城市综合体建设工作协同关系研究

金 巍 张洪波

(淮阴师范学院，江苏 淮安 223100)

城市综合体建设工作协同关系研究

金 巍 张洪波

(淮阴师范学院，江苏 淮安 223100)

针对城市综合体投资规模大、建设周期长、参与建设单位多的特点，深入研究了城市综合体建设工作的协同关系，对城市综合体项目工作流程及各科目的注意事项进行了论述，以取得良好的经济效益。

城市综合体，协同关系，项目，管理

协调城市综合体施工过程中各参加单位的关系是一项巨大的工作量，无论是业主方还是承包方都需要花费大量的人力、物力、财力处理这种关系。在学术界也有许多学者从理论的角度对协调关系进行研究，希望借以指导实践。

1 参与建设单位

1)投资方。投资方主要是对项目进行资本投资或者通过对实物作价入股，对项目的内部收益率有硬性要求，必须在保证收益的情况下才能通过对项目的投资。如，国际投资公司、基金公司等。

2)开发方。开发方负责项目选址、与政府沟通洽谈、编写项目可行性研究(包括建筑规划、业务规划、投资方案)、制定风险防范措施和相关预案，以及项目交地时交底方案的制定。

3)需求方。由于城市综合体涵盖商业零售、办公、酒店、娱乐休闲、住宅等建筑形态，每种建筑形态的规划设计要求都存在差异，有时候即使是相同的建筑形态，由于分布业态差异也需要不同的规划设计方案指导建设。所以，不论是集团开发公司还是小地产公司，都需要精通各种建筑形态的员工对开发方、建设方提出相应的需求。

4)建设方。建设方主要是指从事工程承包的建筑商及分包商，主要负责建设阶段方案和施工图设计、项目建设、项目保修期的维保等工作。

5)物业管理方。项目竣工验收后由物业管理方接收项目资料，并承担项目后期的维护保养工作。

2 工作科目及流程

城市综合体项目从具有投资意向到物业管理的科目流程包括年度建设计划的编写→项目土地交割→代建/总包谈判→扩初、施工图设计阶段→办理施工手续→代建/总包签订→工程交底→施工准备→施工建设→竣工交付→维保工作。各阶段具体的工作任务如下。

2.1 年度建设计划编写(即各项目施工计划管理)

建设阶段起点是每年排定的项目建设计划(即施工计划管理)，明确建设数量、时间计划等要素，由投资方、开发方工程部门、需求方共同讨论确定，结合项目投资开发的储备和交地进度，同时也要考虑对应项目部的人员素质和能力。

2.2 项目内部土地交割(土地、资料、政府关系交底)

1)土地交底。按照土地出让协议、承建合同将土地及相关材料递交给开发方工程管理部门，但涉及到需要政府完善的工作时开发方投资部门需要进行协调，并明确时间节点。

2)其他交接界面。a.一般情况下土地证的办理、节能环评方案、设计方案和施工许可证的报审报批需要投资方与开发方在土地交底前完成，或与总包方签订协议明确相关手续、方案报批责任。b.在政府关系的处理上投资方和开发方要配合施工方，确保建设工程不因政府沟通原因出现停顿。

2.3 总包合同谈判环节

1)总包合同的谈判一般需要投资方和开发方参加，共同组成合同的甲方。在特殊情况下投资方不会参与到合同的签订过程。

2)总包合同谈判过程中要明确双方的工作分工、权利、义务和考核激励机制，同时投资方案作为承包合同的重要附件，需明确项目目标成本、建设时间要求等，保障投资方案的执行落实。

2.4 扩初、施工图设计环节

1)投资方、开发方根据需求方要求设计图纸。投资方、开发方要根据需求方要求在投资阶段就解决项目设计方案中存在的大部分问题，尤其对于可能存在的超规范等问题，后期建设方需要根据国家和地方相关规范对可能存在的超规范问题制定风险防范措施和相关预案；交地时也同时交底方案，如果由于方案的问题而导致开工延迟，投资方和开发方要承担责任；同时，后期方案正式报审时遇到的需要与政府沟通协调的问题，投资方和开发方也要协助与政府部门沟通审定方案。

2)主要工作内容：根据需求方的设计任务书完成扩初、施工图设计。

2.5 办理施工手续环节

施工手续的办理需要根据总包合同的约定。若规定开发方办理，则开发方需要将施工环节的手续报批完成后交接给承建方；若规定建设方办理，则在办理过程中投资方、开发方需要在涉及超规范的环节配合承建方与政府沟通协调，确保手续顺利报批。需要报批报建的手续包括：立项办理、土地证办理、消防审查、施工图审查、工程规划许可证、质安监备案、招标备案及施工许可证等。

2.6 总包合同签订环节

1)总包合同的签订需要开发方和建设方就项目的建设成本、投资额和进度达成一致。在特殊情况下投资方需要参与到合同的签订过程。

2)总包合同中要明确双方的工作分工、权利、义务和考核激励机制，同时投资方案作为承包合同的重要附件，明确项目目标成本、建设进度要求等，保障投资方案的执行落实。

2.7 项目交底

投资方、开发方、需求方向建设方进行项目交底。

所有数据均采用SPSS 19.0统计学软件进行处理，计数数据以[n(%)]表示，组间比较采用χ2检验，计量资料以（±s）表示，组间比较采用 t检验，P＜0.05 为差异有统计学意义。

交底内容主要包含业务规划方案、建筑规划方案、投资规划方案。

2.8 施工准备环节

由建设方根据工程要求进行施工前准备工作。工作内容包括完成分项施工单位的招投标工作，完成开工手续的办理工作。

2.9 施工建设环节

施工建设环节主要是建设方按图施工，在施工过程中由投资方、开发方、需求方对其进行监督。工作内容包括工程施工阶段，投资方、开发方、需求方负责项目全过程管理及成本、进度、质量、安全目标的实现。

具体内容包括：

1)工程质量管理。a.原材料进场检验；b.过程质量检查，通过进行巡视检查、旁站监督的手段，发现问题及时进行整改；c.设备安装工程的质量检查；d.检验批次、分项、分部工程的质量验收；e.质量问题的处理；f.对施工分包的控制。

2)工程进度管理。根据开发方确定的项目开发总体计划目标，建设方编制详细的单位工程施工进度计划，并按照合同规定实行动态管理，定时对工程进度进行检查和监控。

3)建设方建立完善工程现场管理制度，如建立工程及监理例会管理制度、现场巡检制度、样板预验收制度等。

4)建设方工程成本管理：设计变更管理、工程签证管理等。

5)建设方安全生产、文明施工管理：工程施工组织设计或方案必须有安全文明施工管理措施。a.对安全防护措施做出严格规定，重点内容包括安全员培训、穿着、安全帽佩戴、高空作业有关规定、安全网、护栏、脚手架等相关规定；b.有严格的临时用电措施规定；c.有机械安全措施；d.有消防安全措施；e.有文明施工管理措施；f.其他安全文明施工方面规定和措施。

开发方需协同监理单位对工地现场安全措施进行定期或不定期检查，发现安全隐患及时通知施工单位进行整改，必要时可以通过监理下达工程暂停或停工指令。如因安全问题造成施工进度延期，给投资方和开发方带来损失，由建设单位负全部责任。

6)建设方工程资料管理。a.归档文件必须完整、准确、系统，能够反映工程建设活动的全过程；b.归档文件必须经过分类整理，并应组成符合要求的案卷；c.归档时间应符合规定；d.根据建设程序和工程特点，归档可分阶段进行，也可以在单位或分部工程通过竣工验收后进行，建设过程中发生的存档资料根据施工工序进行整理；e.工程竣工验收前必须将工程参建单位各自形成的工程档案归档到位；f.各施工单位在收齐工程文件并整理立卷后，要求监理单位根据城建管理机构的要求对档案文件的完整性、准确性、系统性、情况和案卷质量进行审查，审查合格后提交；g.工程竣工资料不少于四套，一套原件提交城建档案馆，一套原件提交建设单位，一套复印件提交决算审计，一套复印件提交物业管理部门。

2.10 工程竣工交付及竣工手续办理环节

工程竣工验收包括内部验收及外部验收两部分，本环节应由项目规划设计、建设过程中所有参与方共同参与。

1)内部验收前，由开发方和需求方组织施工单位、监理单位共同参与，对现场实体工程质量进行验收，列出工程质量缺陷及整改清单，向建设方提出明确的整改完成时间节点。

2)外部验收包括竣工准备、专项验收及配套设施验收、竣工预验收、竣工验收四个阶段。a.工程竣工验收准备：应办理工程文件归档、竣工测量等工作；b.竣工验收准备完成后，由开发方向规划、消防、环保、人防、气象、档案等政府部门提交验收申请，申请验收，同时组织各项配套设施验收；c.专项验收通过后，由开发方组织监理单位及施工单位进行竣工预验收；验收发现的质量问题，发出《整改通知单》要求施工单位限期整改，整改过程及结果必须专人监督落实；d.竣工预验收通过后，由开发方组织竣工验收，验收通过后，按国家及地方有关规定办理竣工备案手续。

2.11 工程维保阶段

1)责任部门：签署竣工移交书当天起，项目物业管理方(一般情况下外包)需全面承担起物业管理的职责：a.维保期内，项目物业提出维保需求，建设方协同各工程参与方负责；当有争议时，由开发方牵头协调；b.维保期后，物业管理方全面负责、自行安排维修。

2)工作内容。a.正式的物业移交和接管应在竣工验收通过之后，当交付使用时间紧急，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司预验收同时进行。本阶段工作需由对应地产事业部及项目部组织实施。b.开发方召集物业管理公司、总承包施工单位和监理单位，召开移交接管会议，协商保修办法，签署保修协议，明确维保范围及响应时间，以及超出响应时间后的处理办理。

3 结语

城市综合体项目的建设是一个非常复杂、系统的工程，上述11个工作环节仅能代表基本的建设工作环节，这些基本的工作环节中均需要各方共同参与才能完成，各方的利益都存在相悖的现象。如果任意环节中一方因利益没有实现协同，则该环节就会出现问题，工程进度将会出现延误，从而影响项目总体进度，最终导致项目收益率降低。可见，城市综合体在施工建设的过程中需要各方共同参与，在博弈后实现利益均衡、相互协同配合，只有这样才能最终实现项目的盈利，实现预定的投资方案。

[1] 丁士昭.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2014.

[2] 黄有亮,徐向阳.过程经济学[M].南京:东南大学出版社,2006.

[3] 侯显夫,高 燕.论城市综合体的建设与开发——以杭州创新创业新天地综合体开发为例[J].改革与开放,2009(5)：43-45.

[4] 陈诺思,秦 帅.广州城市综合体建设政策建议[J].规划师,2014(S5)：91-93.

Research on coordinative relationship in construction of city complexes

Jin Wei Zhang Hongbo

(HuaiyinNormalCollege,Huai’an223100,China)

According to the features of city complexes with large investment scales, long construciton cycle, and various participations of construction parties, the paper researches the coordinative relationship in the construction of the city complexes, and indicates the precautions for the construction procedure and precautions of each part of the complex construction, so as to achieve better economic benefits.

city complex, coordinative relationship, program, management

1009-6825(2015)28-0257-02

2015-07-24

金 巍(1985- )，男，助教； 张洪波(1977- )，男，讲师

TU712

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