公租房执行效果干扰因素研究

杨小梅，赵礼玲

(重庆工商大学融智学院，重庆400033)

一、研究现状及研究意义

公租房是中央政府为了完善我国住房供应体系、调整房地产市场供应结构、促进房地产市场的健康发展而要求各地政府积极推进的民生工程。从目前学术界研究看，公租房相关研究主要体现在政府角色定位、政府建设运营两个大方面:角色定位方面，西方国家公租房体系的特点是政府干预的普遍性，西方学者A.C庇古(1920)提出“福利国家”、“国家干预”、“收入转移”等概念则强化了国家在社会福利和社会保障体系建设方面应承担的责任和应起到的作用;比较住房政策理论先驱——David Vernon Donnison(1967)将政府在房屋政策中的角色分为雏生型、社会型和全面社会责任型三类，并认为由于各国政府在责任和角色定位的不同，会导致政府在公租房制度推行中职能和制度设计上的差异。国内学者在此基础上进行了进一步研究，如荀旭东(2011)将政府在公租房建设与运营中的职能定位于:政府布局与规划引导、立法体系建立与机构支持、资金支持与补贴、进退机制规范。建设运营方面，左停、王丽丽(2011)提出了建立政府主导、管办分开、统一协调的公租房保障服务的体系，以及采用多种形式的补贴制度、开拓多元化的住房融资渠道;张红婷、李小平(2011)提出目前国内存在公租房投资主体单一的问题，政府可以鼓励非政府性的组织、机构、公司等投入资金来参与公租房建设。

前述主要涉及到公租房建设主体方面的问题。而公租房运营的执行效果还应进一步从公租房使用者视角来进行研究。目前，由于公租房入住时间均不长，此类研究数量有限，现有结论仅找出一些表象问题，研究需要进一步深入。

政府在公租房初期关注的重点是公租房建设规模和建设资金投入问题，但随着租户的入住，使用者的意见和呼声将直接影响到公租房的执行效果是否被使用者认可。如何从根据使用中反馈出来的情况去挖掘出影响公租房执行效果的干扰因素，将会对公租房后续良性运营具有现实价值。基于前述原因，本文选择了多个公租房社区为研究对象区，本课题研究期望通过对已入住租户进行的问卷调查分析出公租房执行效果的干扰因素，并针对干扰因素提出相应的对策以供政府决策参考。

二、公租房执行效果干扰因素的实证研究

(一)研究假设与理论支撑

课题组期望从客户(使用者)的角度去了解公租房运营的执行情况，并假设客户满意度影响其对公租房执行效果的认知。课题组根据Tse＆Wilton(1988)的观点(顾客对于产品和服务的质量感知也会直接对满意度产生显著影响)和Rohe＆Stewart(1996)的观点(居住满意度是居民对住宅及其小区环境的综合满意情况)进行了大量的专家访谈与现场走访，而专家访谈和现场走访的结果基本印证了该假设:客户的行为反映了客户对于产品的认可度，使用者满意度将产生相应的行为，该行为反映了其对公租房执行效果的认可情况。根据瑞典顾客满意度指数模型即SCSB模型(见图1)，确定了影响使用者眼中公租房执行效果的两个关键行为指标:客户忠诚度——弃租及原因，顾客投诉——使用者眼中的现行公租房运营不合理因素，而对于公租房执行效果的干扰因素应从这两个行为指标中去挖掘。因此，问卷的设置应将这两个指标作为因变量进行展开，挖掘出导致该行为的自变量因素，即公租房执行效果干扰因素。

图1 顾客满意度SCSB模型图示

对于如何进一步界定问卷调查问题范围，课题组参考了以下学术界理论观点:①居住满意度是现实与期望住房状况二者的差距，是居民基于对现在居住状况的客观认知而形成的主观感受［Glaster(1987)、Hesser(1981)］;②社区环境、购物设施和物理环境可以在很大程度上解释对于周边环境的满意［Ozo(1990)］，住房管理部门的服务会对满意度产生重要的影响［Burby＆Rohe(1989)］;住房个体与其生活的家庭特征会在一定程上影响居住满意度［Lu(1999)］;居住迁移性是个体对于居住满意度关系较大［Newman＆Duncan(1979)］，迁移因素与居住满意度呈现负相关［Diaz-Serrano(2006)］。

综上，课题组确定调研问卷应主要涉及以下几个方面:主观感知、住房的特点、个体和家庭特征、周边环境特征、迁移等方面。同时根据前期所作的专家访谈和现场走访，最终确定问卷分为五个大方面，即:调查租户基本情况、公租房申请及使用情况、交通及配套情况、管理与服务情况、续租及续购意愿五个方面。并将主观感知、住房的特点、个体和家庭特征、周边环境特征、迁移这几个方面细化成一系列问题后列入前述五个方面，最后设置成55个变量。

(二)研究方法

课题组对多个公租房社区使用者随机投放调查问卷，收回调查问卷487份，筛选出合格的调查问卷463份(其中年龄阶段分别为50岁以上178份、41-50岁89份、33-40岁75份、26-32岁113份、18-25岁8份)。对调查问卷运用SPSS16.0 for Windows进行参数检验、t检验、相关分析、回归分析等统计分析方法进行了相关分析。

(三)数据分析与结论

1.相关性分析

课题组运用SPSS16.0软件包进行相关关系检验，发现弃租原因、入住申报次数、以前居住环境与现状居住环境对比、现行公租房运营不合理的原因、交通距离、公租房租金、入住等待时间、对现行公租房租金看法、对现行公租房物业管理费的看法、公租房面积、对现行物管费的认知情况、选公租房首要关注因素这12个变量有不同程度的相关。为进一步明确相关性，根据SCSB模型的两个关键变量，课题组采用皮尔逊积差相关的双尾检验法，对前述两组12个变量之间的相关关系进行检验，结果表明存有两组相关性:

表1 检验后的相关变量

2.线性回归分析

(1)公租房运营中不合理原因的线性回归分析

用逐步筛选法将自变量不断进入回归方程，逐步筛选法在选择变量的每一个阶段，都考虑了剔除一个不显著自变量的可能。分析中以使用者认为现行公租房运营不合理原因为因变量，将前述相关性检验中所显示的与其相关的6个因素(见第一组相关结论)作为自变量进行线性回归分析，经过逐步筛选后得出线性回归分析表2。

得出模型:

使用者认为现行公租房不合理原因=-0.492×选公租房首要关注因素+0.366×对现行物管费看法-0.246×居住工作距离

该模型说明从样本反映来看使用者认为现行公租房不合理原因主要是由选公租房首要关注问题、对现行物管费的看法和居住工作距离引起的，说明使用者选公租房首要关注问题是否满足、现行物管费是否性价相符、居住工作距离远近是大家考虑的重要因素。

表2 使用者眼中现行公租房运营不合理原因的多元回归分析

表3 使用者对公租房关注因素的多选项综合频数分析

为继续挖掘前述模型中公租房首要关注因素，根据调查问卷中对公租房关注问题a(首要关注问题)、b(次要关注问题)合并后进行SPSS的多选项综合频数分析，分析结果见表3:调查者中有42.4%的人关注房租价格、22.8%关注房屋使用面积(特别是租住人口增加后调换房屋非常困难)、16.3%关注室内装修及设施维护情况、12.0%关注周边配套，另外还有4.3%的调查者关注单位距离或方便程度、2.2%关注房间数量。在对抽样调查的人员年龄结构分析中发现50岁以上人员所占比例最大(占总数的38.1%)，而在实际现场调查中也发现租住公租房的老年人数量较多、呼声也较多。这些使用者关注的问题若没有得到满足，如房租偏高、房屋使用面积不合理、小室内装修及设施简陋或维修不力、周边配套不完善、离单位距离远引起不方便等情况凸显，则会引起使用者认为不合理;而在调查中使用者反映现有物管机构物业管理服务水平欠佳、服务不及时(特别是维修服务)，造成了使用者普遍认为物管费的收取和应获取的服务存在性价不符的情况，相对现在物业管理机构提供的服务内容和服务水平而言，现行的物管费标准收取过高。

(2)使用者弃租原因的线性回归分析

以弃租原因为因变量，将相关性检验中所显示的与其相关的5个因素(见第二组相关性结论)作为自变量进行线性回归分析，经过逐步筛选后得出表4。

表4 使用者弃租原因的线性回归分析

得出模型:

弃租原因=0.34×以前居住环境与现在对比+0.324×交通距离

模型说明从样本反映来看影响使用者弃租原因主要是由交通距离与以前居住环境与现在对比引起的，说明公租房的交通距离以及居住环境是大家考虑的重要因素。这也符合实际情况，目前调查的公租房社区大多建设在离市中心较远，一般需换乘至少3次以上的交通工具，这为使用者工作出行带来很大不便，在公租房带来的生活成本也由此升高，这对以中低收入为主的使用者来说可能要考虑其居住性价比，在很大程度上影响其放弃房租价格较为便宜的公租房。而这也提醒我们在建设公租房时需前期对其交通规划以及小区环境规划尽可能的细致。

3.分析结论

通过对使用者眼中公租房执行效果的两个关键指标的分析(即使用者对目前运营情况认可情况、弃租情况)，发现弃租原因与物业管理、交通距离、以及原居住环境与现在居住环境对比度有关系，同时发现出公租房执效果是否被认可与使用者主要关注的问题是否被满足、以及选址的地点有关系，而使用者关注的主要问题又主要体现在公租房租金、房屋使用面积是否因人口入住数量变动而及时动态调整、室内装修及设施配置、周边配套情况这几个方面。由此分析结果并借鉴瑞典顾客满意度SCSG模型得出公租房执行效果干扰因素模型(见图2)。可以得出如下结论:

图2 公租房执行效果干扰因素模型示意图

(1)交通距离是执行效果重要干扰因素，公租房建设时的选址对于公租房执行效果是否被认可尤为重要。同时对于因工作变动使得的交通距离增大而引发的换租需求也应充分重视;

(2)对于公租房面积和房间数量配置应与使用者人数变化动态调整;

(3)交通、小区环境、小区体量、小区配套规划等问题应尽可能考虑周到，应关注公租房租户中占相当比例的老人群体的配套呼声;

(4)在运营过程中应注意提高物业管理水平、增加管理费的性价比、使租金标准有下浮空间，还应及时维护室内装修和设施配置。

三、改善公租房执行效果的措施

前述相关检验及回归分析结论可以看到，要改善公租房执行效果就必须在运营过程中对干扰因素进行完善，应达到以下状况:交通便捷、公租房面积宜居、配套完善、室内装修及设施质量可靠、租金能够承受、物管费的收取与服务的提供水平性价相符，同时应积极调动社会力量参与公租房建设，特别是有条件的企业自建公租房并用于解决本企业职工住房需求，具体对策如下:

(一)重构建设模式，减少集中选址

目前国内公租房采取的建设模式主要分为两类:一类是是政府为唯一供应主体、委托国有的集团公司和区县政府性投资公司为建设主体的模式，修建大型公租房居住区，如重庆;另一类是由政府为规划引导主体、委托开发商大量进行开发配建的模式，公租房分散于商品房住宅中，如北京、杭州。第一种模式的采纳必然会带来两方面的问题:一是政府的投资压力大，二是往往采取集中修建的方式。而第二种模式由于不同的开发主体的介入使得公租房布点增加，可以在很大程度上缓解这种情况的发生，因此可以在此基础上再进一步，即继续增加介入公租房建设的主体数量将有助于减少集中选址的情况发生。

要减少集中选址的问题，根本解决方案就是“化整为散”，增加公租房的布点，政府相关部门在规划时可以考虑采用多组团规划布点、增加公租房的布点、控制公租房集中修建体量规模。而要达到“化整为散”的目的，重构原有公租房建设模式将很好地解决公租房体量过大的问题。将“政府单一投入、指定国有建设主体修建”的模式变为社会机构共同参与，采取“指定国有建设主体+社会力量参与建设”的多元供应模式①杨小梅，基于防控债务危机的重庆公租房供应可持续发展研究［J］.西部论坛，2014(2)。(见图3)，政府从供应主体地位向主导、引导市场供应的角色转换。该模式执行时应减少原有政府指定国有建设主体建设的数量，大量引入社会力量参与到公租房建设中(政府进行监管和审核)。各地政府可以借鉴外地经验，在普通商品住房项目或“三旧”改造项目中强制推行配套建设一定比例的公租房;同时倡导愿意将资金投入到员工住房建设的企业建设公租房给员工自用，员工租用公租房的资格仍然由公租房管理机构统一审核。鼓励符合条件的大中型企业、园区企业、社会机构均可参与投资建设公租房，政府可以采取对投资的公租房的折旧率适当提高、减少企业及机构的相关税费等政策以吸引企业参与公租房建设。

公租房布点数量的增多和分布覆盖范围增加，可以方便租户根据工作生活需要就近选择租住地点，解决交通带来的困扰，同时也避免因公租房小区规模体量过大而带来的治安问题和贫富分区的问题。另外，也可利用从中高档住宅市场“过滤”出来的二手房、危旧改造房、空置房等作为公租房，由于公租房租户人群混居于各类住宅中，同样可以集中修建引发的贫富分区现象。

图3 公租房供应模式重构示意图

(二)完善社区配套，关注特殊群体

通过“对公租房关注因素的多选项综合频数分析”可见，23.9%的使用者关注公租房的周边配套，周边配套完善与否也将影响到公租房的执行效果。除配建一定比例的商用房外，公租房运营机构在招商过程中应有意识地引进相应的商业业态(结合使用者的衣食住行及休闲、娱乐等需要)，并对商户经营过程中的转租现象运用前期签订的租赁合同进行控制和合理引导，对不符合规定的转租采取准入限制;不仅仅简单地通过配置居住区基本运动设施、修建集中广场等方式来满足租户的休闲娱乐需要，还需要切实利用社区活动中心、运动场所开展丰富多彩的社区活动;引导街边摊进入集中经营场所，减少其对环境的影响且保持便民优势等;鼓励商家企业招聘培训公租房区域内的生活困难或下岗职工，政府有关部门可以根据商家企业解决社区困难人员或下岗职工数量给予相应的扶持政策。

另外，充分重视公租房社区数量众多的特殊群体——老年群体。可以考虑在公租房小区内设置专门的老年公寓提供独立居住的老人租住，还可设置老人社交中心或俱乐部、老人帮助热线、多功能服务站等，为老人提供社交、日间照顾、家庭看护、烹饪、清洁、保健、护理、养生、心理咨询等服务。政府应对从事老年产业的主体给予税收减免、提供低租金经营场所等扶持政策，以扶持区域内老年产业的快速发展。

(三)强服务监督，鼓励参与管理

通过“使用者认为现行公租房运营不合理原因的多元回归分析”所生成的模型可见，使用者选公租房首要关注问题是否满足、现行物管费是否性价相符将影响使用者对公租房运营效果的看法。而在“对公租房关注因素的多选项综合频数分析”中可见关注“屋内装修及设施维护”因素的使用者占了32.6%，在调查中有相当数量的租户反映物业管理服务水平欠佳、服务不及时(特别是维修服务)，这些情况都将会影响到公租房的执行效果。

要提高物业管理服务水平，首先物业管理公司的选用应采取社会招投标方式，签约时间不宜过长，公租房管理机构应对其进行定期考核，及时终止与服务不能达标的物业管理公司的委托管理合同;其次，公租房管理机构应鼓励租户成立“租户管理委员会”参与社区的管理，加强与物业管理企业的沟通，督促物业管理服务实施效果，增加租户与物业管理公司的互信;再次，公租房租金收益机构与物管公司应首先理顺公租房维修费用的承担主体和开支程序，保证设备设施的及时维护。另外，对于企业参建并主要提供给自有单位人员租住的公租房小区，可以鼓励企业自行承担物业管理工作，这样一方面可以明确维修主体、减少公租房维修“踢皮球”的现象，另一方面可以通过企业对后勤的补贴来降低物业管理费收费标准，使租户受惠。除此之外，企业也可以自行采取租金补贴政策，增加本单位使用者对公租房租金的承受力。

(四)扩大换租范围，构架互换平台

目前各地公租房社区已逐步开始启动公租房换租工作，换租主要针对租户人口增减后换租相应面积户型的房屋，该行为能够较好地解决本课题调查中22.8%的使用者对于使用面积是否满足家庭人口变化需要的问题。但是，我们也从公租房弃租原因模型中看到交通距离引起工作和居家不便是造成弃租的主要因素，而此类换租并没有涉及到租户因工作变动、居住工作距离变大而引发的换租需求。因此，管理机构除满足人口增减而引发的换租需求外，还应扩大换租范围，将换租范围扩展到因工作变动居住工作距离变大而造成的交通问题困扰的租户，进一步解决交通距离对公租房执行效果的干扰。

［1］ 左停，王丽丽.世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示［J］.经济论坛，2011(3):44-49.

［2］ 荀旭东.公租房的政府职能分析［J］.上海房地，2011(3):25-26.

［3］ 张红婷，李小平.国外公租房建设的分析与建议［J］.价值工程，2011(9):283-284.

［4］ 刘旭.重庆市公租房居住满意度研究［D］.重庆:重庆大学，2012:8-11.

［5］ 刘贵文，张运生，徐鹏鹏.公租房租户满意度综合评价［J］.建筑经济，2013(9):79-83.

［6］ 董新龙，林金忠.高品质公租房:国家战略与民生抉择［J］.经济学家，2012(1):30-40.

［7］ 杨小梅.基于防控债务危机的重庆公租房供应可持续发展研究［J］.西部论坛，2014(2):76-82.

［8］ 田秋生，李嘉.解决公租房建设融资问题的一揽子方法［J］.金融实务，2011(5):71-74.