“营改增”对房地产项目的影响

中冶置业（安徽）有限责任公司 张立娟

一、概述

“营改增”是指在纳税人纳税时，以前缴纳营业税的纳税人不再缴纳营业税，改为缴纳增值税。营业税是就纳税人取得的营业额进行征税，而作为流转税的增值税，其就纳税人的增值额进行征税，即销项税额与进项税额的差额。实行“营改增”政策，有利于避免企业在纳税程序及纳税范围上重复纳税现象的发生，允许企业扣除已缴纳的进项税额有利于降低企业的成本。税收的效率原则、公平原则及税负转嫁性特点，均从理论上指出了“营改增”的优势。

2012年，我国首次于上海试行交通运输业及部分现代服务业的“营改增”，随后“营改增”的试点逐步扩大到北京等多个城市，直至2013年“营改增”全面在全国推行，根据“十二五”规划，我国将全面完成“营改增”改革，而作为支柱产业之一的房地产建筑行业则很有可能涉及其中。

实行“营改增”改革，短期而言，可能会加大房地产企业的税务负担，对其现行的一些业务造成一定的压力，对房地产企业而言无疑是一个重大的挑战，但从长远而言，随着制度的规范与完善，“营改增”政策最终会降低企业的税负水平。此外，“营改增”改革在短期之内会增加房地产开发企业的成本，但随着增值税的全面实施，进项税额的抵扣情况会越来越完善，从而降低企业的成本支出。“营改增”的实行，对房地产开发企业的会计核算也有着重要的影响，对资产负债表、利润表、现金流量表均有不同程度的影响，也加大了对房地产开发企业财务人员素质的要求。总而言之，实行“营改增”改革最终会降低房地产开发企业的税负水平，减少其相关成本支出，增加企业的经济效益，促进房地产开发企业规模的不断壮大，管理水平的不断提高，最终带动整个房地产行业的健康发展。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

营业税是一种价内税，其征税依据是全部的营业额，随着流转环节的增加，缴税次数也随之增加，而增值税则是一种价外税，征税依据为企业的增值额，当企业购进材料取得符合销项税额抵扣条件的专用发票时，其购入材料所缴纳的进项税额可以抵扣其销售货物所产生的销项税额，理论而言，实行增值税有利于降低企业的税负。

但是，税负变化受到多方面的影响，税率的选择及可抵扣进项税额是两个重要的因素。房地产开发公司进行房地产开发的上游环节包括房地产开发设计、房地产材料供应商、建筑开发商等，而下游环节主要包括房地产销售商及物业管理。目前，“营改增”税率有6%和11%两种，房地产上游企业基本已实行以缴纳增值税为主，下游企业中房地产销售商已实行“营改增”，假定房地产开发企业的增值税率设定在11%时，上游生产环节的企业税率在6%时，当房地产开发公司从上游生产企业购进材料时，其进项税额可以全部抵扣，有利于税负的降低，但在实际情况之中，房地产开发企业获取的原材料并非全部来自于一般增值税纳税人，部分来自于小规模增值税纳税人甚至营业税纳税人，这些非一般增值税纳税人无法为房地产开发企业开具增值税专用发票，造成房地产开发企业所缴纳的进项税额不能全部抵扣，从而使得房地产开发企业的税负随着进项税额不可抵扣数额的增大而增大。但随着“营改增”改革的深入，房地产开发企业财务管理水平的提高，其取得可抵扣进项税额会不断增大，“营改增”改革降低企业税负的实质逐步体现出来。

在推进“营改增”改革平稳进行时，首先，税率的制定部门要进行全面的税负计算，根据房地产建筑开发行业的特点，制定合理的税率，争取早日实现房地产开发企业税负降低的目标。其次，在改革初期，政府要加大对房地产开发企业的扶持，避免房地产开发企业由于税负过重而造成的企业畸形发展，适当减少房地产开发企业的压力，帮助房地产开发企业平稳度过此阶段。最后，房地产开发企业需要加强对本单位的财务管理工作，制定完善的发票管理制度，加强企业财务员工的职业素养，严格发票的稽核制度。

三、“营改增”对房地产项目开发成本的影响

房地产开发企业涉及的生产环节较多，生产链较长，从当前来看，“营改增”会对房地产开发项目的成本产生消极影响。从建筑材料来讲，建筑材料包括钢铁、水泥、砂、石及小五金等。钢铁、水泥等大宗物品一般可以由供应商提供增值税专用发票，但一些小五金等零部件一般采购于个体工商户及小规模纳税人，这些厂家无法为房地产开发商提供增值税专用发票，这样使得发地产开发商的一部分进项税额不能抵扣，增加其开发成本，而砂、石等材料已实行“营改增”，但其增值税税率为6%，当房地产开发企业的增值税税率定为11%时，会给房地产开发企业增加5%的成本。从房地产开发企业的劳动力使用情况而言，房地产开发企业属于劳动密集型企业，其所需要的人工较多，而其工人主要由农民工占较大的比例，对农民工开具的工资无法由农民工开具增值税专用发票，使得农民工工资这项费用的进项税额无法抵扣，因此使得房地产开发企业的成本再次增加。

因此，房地产开发企业要积极对开发成本进行税收筹划，平均分配各个环节的开发成本，最大限度的抵减增值额，实现成本的节约。在进行税收筹划时，应从房地产开发设计着手，采用适当的建筑方法，选择合适的原材料供应商及劳务公司，以能提供增值税专用发票的企业为优先考虑的供应商，在房地产建筑的后期销售过程中，分开核算房地产销售额及装修费用，因为销售额是计算增值税的一个依据，而装修费用则按照营业税的相关规定进行核算。同时增值税的税收优惠政策较多，房地产开发企业在进行税收筹划的过程中，积极考虑各项税收优惠政策，利用税收优惠，降低企业税负，降低企业的开发成本。

四、“营改增”对房地产开发企业会计核算的影响

随着“营改增”改革的实行，房地产开发企业的会计核算会出现一些变化，对资产负债表而言，“营改增”会使得存货账户余额减少，对利润表而言，“营改增”的实行，由于不再缴纳营业税，会使得房地产开发企业的费用成本降低，即营业税金及附加减少，而增值税不计入费用，从而提高企业的经济效益，有利于房地产开发企业利用更多的资金进行其他项目的开发，对现金流量表而言，由于“营改增”的实行，使得进项税额可以抵扣，使得房地产开发企业的现金流出减少，从而增加现金流量净值，另一方面，房地产开发企业的成本水平降低，使得房地产开发企业的现金流出减少，优化房地产开发企业的现金流量情况。此外，“营改增”改革的实行，要求房地产开发企业的财务部具备较高的素养，能积极应对“营改增”改革所带来的财务风险，适应增值税条件下的纳税会计的核算。

因此，在企业实行“营改增”改革之前，要加强对财务人员素质的提高，甚至更换具备较好素质的财务人员，积极应对“营改增”给企业带来的财务风险，适应新的纳税规范，做账能力跟得上政策的变化。

五、结束语

全面实现“营改增”是当前财税体制改革的一个重要内容。“营改增”改革使得我国的税制与国际逐步接轨，有利于降低重复纳税的频率，促进企业甚至行业的改革，提高企业管理水平，增强企业发展的竞争力。在房地产开发行业实行“营改增”的初期，可能会遇到重重困难，增加房地产开发企业的税负，对房地产开发企业的发展提出了新的挑战，使得旧的房地产开发管理制度不再适应当前财税制度的发展，增大房地产开发企业的压力，但从长远而言，在房地产开发企业实行“营改增”，随着改革的全面进行，相关行业财税法律的不断规范，上下游企业具备增值税一般纳税的条件，能够为房地产开发企业提供增值税专用发票，会有利于降低房地产开发企业的税负，减少房地产开发企业的开发成本。

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