我国房地产税制优化研究

【摘要】近年来，随着房地产行业的快速发展，我国现行的房地产税制存在着许多亟须解决的问题，严重阻碍房地产行业的健康发展，本文从我国房地产税制现状分析入手，引入税制优化理论，提出我国现行房地产税制存在的问题，借鉴国际经验，优化和选择适合的房地产税制。

【关键词】税制优化 房地产税制 房产税

一、税制优化的含义及理论发展

（一）税制优化的含义

税制优化指的就是对现行税制进行的改革调整，从而使得税收制度能够更加符合当前的环境以及人们的利益。它是对相关的经济和社会条件进行最大限度的利用，从而对税收制度进行不断的改革和完善，税制优化理论吸收了“公平”和“效率”这两个主要原则，它是通过对社会福利函数工具的利用来进行有效的经济分析。

（二）税制优化理论的发展

新的税制优化理论进一步的对市场机制中的不完全信息等不确定性进行了有效的分析，论证了政府会通过运用“扭曲性”的税收工具来进行相关的调节，而该调节方式必然会产生一定的效率损失。政策决策者就应该对那些“扭曲性”税收所带来的效率损失进行有效的计量，在兼顾效率和公平的同时，更加注重二者之间的协调统一。

二、我国现行房地产税制缺陷分析

（一）税种多而杂、重复征税现象严重

现行房地产税制涉及的多个税种存在着税基严重重叠的问题，或者说是同一税基可能设置两个税种，因此，就导致了严重的重复征税现象。例如针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又要课征契税等。

（二）各税种课税范围过窄

现在房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。因此就会导致城镇内外企业的税负不公，而且随着城乡经济的不断发展，其界限更难划分，从而实际操作就难上加难，因此就难以有效发挥地方政府组织财政收入的职能作用。

（三）计税依据设置不合理

我国现行房地产税收的计税依据为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，但是这些计税依据却不能对房地产的现有价值和时间价值以及土地的级差收益进行正确的反应，随着经济社会的不断发展，房产的增值却不能被反映出来，因此就不能使得税收收入有效的增加，从而抑制了其对收入的调节作用。

（四）配套制度不完备

我国目前关于房地产税制的配套措施还很少，财产评估制度和财产登记制度还不完善，特别是在私人财产登记制度上并没有进行明确的法律规定。加之房产、土地和户籍等有关管理部门不能和税务机关进行有效的配合，从而使得税收征管的力度被大大降低，导致房地产税收收入的大量流失。

三、国外房地产税制的基本经验

（一）房地产税制作为地方财政收入的主要源泉

对于西方发达国家来说，其大部分都将房地产税的管理权归于地方政府，其是地方政府税收的主要源泉之一，仅有极少数国家实行中央和地方共享的政策。这就在进一步增加地方财政收入的同时，进一步增加了房地产税收方面管理的有效性。

（二）以房地产保有环节为主的税收体系

西方发达国家往往对房地产取得、保有和流转环节对征收体系进行独立的设置，而且高度重视对房地产保有税类的征收。保有环节的税收收入有着较宽的征收范围、明确的征税对象、合理的税率设置，并且较高的税率增加了房地产的持有成本，因此抑制了一些不合理的投机行为，使房地产保持居住从功能。

（三）税率灵活，注重公平

国外各国对税率的设置比较灵活，通常在中央制定法定标准税率的，另外各地方政府可以自行决定具体税率。这样就可以根据不同地区的经济发展水平进行不同税率的设置，保持效率的同时兼顾了公平，有利于实现社会财富的公平分配。

（四）完善的房地产配套制度

国外各国往往有着规范的房地产税法体系，其可行性较高，有着完善的房地产统一登记制度和房地产评估制度。各国对于计税依据的选取，大多数是以房地产的评估价值，使得房产的时间价值被有效的反应，建立了财产登记制度，从而形成了完善的财产评估体系。

四、我国房地产税制优化和选择的政策建议

（一）整合开发环节税费，加大保有环节税负水平

我们需要广泛借鉴国际惯例，不断整合房地产开发环节的税负，加大费保有环节的税收的征收。不断对保有环节税种进行完善，可以适当引进不动产税、资产增值税和空地税等税种，适当取消房产税和城镇土地使用税。对于不动产税的征收主要针对房屋产权所有者，因此对投机性买房需求进行有效的抑制。对于那些超过合理期限却未开工的土地，征收一定税率的空地税。

（二）深化税费改革，扩大房地产税收收入规模

对于现在的税费体系进行不断的改革完善，根据现在房地产业的税费关系，不断进行清费改税，从而降低企业的负担，并且有效扩大税收的规模。具体来说，是对补偿性、资源性、证照性的收费项目和一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目进行有选择的保留，其他属于管理性和建设性的项目一律取消，对部分收入进行改税取代。

（三）灵活设置税率

由于我国地域辽阔，各地的经济发展水平也不平衡，因此就需要结合各地区的实情，对税率进行灵活的设置，保证公平的公平性。我国可以借鉴发达国家的经验，首先由中央政府设置一个基本的税率幅度，然后具体的税率有各地区结合自身的经济发展水平等情况进行具体的制定，使得税收的效率和公平能够得以兼顾，从而税收的财政收入、资源配置和经济调节职能也均能得到有效的发挥。

（四）调整征税范围，进一步扩大税基

我国需要在遵循量能负担原则的基础上，进一步扩大征税的范围，从而有效发挥房地产税收的作用。我们需要将农村的经营和出租用房也纳入到房地产税的征收范围内；对于承受转让、赠与，继承和抵押的城镇土地使用权进行恢复征税；增加空地税税种，并且在空地税下进行具体税目的设置，可以闲置土地和荒芜土地两个税目。

（五）完善相关配套制度，建立完善的征管体系

我们需要对各项配套制度进行进一步的晚上。第一，要建立和完善房地产产权登记制度。房地产登记制度是保有环节税收征管的基础，但是我国目前不健全的房地产登记制度，就阻碍了税收征管工作的开展。第二，建立和完善房地产评估制度。由于房地产市场的不断发展，房地产的评估价值慢慢作为了我国房地产税的征收依据。我们可以借鉴发达国家的经验，设立专门的房地产评估机构，培养专门的评估人员，从而使得整个征管体系得以有效的完善。

参考文献

[1]岳树民.《中国税制优化的理论分析》.中国人民大学出版社，2003年2月第一版.

[2]李敬安.《中国房地产税制的优化和选择》.首都经济贸易大学，硕士毕业论文.

[3]宛新丽.《国外房地产税制的特点和启示》.《税务研究》2004年第7期.

作者简介：王丽（1990-），女，山东青岛人，吉林财经大学税务学院2013级研究生，财政学，研究方向：财政理论与政策。