住房公积金期房贷款风险防范浅析

唐军娥

(永州市住房公积金管理中心 资金营运科，湖南 永州 425000)

一、住房公积金期房贷款的含义及发展现状

住房公积金期房贷款是指用贷款所购住房设定抵押，用归集的住房公积金向购买在建商品住房的住房公积金缴存人发放的个人住房贷款(简称“公积金期房贷款”)。发放公积金期房贷款时，用于抵押的所购住房处于在建状态，不能以完整、有效的实物形态设定抵押。为了解决这一矛盾，各地管理中心都采取了要求借款人办理住房权益预抵押登记和开发商提供阶段性担保相结合的方式以保障贷款权益。

近年住房公积金个人住房贷款因为利息低、手续方便，已发展成为政策性住房金融的主渠道，成为缴存职工个人购房贷款的首选。很多缴存职工通过提取使用住房公积金购买自住住房，改善住房条件，圆了住房梦。随着住房公积金制度覆盖面的不断扩大，特别是向非公有制经济领域拓展，越来越多的新缴存职工利用住房公积金贷款购买住房，实现安居乐业。为了解决职工首次购房无抵押物的困难，各地住房公积金管理中心紧贴需求，急客户之所急，学习借鉴商业银行的做法，推出了住房公积金期房按揭贷款，受到广大借款人的好评。笔者所在的管理中心，推出这一贷款新品种的时间不到4年，但发展很快，截至2014年10月底，与中心签约的楼盘达到125 家，发放期房贷款13.99 亿元，占全部贷款余额的三分之一，受益职工9000 多人。

理论上讲，采用权益抵押加阶段性担保的方式是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式。但是，笔者从多年住房公积金贷款管理实践体会到，公积金期房贷款的风险要远高于公积金现房贷款。公积金期房贷款发放后，离住房竣工并落实贷款抵押物即办理期房预告登记转现房抵押登记的间隔时间较长，这期间存在着很多不可预见的因素，可能影响到贷款抵押物的最终落实或造成借款人擅自停止偿还贷款本息，潜在贷款风险会增加住房公积金贷款管理成本，甚至会出现呆账坏账，影响贷款资产质量和资金安全。公积金期房贷款发放量占住房公积金个人住房贷款余额份量越来越大并且不断上升情况下，正确认识公积金期房贷款的潜在风险，有针对性的采取积极有效的措施，切实防范和化解风险隐患，应当引起管理中心的高度重视。

二、住房公积金期房贷款存在的主要风险

1、普遍性风险

(1)政策法律风险。首先，房地产市场是一个政策敏感性强的行业，国家调控房地产的宏观政策、金融信贷政策、税收政策和地方经济政策都会影响到房地产市场的走向，有的甚至造成系统性风险，房价出现大幅下降或销售不畅，导致借款人可能发生断供行为。其次，公积金贷款对象是中低收入群体，收入不稳定，偿债能力弱，带来资金不安全;又实行低存低贷，期限长，极易受利率政策影响，存在利率风险［1］。再次，由于现行法律、法规不健全、不配套，处置逾期贷款的司法实践中，由于借款人享有公民居住权，被抵押房产的拍卖难以强制执行和拍卖变现，往往赢了官司输了钱［2］。

(2)抵押物风险。个人住房贷款抵押物基本上都是住房，少则几年、多则二三十年的贷款期间，存在较大的风险。首先是灭失风险。抵押房屋可能因天灾人祸造成毁损甚至全部毁坏，还有可能因城市规划、城市发展、国家建设和公共利益而被拆迁。前者可能因为避险措施不到位带来损失，导致贷款难清偿;后者由于拆迁补偿价格可能低于市场价格或购买价格，即使把所有补偿款全部用来还贷，也不足以还清。其次是产权归属风险。我国住房制度改革的循序渐进性造成了住房产权的不彻底，有部分产权和全部产权之分。部分产权产生的风险为住房的占用、使用、收益和处分权并非个人完全所有，而要与单位共有。一旦贷款逾期出现风险，需要处置抵押房屋时，面临需征得单位同意和单位分割处置款的尴尬，还有的房改时就规定了房屋出售处置单位有优先购买权，导致中心作为抵押权人的优先受偿权无法实现。再次是价值波动风险。一方面区域性房地产价格受市场供需情况及政策调控因素影响存在波动，甚至可能走低，处置变现时可能存在不足值的风险;另一方面评估机构行业自律和道德操守不够，往往存在抵押物评估价格过高的现象，实际处置变卖起来成交价款一般都低于评估价，从而造成损失。

(3)个人信用风险。市场经济配套法律、法规不健全，整个社会信用意识不强，个人信用风险客观存在。首先是主观方面的信用风险。贷款实践中，公积金贷款利率低，部分借款人故意不按时还款甚至拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，还有的借款人借款时就存在赖账不还的思想意识，有不借白不借、借了也白借的侥幸心理。其次是客观方面的信用风险。借款人、保证人因遭受疾病、车祸、自然灾害等意外事故导致丧失工作能力或失踪死亡等，从而无法偿还贷款;或由于企业经营不善、亏损破产被迫裁员或下岗失业出现收入下降和依靠最低生活保障，无力偿还贷款和履行担保义务;还有的由于不满足现状频繁跳槽或是外出务工隐瞒不报延迟还款或无力还款。

(4)信贷欺诈风险。部分借款人法律意识淡薄，有意违反国家金融法律、法规，采取不正当手段甚至违法骗取公积金贷款，故意拖欠不还，致使中心财产和广大缴存人利益遭受严重损失。笔者贷款工作实践中，发现有以下骗取贷款的欺诈行为，防不胜防:一是重复抵押。部分借款人钻金融机构抵押物信息没联网共享的空子，或故意隐瞒已经抵押的事实，用同一抵押物多次抵押贷款，导致贷款金额远远超过抵押物价值。二是虚假抵押。少数借款人利用贷款方对房产不熟悉，现场调查不尽职的疏漏，张冠李戴，伙同串通他人用别人的房屋冒充自己的房屋抵押登记骗取贷款，或用伪造的假房产证、假他项权证骗取贷款。一旦发生贷款逾期诉至法律，中心要求变卖抵押物优先受偿时，才发现抵押物并非借款人所有或根本不存在。三是隐瞒房屋共有抵押。一些借款人隐瞒房屋共有事实或不经房屋共有人同意，擅自将共有的房地产作为抵押物抵押给中心骗取贷款。中心处分抵押物时，由于借款人擅自越权行为无效，不能处分共有人的财产。四是虚假购房骗贷。借款人和不良开发商相互勾结，编造虚假购房合同向中心申请贷款，或一房多贷，骗取贷款后把贷款挪作他用。五是虚增个人收入。借款人为了多借贷款，有意出具虚假收入证明，人为调高自己和配偶的工资收入和其它财产性收入，等到按月还贷时却因收入不够影响贷款的按时偿还，造成贷款逾期，形成风险。

(5)贷款条件风险。公积金贷款规定了很多准入条件，最关键的是缴存门槛、贷款比例和贷款期限，这些指标的变化往往会对借贷双方产生很大影响。一是缴存门槛风险。公积金贷款的对象相对封闭，限定为公积金缴存人。各地中心尽管出台连续缴存公积金6—12 个月且无停缴记录的条件来约束借款人，可是现实中一些单位和个人为了取得公积金贷款，先按要求缴存公积金，一旦贷款到手便停缴公积金，使得作为还款来源之一的缴存余额没有来源，形成还款风险。二是贷款比率风险。通常指贷款发放额与抵押物或质押物价值的比率，比率越高，贷款金额越大，抵押人的压力越大，抵押人违约的可能性越大;反之亦然。从控制风险的角度考虑，中心希望比率越低越好，这样借款人违约的风险较小。但从国家出台公积金制度层面和借款人通过抵押贷款来购房这个角度看，是希望比率要高一些。如果首付款比例过高，借款人是难以承受的，购房愿望不能实现。现实中，很多地方过分强调后者，贷款比率突破七成的控制线，放宽至八成甚至九成，更有甚者零首付，房价一旦下跌，借款人首先就断供。三是还款期限风险。公积金贷款时间长，还款期限也长，各地中心以人为本，还延长贷款期限到法定退休年龄后五年。还款期限不同，会给抵押双方带来不同程度的风险，时间越长，不可预见因素就越多，抵押物价值和个人收入会发生变化，风险自然而然就会累积增加。

(6)流动性风险。公积金相对封闭运行，贷款期限长，和商业银行个人住房贷款比较，相对来说贷款债权的流动性不强，和短期贷款比较具有较大的风险性，迫切需要建立健全相应的风险转换机制，比如贷款担保制度、保险制度以及住房抵押贷款证券化。否则，贷款一旦出现风险，就很难化解。

(7)管理风险。主要是公积金自身存在的风险，首先由于住房公积金制度是改革产物，推行时间还不很长，相应配套政策不完善;其次公积金中心成立的时间不长，定位不准，内部规章制度不完善，管理经验欠缺，防范风险意识不强，手段不多;再次中心人员素质不高，专业素养和业务能力不足，廉洁自律不够。这些因素客观上给公积金贷款带来了管理上的风险。

(8)操作风险。一是行政干预风险。公积金是属地管辖，中心属地方政府管理，决策机构管委会成员多是地方政府官员，公积金贷款避免不了行政干预。为拉动住房消费和刺激楼市，很多地方政府频繁放宽公积金使用政策，对中心下达贷款任务指标，公积金充当救市角色，只强调贷款数量增长，忽视贷款质量，加大产生不良贷款的可能性。还有领导批条子打招呼干预贷款，或领导担保不办理抵押造成风险。二是信贷业务人员操作不当或个人道德缺失造成风险。信贷员在贷款受理、调查、审批和发放过程中不按业务流程办理或不尽职尽责出现失误，或房地产抵押登记部门在产权登记过程中出现失误，以及信贷业务员因个人原因或利益关系，误导贷款审批人甚至内外勾结欺骗贷款审批人［3］，发放人情贷款、关系贷款、好处贷款，给贷款带来风险。

(9)不可抗力风险。较长的贷款偿还期间，不可测、不可控的因素无法预料，比如自然灾害和人为伤害发生的可能性客观存在，如火灾、水灾、泥石流和地震等会使抵押房产毁损甚至灭失，贷款无法收回。另外，借款人或担保人遭遇意外丧失劳动力或死亡等也会造成贷款无法收回。

2、特殊性风险

公积金期房贷款抵押物是在建工程，抵押只是预告登记，不是真正的抵押权，因此存在特殊性风险。公积金期房贷款的特定风险涉及到四方关系人，即承担贷款风险的贷款委托人(住房公积金管理中心)、承担按期归还贷款义务的借款人(购房人)、承担阶段性担保连带担保责任的开发商(售房人)和承担贷款金融业务的贷款受托人(受托银行)。虽然发放公积金期房贷款时，四方关系人就每笔贷款共同签订了《公积金期房贷款担保合同》及《公积金期房贷款合作协议》，明确贷款期间各自应承担的担保责任、落实抵押物的具体方式、时间和违约责任。签订贷款担保合同及合作协议的各方，特别是前三方都存在着影响贷款抵押物落实的因素，带来诸多潜在风险。

(1)承担阶段性担保责任的开发商。开发商是最主要的方面，是风险防范的重中之重。因开发商原因造成贷款抵押物难以落实的原因主要有:一是主观违规或欠费。开发商因逐利超规划、超容积率建设或欠缴税费、土地出让金、物业维修基金或绿化消防配套不达标等原因，楼盘建成竣工后，未能通过商品房综合验收，购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证。二是不能及时撤消土地抵押登记。开发商以设定土地抵押向商业银行取得项目开发贷款，因楼盘滞销或挤占挪用贷款资金等，楼盘竣工后不能及时还清开发贷款，撤消土地抵押登记，土地无法进行分割，购房人无法取得土地使用权证，不能办理房屋抵押登记手续。三是楼盘不能按期竣工。开发商因自有资金较低加上楼盘滞销、筹资困难等原因，资金链断裂，楼盘无法按期竣工，甚至出现“烂尾楼”，延期交房或无法交房。四是超出经营期限。一些因开发项目设立的、有规定经营期限的开发商，经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。五是非法骗取贷款。未实行住房权益抵押预告登记的地方，特别是县一级，已发生个别开发商串通借款人，采用“一房多贷、多头担保”的手段骗取贷款资金。

(2)承担还贷义务的借款人。因借款人原因，造成贷款抵押物难以落实，带来潜在风险的因素有:第一，诚信履约意识不强。楼盘竣工交付使用后，部分借款人通过关系取得钥匙忙于装修或有意拖延，不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记。第二，拖延尾款结清时间。部分不急于入住的借款人，留有部分尾款未付，住房竣工后，有意拖延与开发商结清房款的时间，造成楼盘竣工后买卖双方无法结算。第三，钻管理漏洞，谋不义之财。一些地方特别是众多县级房地产行政管理部门尚未建立房地产管理信息系统，实现商品房预售备案与抵押预告登记信息的计算机联网，或还末实行房屋权益抵押预告登记，使少数炒房者有空可钻，待楼盘竣工交付使用时，借款人先进入二手房市场，用买家的首付款办理房屋结算或采取其他方式谋利。第四，交易纠纷影响。借款人购买期房时，接受的是楼盘图纸信息，开发商为了促销需要，常会出现图纸信息与实物不对称，使购房人的期望值未能实现，楼盘竣工交付时，买卖双方很容易就住房结构、小区配套等产生纠纷，影响房屋抵押权登记手续的办理。第五，收入下降影响。借款人就业不稳定，下岗失业或出现意外伤亡等情况，收入急剧下降或没有收入来源，不能正常还款或无力还款，开发商不愿承担担保责任。第六，政策和市场风险影响。受政府宏观调控政策和房地产市场不景气因素影响，房价大幅度下跌甚至出现跳水式雪崩，借款人不再还款，选择弃房断供，以求减轻损失。［3］

(3)承担贷款风险的贷款委托人。由于经验不足、素质不高，一些管理中心对公积金期房贷款存在的特定风险认识不足，未能制定并落实相应的风险管理措施，造成贷款抵押权难以落实，带来潜在风险。首先，贷前调查不尽职。对负有担保责任的开发商的建设资质、担保资格和担保能力的有效性、合法性不能作出正确评估，轻信开发商承诺，认为只要有开发商出面担保就万事大吉，甚至未签订明确担保责任与违约责任的书面合同，一旦发生借款人或担保方违约，给举证维权、处置资产带来困难。其次，疏于贷后管理。一些基层管理部忽视贷后管理，对开发商贷款资金使用、楼盘建设进度、销售情况等跟踪管理不到位，楼盘竣工后，又不及时督促开发商和借款人办理期房转现房手续，不把预抵押登记变为现房抵押登记，导致抵押权悬空。一旦发生贷款逾期，需要处置时才发现抵押物尚未落实，甚至个别借款人已将住房转让他人，再去追究担保方责任，发现担保合同已到期，担保方已歇业走人，担保合同成为空纸一页。再次，岗位职责不明确。一些基层管理部人少事多、一人多岗或内部未落实专人负责管理期房贷款和办理抵押权证的保管，内部移交环节不严密，相互推诿，造成管理责任缺失或他项权证丢失。

(4)承担公积金期房贷款金融业务的受托银行。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险由中心承担。由于受托商业银行不承担贷款风险，在开展公积金期房贷款业务中，对贷款资金使用的监督形同虚设，对贷款催收敷衍塞责，更多的是重视自营性个人住房贷款业务风险的防控。

三、住房公积金期房贷款的风险防范对策建议

住房公积金既是广大缴存职工的住房钱，也是一笔养老保险补充钱，是一种返还性的长期住房储金，不允许出现风险损失。国务院《住房公积金管理条例》规定，中心负有住房公积金保值增值责任，贷款风险由中心承担。防范风险，确保资金安全，维护广大缴存人的利益，是中心应尽的职责。应当针对住房公积金期房贷款存在的风险，多方面入手有效防范和化解风险。

1、加强房地产市场研究分析

重点加强对国家宏观经济政策和经济形势的分析研判，加强对房地产市场发展形势和金融信贷政策的分析研判，及时准确把握房地产市场行情走势，理性确定公积金贷款政策和规模，对贷款额度上限、首付款比例、贷款比率和还款期限等贷款要素进行有效调控，积极应对市场变化，特别是房价上涨过快时，要慎重贷款;房价下跌时，要做好风险防控。

2、健全贷款风险管理长效机制

第一，贷款风险防范前置。强化内部管理，建立健全审贷分离、分级审批制度、岗位责任制度和规范的岗位管理措施，规范操作流程，建立风险防范机制。第二，强化贷前、贷中审查。贷前加强对开发商实力规模、财务状况、诚信度和销售情况的调查，重点调查开发商资质、经济实力、资金来源和销售情况，查看相关权属证件，对贷款楼盘进行登记备案;审贷时注重借款人资格、还款能力审查和抵押物的落实，努力使风险隐患降至最低。第三，合理确定贷款额度。要根据借款人收入水平、公积金月缴存额、抵押物评估价值及信用状况综合确定贷款额度，实行可贷额度公式测算(可贷额度=月缴存额x 未来可缴存年限+公积金账户余额)管理，辅之以每月还款额不超过家庭月收入的50%和贷款金额不超过抵押物价值的70%综合平衡控制风险。第四，强化贷后管理。中心应明确基层管理部是贷后管理的主体，实行贷款发放回收责任制。管理部负责对期房贷款发放、回收及抵押物落实情况的跟踪管理，建立台账，准确反映期房贷款的发放、楼盘竣工交付使用和抵押权证办理归档情况，及时发现和解决问题。第五，严格责任追究。建立贷款责任追究制度，贷款发放及回收实行终身负责制。对逾期贷款，要及时采取经济、行政、法律措施，收回贷款，化解风险，按照“谁放贷，谁清收”原则落实到人，终身负责收回，因失职造成的损失要严肃追究责任［4］。第六，强化内部稽核和绩效考核。要充分发挥内部稽核职能，中心稽核部门应当将管理部贷款风险管理履职履责情况列入稽核范围，定期不定期的进行网上稽核、现场稽核和延伸稽核，及时发现问题，提出整改意见，限期整改到位。中心要将贷款风险管理工作纳入绩效考核，制订切实可行的考核指标与奖罚标准，对管理部、相关职能科室和信贷员进行考核，与管理费用和奖金挂钩，奖惩兑现。

3、加强征信管理

将住房公积金贷款纳入人民银行征信系统管理，实现信用资源共享，及时发现信用不良，降低信用风险［4］。成熟的市场经济国家，个人、企业凭借良好的信用不需要抵押担保就可得到贷款。第一，通过互联网把公积金贷款系统与人民银行征信系统联网，上传借款人基本信息、公积金缴存信息、贷款信息和还款信息，方便金融机构查询，一旦借款人不及时还款，产生逾期，形成不良信用，轻则影响个人信誉，重则影响今后筹资活动，可对借款人产生震慑作用，强化主动还款意识。第二，通过征信系统，可以查询企业和个人信用信息，对信用不良的可以拒绝合作和放贷。第三，可以根据个人信息和公积金贷款特点，借鉴新加坡公积金贷款的经验，选取借款人职业风险指标(职业稳定性、收入水平、发展前景)、个人风险指标(借款人的信用级别、文化程度、职务及年龄)、家庭经济环境风险指标(配偶、子女、父母的经济状况)、抵押物风险指标(即抵押房产地段、楼层、价值)、负债率指标(家庭总体负债额及偿债能力)、保证人风险指标(保证人的担保资格、担保意愿、担保能力)，综合分析计算，确定是否准予贷款以及贷款的具体金额［5］。

4、严格贷款准入

把好贷款准入是防控风险的重要前提。第一，要严把贷款条件关。规定最低缴存门槛，申请公积金贷款的借款人必须按月连续缴存公积金6 个月以上且没有停缴欠缴记录，以防止一些单位和个人非正常缴存公积金恶意骗取贷款后就停缴公积金。第二，要严把贷款用途关。加强对借款人购房真实性的审查，已经实行网签的以网签电子合同为准，未实行网签的要提供备案的合同及首付款发票，防止骗取套取贷款。第三，要严把期房贷款准入关。实行期房贷款准入制度对防范贷款风险非常重要，准入制度包括对开发商的资质要求［6］、项目的资质要求和担保责任及义务等内容。资金情况，一般要求开发商自有资金充足率不得低于该项目总投资的45%并且已全部到位;开发项目合规性，要求五证齐全，建设按规划进行，无违章行为;销售要良好，发放公积金期房贷款前，楼盘预售率不得低于总销售量的30%。调查时既要验审开发商书面申请准入材料、财务报表等，又要深入施工现场实地察看，查验五证和建设进度、销售情况，同时还到房产、规划和国土部门核实;对设定土地抵押筹措资金的开发项目，调查应延伸至贷款银行，要求土地抵押时间不得超出商品房销售合同约定的竣工交付日期，并调查开发商资金使用及现金流情况。受理申请的管理部要形成书面调查报告，及时报中心贷审会审批。对允许准入的开发商在签订担保合作协议时应当明确具体担保责任、移交贷款抵押权证的最后期限、担保方应承担的违约责任等。第四，要严把还贷能力审查关。借款人的还款能力是控制贷款风险的关键，评判借款人的还款能力重在贷前调查与审查。要根据借款人职业性质、收入水平及发展前景，结合借款人家庭构成及家庭收入状况综合考量还贷能力。信贷员不仅要仔细核实相关书面资料，对资料的合法性、真实性进行审核;还要查询个人信用，掌握借款人及配偶信用情况及负债状况，还应与借款人面谈，了解借款人购房意图、还款意愿，告知借款人应按时还款及拖欠不还承担的法律责任，防止借款人恶意欠款。

5、强化内部管理

风险防控要从严格内部管理入手。一要健全制度。主要是贷前调查制度、面谈制度、审贷分离制度、贷款管理办法、责任追究制度等，用制度管事管人。二要完善合同管理。加强对合同订立的把关，聘请律师，购买法律服务，对贷款合同和合作协议的合规性、合法性进行评估，杜绝法律漏洞，规避法律风险。三要完善抵押物管理。科学界定抵押物，委托有资质的专业评估机构进行现场评估，确保抵押物真实足值、产权清晰，抵押登记及时，手续完备、合法有效。制定抵押物处置办法，确保资产处置规范有序;组建专门的风险管理部门，负责抵押物处置工作，提高处置效率，确保有效化解风险。四要规范业务流程。要科学划分贷款业务流程，对各环节进行梳理界定，明确操作要领及审核重点，便于信贷员规范操作;要强化内控，对重点岗位和关键环节做到不相容设置，实行AB 岗，互相审查复核，相互监督制约，将道德风险降到最低程度。五要加强人员培训。实行岗前培训和持证上岗制度，重点培训金融业务、风险管理、法律、计算机知识，强化廉洁自律教育，切实提高人员素质和自律意识，依法合规审批发放贷款［6］。

6、加强风险防控协作

管理中心、受托银行和合作开发商在防控风险上应做到职责分工明确，权利义务清晰。首先要加强对受托银行的考核，引入竞争机制，充分调动受托银行防控风险的积极性，风险防控好的在市场份额上予以重点倾斜，风险防控差的或造成公积金贷款损失的，要追究受托银行责任，赔偿损失、降低份额直至取消承办资格;其次要加强对合作开发商的管理，要求其严格遵守合作协议，自觉履行阶段性担保责任，及时办理期房转现房手续，落实抵押权，对不能及时办理期房转现房的开发商责令限期整改，限贷限批直至停止贷款发放和取消合作资格。再次要加强协作，密切与房地产管理部门的配合，中心应和房地产管理信息平台实现联网，全面准确掌握借款人购房、抵押和交易信息，为审批贷款、防范风险提供可靠依据。

7、加强期房贷款管理

第一，实行期房贷款保证金制度。中心对合作开发商按贷款金额10%收取保证金，实践证明收取保证金能够更有效、及时地督促开发商履行担保职责，一旦发现担保方或借款人违约，中心可在保留追索权、停止发放贷款的前提下先划扣保证金，用于弥补可能发生的贷款损失。第二，根据施工进度发放贷款。严格按照人民银行的规定发放贷款，能够有效控制“烂尾楼”现象，多层必须在楼盘封顶后才能发放贷款，高层必须在完成楼盘主体工程量的三分之二后发放。第三，按时开展期房贷款清理。组织力量对已发放的公积金期房贷款情况包括开发商情况、楼盘建设销售及交房情况、合同履行情况和期房转现房情况进行集中清理，摸清底子，建立健全台账，实行台账式管理，逐个项目查找风险点，分析原因，及时采取有效措施，果断处置风险隐患。

8、完善防范风险配套机制

首先，完善贷款担保机制。公积金期房贷款实行专业担保公司担保，负责贷前调查和贷后管理，承担逾期贷款的催收和代偿，从根本上化解风险［1］。其次，完善抵押物处置善后机制。因为公积金贷款的政策性、抵押人公民居住权的保障性，法院处理抵押房产时，往往要求借款人在有第二住处并得到妥善安置时才会拍卖变现，以维护社会和谐稳定［2］。目前，各地中心创造了很多经验，有的和房产部门协调租用部分廉租房、公租房作为过渡性住房，有的要求借款人通过置换住房或租房解决临时居住问题，有的从增值收益中提取部分资金自建住房或购买商品房用作周转性住房，有的发放贷款时要求借款人提供第二住所，以方便处置抵押物，这些经验值得推广应用。再次，提足贷款风险准备金［1］。按照财政部规定，应从公积金增值收益中首先提足贷款风险准备金，用于核销逾期呆滞贷款，化解风险，保障资金安全。最后，完善配套政策、法规。加强风险防控顶层设计，尽快制定全国统一的住房公积金贷款管理办法和业务操作细则，建立全国统一的住房公积金贷款业务信息系统，指导、规范住房公积金贷款业务。

［1］雷小毛.住房公积金管理中心贷款风险管理研究［D］.长沙:中南大学硕士论文，2007.14－21，28－46.

［2］徐文彬.论住房公积金贷款风险及防范［J］.北方经济，2007，(24):92－93.

［3］易棉阳，程 英，刘会洪.房地产业成为中国经济聚焦点的原因分析［J］.湖南财政经济学院学报，2013，(02):65－70.

［4］许 治.新形势下住房公积金贷款风险防范探讨［J］.中国房地产，2008，(3):71－73.

［5］李跃成.王玲玲.关于个人住房公积金贷款建立信用查询机制之我见［J］.中国房地产金融，2010，(9):34－35.

［6］董海霞.住房公积金贷款风险与防范对策分析［J］.内蒙古科技与经济，2011，(16):23－24.