/3，应该计算维护结构投影的面积。

另外，阳台的封闭情况是以规划部门批准的报建图还是以阳台实际状况为准的争议，笔者认为分为以下几种情形：

（1）规划批准的设计图纸上为全封闭阳台，实勘为封闭阳台，则按封闭阳台测算全部的建筑面积；

（2）如果规划批准的设计图上为全封闭阳台，实勘为不封闭阳台，则按照不封闭阳台测算一半的建筑面积；

（3）规划设计为不封闭阳台，实际阳台封闭了，如果是开发商封闭之后交给业主的，那应该按照封闭阳台计算面积。如果是开发商在交房后由业主自行封闭的或者由业主出资由开发商统一封闭的，则按照不封闭阳台测算一半的建筑面积。

8　阳台和门廊的区别

住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积。

9　入户花园、空中花园以及阳光花园的建筑面积计算

房屋结构范围内属于专有的入户花园、空中花园以及阳光花园等建筑空间应该可以等同或者参照阳台面积测算的相关规定。

10　关于阳台建筑面积测算的起算点

不封闭阳台的测算的起始点是从维护结构的外边计算呢，还是从阳台挑板作为起算点呢？也存在着不少的争议，笔者认为从维护物（栏杆或者是玻璃）的外围作为阳台进深的起算点测算阳台面积，如果维护物的外围已经超出底板，应以底板的外围作为起算点。

11　结束语

随着房屋设计理念和立面美观的需要，阳台的设计业日新月异，五花八门，对于阳台面积的测算势必是影响套内面积的主要部分，如何在国家标准的基础上，使房产测绘更加规范化、制度化。出台相关细化、量化阳台建筑面积测算的细则，规范相应的操作规程。地方房产测绘主管部门及测绘单位应该采用相同的计算规则，避免因操作规则不一样造成面积测算差异而导致的矛盾和纠纷，降低房产测绘的法律风险，维护房地产测绘市场的和谐、有序、健康发展至关重要。

[1]《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）[s].第一单元：房产测量规定.中国标准出版社，2000.

[2]《建筑工程建筑面积计算规范》（GB-T50353-2005）.建设部，2005.

[3]吕永江房产测量规范与房产测量技术[M].北京：中国标准出版社.

[4]湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则.湖南省住房和城乡建设厅，2010.

P20

A

1673-0038（2015）06-0143-02

2015-1-25

熊先华（1980-），男，工程师，本科，主要从事房地产测绘工作。