未经抵押权人同意签订的卖房合同有效

西蒙

2009年5月，家住哈尔滨市南岗区的王大兵为解自家公司流动资金的燃眉之急，将一套位于秋林商圈、属于市重点小学校区的自有房屋低价卖给刘铁汉。双方在合同中约定：刘铁汉购买王大兵名下所有权住房一套，建筑面积为113.02平方米，总价为75万元;先期支付购房款60万元，剩余房款在7月30日产权人与现租房户的合同到期，房屋买卖双方到主管机关办理完权属过户手续后一次性付清。

8月2日，刘铁汉见王大兵那边迟迟没有动静，实在忍不住了，就打电话给王大兵，约定办理过户手续的具体时间。因为打了好几次都关机，他只好给王大兵发信息，提醒对方按合同约定办理过户手续。

“他想毁约吧？”刘铁汉和妻子议论这事时，妻子提出质疑。而这也正是刘铁汉所担心的问题：因为是朋友从中介绍，王大兵当时又急于用钱，这套校区房才以低于市场价格2万多元的售价成交。作为相应条件，刘铁汉也按王大兵的要求先期支付80%的购房款。让刘铁汉两口子喜出望外的是，他们签下购房合同后，房价简直成了“疯牛”——每周都在上涨，校区房的房价两个月增幅竟超过30%。这就等于买房少花了二十多万元，或者说买完房就挣了二十多万元。

两天后，王大兵给刘铁汉打来电话，说他前几天在朝鲜境内谈生意，因而手机无法正常使用。他现在正在丹东办事，还要过个十天八天的才能回哈尔滨，办理过户手续只好往后推一推了。

其实，这不过是王大兵的托词——近期疯涨的房价让他对卖掉这套房子懊悔不已。在解决了公司的流动资金问题后，王大兵就四处筹钱，想把刘铁汉支付的60万元购房款退回去，然后解除合同，以挽回损失。

一周之后，王大兵约刘铁汉在一家茶馆见面。一番寒暄之后，王大兵从提包里拿出一个大纸包说：“哥们儿，这是65万块钱，其中的60万元是你的购房款，另外5万元是我给你的补偿——这房子我不卖了。”

刘铁汉一听这话，立刻阴沉着脸问：“你啥意思？咱们可是签合同了，那叫法律文书，不是儿戏！”

王大兵解释说：“跟你说实话，咱们签的合同是无效的。”

“为啥无效？”刘铁汉没听明白。

“前年我买道里区的一套房子，也就是我现在住的那套房子时，是用这套房子做抵押办的贷款。按照《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。而咱俩签合同时银行方面并不知道，所以合同无效。”王大兵说。

“既然知道无效，你为啥还要跟我签合同？这不是故意玩人吗！”刘铁汉急了。

因协商无果，怒火中烧的刘铁汉将王大兵诉至法院，要求法院判王大兵继续履行合同。

王大兵在法庭上辩称，这套房产与银行存有借贷合同关系，因此与刘铁汉签订的房屋买卖合同应属无效合同;由于自己违反合同在先，他愿意退还刘铁汉已付的60万元购房款，并支付5万元赔偿金。

由于银行是本案的第三人，在庭审中，银行方面提出如下意见：原告、被告之间系房屋买卖合同纠纷，被告与银行之间系借贷合同关系，故原告与银行不存在合同关系或其他任何法律上的关系，被告转让涉案房屋的行为并不影响其抵押权，在被告的债务清偿之前，其依法享有对涉案房屋的抵押权。

法院一审判决认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告刘铁汉与被告王大兵签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意愿，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效;由于原告刘铁汉已经支付了大部分购房款，且同意全额代为清偿涉案房屋的贷款，并可以全额支付剩余购房款，银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，故合同应当继续履行，责令被告协助原告办理解除抵押和房屋权属转移登记手续。

法院宣判后，王大兵向法官提出质疑。法官解释道：在房屋买卖合同纠纷中，如果买卖双方有一方或者双方同意清偿债务而消灭抵押权，合同能够继续履行。如果房屋买卖双方均不同意清偿债务而消灭抵押权，将导致房屋无法进行权属转移登记，从而导致合同无法继续履行。在这种情况下，可以通过解除合同、赔偿损失解决纠纷。本案中，考虑到刘铁汉同意代为清偿抵押贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的规定，因此作为被告应当继续履行合同。

王大兵只好接受这个判决结果。

（文中王大兵、刘铁汉均为化名）