基于SEM的房产税对购房意愿影响因素研究

刘巍　仇兵奎

摘要：依托目前重庆、上海两地房产税征收试点工作的开展，以重庆市欲购房居民为研究对象，实证研究了在政策出台后，影响居民购房意愿的各因素之间的相互关系。通过对296名居民的调查分析，构建基于TPB的SEM模型，设计购买意愿的量表。研究显示：感知环境和感知收益等正效用因素对购房态度有正向影响，感知风险等负效用因素对购房态度有负向影响，行为态度、主观规范、感知行为控制对购房意愿有影响。

关键词：SEM模型，房产税，TPB模型，购房意愿

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）11-0009-17 收稿日期：2016-09-17

1引言

房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国于1986年被正式提出，房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器功能以平抑房价变化所导致的宏观经济波动。2011年，国务院选取重庆和上海两座东西部典型城市作为房产税征收试点城市，并规定房产税改革针对个人住房房产税。但房产税的改革是否能够有效控制房价，促进房地产企业健康发展还有待检验，房产税改革的具体实行办法也有待学术界的深入研究与讨论。

对房地产市场而言，购房需求是其重要组成部分，房产税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响，因此研究房产税开征对居民购房需求的影响，有着十分重要的理论与现实意义。国内外众多学者在影响居民影响因素方面的研究硕果累累：Huang和Clark（1996）研究表明显著影响居民购房意愿的主要因素有社会经济变量和制度变量。谢文盛和林素菁（1998）指出，中国台湾地区的房地产税收政策对居民的住宅租买选择有很大的影响，当房地产税增加时，居民会倾向于租房而不是购买自有住房。Couchen Wu，San-san Hsing（2006）的研究表明顾客价值对居民购房意愿有正向影响。虞晓芬（2007）认为影响我国居民购房意愿的有家庭特征因素、住宅特征因素、租购成本因素和心理因素。程荫、韩笑等（2012）通过实地调查证明影响农民工城市购房意愿的因素主要有婚姻状况、家庭人口数、收入水平、外出打工人数、打工居住条件、对居住条件现状满意度和和对房价的预期。邓金杰等（2011）研究表明影响居民购房意愿的因素有家庭特征、居住特征、制度因素和心理因素。许晓霞（2013）的研究表明影响居民购买商品房意愿的因素有价格因素、区位因素、供给方因素、参考群体因素和社会交往因素，而且主要分为住房维度、供给方维度和个人维度。

已有研究对本研究有重要参考价值，但还存在以下不足：（1）对影响居民购房意愿的因素较少考虑具体的政策因素，比如房产税的改革对居民购房意愿的影响；（2）研究对象大多为住房居民购房意愿，较少具体到某一部分特殊群体，比如外来人口购房意愿、首次购房者购房意愿等；（3）研究方法多采用二元Logistic或Probit回归方法，很少采用结构方程模型，而结构方程模型能够在最大测量误差的背景下同时处理潜变量、自变量和因变量之间的指标关系。

基于此，本研究通过分析房产税改革试点城市重庆四个区的296份调研数据，在计划行为理论的基础上运用结构方程模型对影响外来人口购房意愿的因素进行了研究，希望为试点城市房产税改革工作的顺利进行和房产税改革政策的尽快出台提供一定的借鉴。

2 理论分析与研究假说

2.1 期望—效价理论

本研究从正效用和负效用两个方面来描述外来人口的购房意愿，根据购房者在房产税影响的情况下，对期望—效价理论拓展进行研究。

2.1.1 负效用

期望—效价理论中，一项决策的风险，即感知风险，是行为主体负效用的测度指标，在房产税政策执行后，由不征税到征税会带来负效用，比如房产税的征收可能会反向拉升房价。基于此，本研究提出了如下假设：

假设1：感知风险对行为主体的态度有明显的负向影响。

2.1.2 正效用

期望-效价理论中，一项决策的收益，即感知收益，是行为主体正效用的测度指标，在房产税政策执行后，购房者可能会感知到内在收益和外在收益，内在收益体现在购房者得到的心理享受，比如购房者因为房价的微降而感受到的愉悦；外在收益体现在房产税征收给购房者带来的实际收益，比如因为房价下降买房成本降低。

房产税的征收带给市场和政府的变化会影响到购房者所身处的环境，继而影响购房者的态度。比如房产税的征收，会带给政府收益，会抑制房产市场投机买房行为，因而政府会用税收建设更多的保障住房，市场的价格也会趋于正常。

基于以上讨论，本研究提出如下假设：

假设2：感知收益对行为主体的态度有明显的正向影响。

假设3：感知环境对行为主体的态度有明显的正向影响。

2.2 计划行为理论

计划行为理论是由Ajzen和Fishbein在理性行为理论的基础上将其补充后形成的一种新的行为研究模式，简称TPB，由行为态度、行为主观规范、知觉行为控制、行为意向和行为五部分构成。行为态度与行为主观规范、知觉行为控制三者之间彼此独立又相互关联，而行为态度、主观规范和知觉行为控制决定行为意向。如果个体对某行为持正向态度和正向主观规范，且知觉行为控制越强，那么其执行行为的意向就越强。计划行为理论在经济和心理研究等方面应用十分广泛。在房地产研究领域，计划行为理论也被广泛应用，例如房地产企业的绿色住宅开发意愿，绿色住房消费行为意愿，房地产政策改革市场行为等。

2.2.1 理论分析

基于以上理论的分析和历史相关研究成果，本研究房产税影响外来人口购房意愿的因素分为以下几类。

2.2.1.1 行为态度

行为态度是指在行为主体做出预期结果的基础上，对目标行为持积极或消极的评价。当行为主体对某一行为的结果持正向即积极的态度时，该行为可能被执行；反之，当行为主体对某一行为持反向即消极的态度时，该行为被执行的可能性将减小。例如：如果外来人口认为，房产税征收使得房东提高了租金，那么他们的购房态度将会十分积极，购房意愿就会增加。

2.2.1.2 行为主观规范

主观规范是指行为主体对执行或者不执行某项行为所感受到的社会压力，其来源可能是家庭重要人员，也可能是外来人口或政府组织。如果行为主体感觉到重要人物或组织支持某项行为，那么它们参与该项行为的可能性会增加；反之，如果行为主体感觉到重要人物或组织不支持某项行为，那么他们参与该项行为的可能性会减小。例如：家庭重要人员、同样的外来人口及政府等组织各方面的压力会影响外来人口购买房子的意愿。

2.2.1.3 知觉行为控制

计划行为理论中认为除了行为态度和行为主观规范会影响行为意向，知觉行为控制也会影响行为意向。知觉行为控制是指行为主体感觉到的在其行为控制下，执行或者不执行某行为的程度。当行为主体认为执行某项行为比较容易时，他就有较高的知觉行为控制；反之，当行为主体认为执行某项行为比较困难时，他就有较低的知觉行为控制。例如：假如外来人口认为征收个人房产税后购买房子的难度降低，那么购买房子的知觉行为控制就会越高，其购房意愿就会越强。

2.2.1.4 行为意向

Ajzen认为，人行为意志的具体表现就是人的行为。计划行为理论表明行为主体的行为意向是预测其行为的最佳参考对象。外来人口购房意愿是指外来人口购买房子的倾向和动机，即外来人口参与购房的主观几率。根据计划行为理论，当外来人口购房的意向越强，则购买房子的可能性就越大。

2.2.2 研究假设

基于前文的分析，本研究提出以下假设：

假设4：行为态度对征收个人房产税后外来人口购房意愿有正向影响。

假设5：主观规范对征收个人房产税后外来人口购房意愿有正向影响。

假设6：感知行为控制对征收个人房产税后外来人口购房意愿有正向影响。

3 量表设计和数据收集

3.1 量表设计

借鉴有关计划行为理论和期望—效价理论文献的量表设计成果，结合个人房产税征收后对外来人口购房意愿的实际特点，本文构建了模型图，如图1所示。本文通过文件调查的方式对构建的模型进行假设检验，调查问卷第一部分是对被访问者信息的采集，第二部分按照李克特5点量表设计，根据调查时被采访者对每个题目的赞同程度选择1-5中的任意数字回答：“1”表示十分赞同，“2”表示比较赞同，“3”表示中立态度，“4”表示比较反对，“5”表示十分反对。在测量外来人口对购房意愿的态度时，共设计28个测量因素，如表1所示。

3.2 数据收集

本研究的调查对象主要是重庆市四个区的居民，通过实地调研对其进行问卷调查，本次调研共收集有效问卷296份，对问卷进行甄别过程中，剔除了长期内完全无意愿购买房子的调查对象。根据调查问卷，被采访者的特征属性，如表2所示。

4 数据分析与模型分析

4.1 数据分析

本文采取验证性因子分析对相关因子的信度，以及采用区别效度和收敛效度对数据进行了检验，Cronbachalpha用于检验各变量的信度，CR值（复合信度）用于衡量测度项之间的一致性。结果如表3所示，表中各因子的Cronbachalpha和CR值均高于0.7，并且大部分均高于0.8，说明量表具有很好的信度。各因子的AVE值均高于0.5，并且大部分均高于0.6，说明量表具有很好的收敛效度。另外，检验因子的区别效度时，若各因子AVE值的平方根均大于其他因子的相关系数，说明该测量模型具有良好的区别效度。如表4所示，黑色字体表示各因子AVE平方根值，可以看出其均大于相应的相关系数，说明了本文建立的测量模型中各因子具有量好了区别效度。

4.2 结构方程模型假设检验

本研究利用的是AMOS20版本对建立的结构模型进行分析，检测本文建立的结构方程模型，其结果包括路径系数、T值，如表5所示。从表5中可以得出，感知风险对购房态度有显著负向影响，感知环境与感知收益对购房态度有显著正向影响，表明假设1、假设2和假设3是成立的；行为态度、主观规范和感知行为控制对购房的购房意愿有显著的正相关关系，验证了假设4、假设5和假设6。另外，模型路径系数图中显示决定系数R?为0.701，说明购房者的行为态度、主观规范和感知行为控制共决定了70.1%房产税征收后的购房意愿，由于R?较大接近于1，因此可认为本研究在模型建立的逻辑和数据来源上是可信并且可行的，对房产税征收后购房者购房意愿变化的解释也是合理的，如图2所示。

5 结论

在期望—效价理论和计划行为理论的基础上，本文建立了在房产税征收后居民购房意愿影响因素的结构模型，具体的研究结果如下：

第一，感知风险显著负向影响购房者的购买态度，感知收益与感知环境显著正向影响购房者购房态度。本文研究发现，感知风险对购房者有负向影响，这就说明，随着房产税的征收，租户将房产税费用转嫁给租客，导致租户减少，居民通过租赁赚取的费用减少，降低了居民的购房意愿；另一方面，随着政府收取房产税力度的加大，保障性住房不断完善，购房者更加倾向租住保障性住房，从而影响购房者的购房态度。另外感知收益和感知环境对购房者购房态度有显著正向影响，说明房产税政策实施后，居民感受到城市环境质量增加，房价微幅下降，房地产市场投机行为减少，影响购房者的购房态度。基于此，政府决策部门可以通过媒体平台及时告知居民房产税征收政策的变化，并且通过理性分析“房产税征收”这一政策体现的相对优势，以及对购房成本的理性分析，以此影响购房者的购房态度。

第二，购房者的态度、主观规范和感知行为控制对购房者的购房意愿产生显著正向影响。首先，购房者在基于期望-效价的考虑下，感知风险、感知收益与感知环境所决定的购房态度会正向影响购房意愿。其次，购房者的主观规范显著正向影响购房意愿，这是基于购房者受周边亲戚朋友的劝告与影响，激励购房者有较强意愿购房。最后，感知行为控制显著正向影响购房意愿，因为购房者基于对房产税政策的了解程度，以及通过理性分析政策实施后自己的购房能力，感觉到自己应该并且能够购房，所以增强了其购房意愿。基于此，政府和企业应当做好充分的准备，迎接购房热潮的到来，并为城市库存的消化做出积极的态度和措施来加强购房者的购房意愿。

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作者简介：

刘巍，华中科技大学公共管理学院博士生，研究方向为城市管理、公共管理。

仇兵奎，华中科技大学应用经济学博士后，晋中学院公共管理学院副教授，研究方向为城市管理、土地管理。