投资性房地产两种计量模式的差异分析

◇何微

投资性房地产两种计量模式的差异分析

◇何微

摘要：现行的会计准则介绍了关于投资性房地产选择实际价值这一方法，对投资性房地产在以后会计期间处理的相关内容。本文通过分析和研究投资性房地产成本计量模式和公允价值计量模式之间的差异，主要对其在会计处理方法、对利润影响、纳税影响、会计信息披露、信息成本等方面的差异进行比较分析。

关键词：公允价值；成本计量；差异分析

一、投资性房地产两种计量模式对利润影响的差异分析

企业在对投资性房地产进行会计处理时，如果选择公允价值计量模式，在会计期间内就不需要对投资性房地产计提相应的折旧或摊销有关费用，企业应该在会计期末，对持有作为投资获利为目标的资产进行会计处理，将估计的公允价值作为调整账面价值基础，如果公允价值与账面价值之间的数额存在差距，则将相差的数额计入当期损益。如果企业有较多投资性房地产，选择在以后会计期间对投资性房地产用公允价值计量模式进行会计处理，那么，需要对投资性房地产在会计报表日的资产的实际价值进行重新衡量；如果投资性房地产在后续期间得到升值，就需要将实际价值与会计记录数据之间的差额计入当期损益，当期会计报表利润这一栏中，数值就会有所增加。当公司选择公允价值计量模式对投资性房地产进行会计处理，减少了会计核算中计提折旧或摊销这一个环节，这将减少当期费用，意味着当期利润得到了增加。

二、投资性房地产两种计量模式对纳税影响的差异分析

税法的规定与投资性房地产公允价值模式在会计解决方法之间存在差异。在会计核算上，根据年末投资性房地产的实际价值，来调整其在会计记录上的数额，把两者之间的差额计算出来，并入当期损益，不需要再对投资性房地产计提折旧或摊销。而在现行的税法的有关规定上，投资性房地产的账面价值是根据取得时所付出的实际金额确定的，没有把公允价值变化的金额算入到投资性房地产当中，这在计算所得税时是有影响的，需要根据税法规定的折旧期限计算调整折旧金额，并且需要调整实际价值变化所产生的利得，而且纳税改变的金额也将随着投资性房地产在将来年度会计报表日的实际价值的变动而变动。

三、两种计量模式对信息披露的差异分析

根据新会计准则规定，企业只能在成本计量模式与公允价值计量模式之间选择一种对投资性房地产进行会计核算。这有利于制止企业通过选择或转变计量模式，进而达到操控利润的目的。公司董事会应该对投资性房地产在以后会计期间的会计处理模式的选择、改变以及用途等事项做出决定。注册会计师应对上市公司投资性房地产的界定范围、计量方法选择的合理性获取充足的鉴证证据。由此可知，企业选择实际价值来对投资性房地产进行会计处理时需要充分公布相关信息。因此，企业管理层出于谨慎的考虑，难以获得全部投资性房地产的公允价值、所得税的难以计算，选择公允价值对投资性房地产进行会计处理会使公司的业绩产生波动，使得大多数企业偏好选择历史成本对投资性房地产进行会计处理。

四、两种计量模式信息成本的差异分析

取得投资性房地产的实际价值，第一是要有灵敏的公开市场价格，但是由于我国房地产市场还存在一些不完善的因素，对于获得投资性房地产的实际价格有一定的难度的，因此对于采用以公允价值这一方法来对投资性房地产在以后会计期间进行处理的房地产上市公司，每年需要雇佣第三方的估值机构来估计投资性房地产的实际价值，记录相关会计数据的变化情况、实际价值的确认方法及其原因等。这会增加企业获得详细信息的费用，加大成本。取得公允价值毫无疑问要比历史成本付出更多的精力和费用，这会使企业不愿意选择公允价值这一模式对投资性房地产进行会计处理。

总之，公司不论选择哪种模式都有各自的优缺点，引入公允价值这一会计处理方法，能够使投资性房地产的实际价格精准、及时地体现出来。但是公允价值计量模式在实施过程中存在理论体系不够完善、市场环境不够有效、缺乏必要的可操作性等诸多问题；相比较而言，传统的成本计量模式，会计核算更简便、更稳定，不容易因公允价值的变化使企业的资产情况及利润受影响，但却反映不出投资性房地产的市场公允价值。选择公允价值计量模式来对资性房地产进行会计处理是适应经济发展需要的。单纯使用历史成本计量不能真实反映房地产的价值，使用公允价值来对投资性房地产进行会计计量，能够立刻、完整地反映现在和将来市场经济环境的变化。随着房地产市场的发展，会给房地产带来升值的空间，采用公允价值这一种计量模式将会给公司带来比较大的利润，提供了比较方便的获取资本的条件。

参考文献：

[1]朱莲美，李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，2007（06）.

[2]郑儒彬.投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析[J].中国乡镇企业会计，2009（03）.

[3]王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（01）.

（作者单位：江西财经大学）