房地产企业甲供材的财税处理及相关风险对策分析

朱焕平

房地产企业甲供材的财税处理及相关风险对策分析

朱焕平

在房地产的开发成本当中，甲供材所占的比重较大，但是目前关于甲供材的会计处理，部分开发商与乙方均存在异议，包括计税依据、发票开具等方面，导致纳税处罚的风险性增加。本文立足于建筑企业与房地产企业的财税处理现状和方法，分析房地产企业甲供材的财税处理所面临的风险，提出相应的解决措施，以供参考。

房地产企业；甲供材；财税处理；风险；对策

“甲供材”的概念存在于建筑工程领域，指的是甲方（建设单位）与乙方（承包方）明文约定，工程项目所用的全部或是部分原材料由甲方提供，包括商品混凝土、钢筋、外墙面砖、石材等。甲方直接提供原材料的目的在于维护自身的利益以及保证整个工程项目的施工质量。

一、房地产企业甲供材的财税处理方法

关于房地产企业甲供材的会计处理，当前尚无明确的规定。在实际工作当中，实际的实际操作有两种，一是把甲供材直接算入开发成本当中，二是把施工单位与甲供材当做往来结算，抵作工程进度款。如：某房地产企业委托某施工单位建筑一幢楼房，承包合同明文约定：甲方负责提供钢筋、水泥、外墙面砖等原材料，共计825万元。其他材料由乙方自主采购。本工程承包合同总造价为2962万元（除甲供材外）。

1.财务会计处理

（1）方法一。把甲供材直接算入开发成本当中，甲方以银行存款购进材料与设备，妥善保管材料验收单与入库单，采购发票等。明确相关内容，借：原材料825万元，贷：银行存款825万元。以领用通知单为依据进行材料领用之时，同样加以明确，借：开发成本825万元，贷：原材料825万元。在此过程当中，乙方不必进行账务处理，只负责登记收料情况。

（2）方法二。把施工单位与甲供材当做往来结算，抵作工程进度款，甲方通过往来结算对甲供材进行处理，同时依据结算单与付款通知单和乙方进行进度款的结算。

2.税务处理

（1）方法一。增值税普通发票为甲方的入账依据，无需缴纳建筑工程营业税。甲方用作材料供给的采购成本825万元全部算入开发成本当中，开发产品销售之后，扣除所得税。乙方以甲方所提供的原材料总额825万元+2962万元=3787万元作为应税营业额，计算应缴纳的建筑工程营业税。鉴于在此过程当中，乙方仅负责收料情况的等级，再加上甲供材的发票抬头是甲方，并且已经纳入开发成本的计算当中，因此不允许列支相关的甲供材成本。

（2）方法二。甲方在处理甲供材之时，以往来结算为依据，核算预付账，其实质为甲方以外购材料作为抵账。所以，甲方的税务处理即为乙方的增值税普通发票，税率以3.0%计算，甲供材应当缴纳的增值税税额为825× 3.0%/（1+3.0%）=24.03万元。乙方将甲供材共计总额825万元+2962万元=3787万元作为应税营业额，即为3787×3.0%=113.61万元。允许乙方以甲方所提供的材料发票为依据，列支相关甲供材的成本，并且在税前进行相应的扣除。

二、房地产企业甲供材的相关风险对策

1.所面临的涉税风险

（1）漏缴增值税风险。在甲方通过往来结算对甲供材进行相应处理的过程当中，如果发现甲供材在算入预付账（应付账）之时，存在不遵循销售行为缴纳增值税的行为，非常容易出现偷税的嫌疑与风险。

（2）发票风险。在甲方以往来结算为依据对甲供材进行抵账处理的过程当中，如果甲方未向乙方提供相应的发票，又或者是在把甲供材算入开发成本的过程当中，未能正常获取合规的发票，那么其将无法正常对相关的成本费用进行列支，进而因为违反发票管理的相关规定，会受到税务机关的经济处罚，严重时甚至会受到刑事处罚。

（3）多缴建安营业税风险。针对甲供材而言，建安营业税的缴纳方应当是乙方，但是在跟甲方进行建安工程结算的过程当中，乙方所缴纳的建安营业税应在其中补回，即是实际的承担者为甲方。并非所有的甲供材均需要缴纳建安营业税，如中央空调、外墙面砖、电梯等即不需要缴纳建安营业税，在此过程当中，如果稍不注意，往往会出现多缴建安营业税的风险。

（4）多计成本风险。当甲方把甲供材算入开发成本的过程当中，假如乙方把甲供材的金额列支到建安发票当中，并且将其提供给甲方，那么就会产生甲供材重复算入开发成本的问题，继而导致了所得税前反复列支成本的问题，同样会受到税务方面的处罚。

2.相应的对策

（1）漏缴增值税风险。建议甲方尽量避免采用往来结算抵押甲供材的方法，改为在取得甲供材的发票的时候，将发票抬头注为乙方，同时把原票直接转交给乙方，形成“代购”的形式，以起到合理规避被国税机关部门认定为视同销售缴纳增值税风险的重要作用。

（2）发票风险。没有根据相关的规定所取得的凭据，不允许在税前进行扣除。甲方务必要加大对发票的管理力度，完善房地产企业内部的发票管理的相关规章制度，在把甲供材算入开发成本的过程当中，必须要按照相关的规定获取增值税普通发票，在通过往来结算进行甲供材抵账之时，需要在第一时间为乙方开具发票，白条、收据等不规范的票据一律不允许作为入账的依据，以期从根本上杜绝因发票而产生的系列风险。

（3）多缴建安营业税风险。《营业税暂行条例实施细则》（2014新版）当中明文规定：甲供材当中的建筑设备、装饰材料不需要缴纳营业税。所以，甲方在对乙方的工程结算进行审查之时，重点在于该部分的营业税与附加款是否包含在其中。在甲方与乙方签订承包合同之时，装饰合同应当单独签订，不能将其视为一般的施工合同，规避多缴建安营业税的风险。

（4）多计成本风险。笔者立足于甲方角度而言，建议采用把甲供材直接算入开发成本的做法，同时在与乙方进行结算并开具发票之时，对于不应当结算甲供材的成本进行严格的审核，甲供材的金额不应当包含在所出具的发票当中。在签订承包合同之时，应当明确规定：甲供材的金额不包含在工程总造价之内；甲供材的营业税金由乙方负责缴纳，通过合同税金项目转移回甲方身上；甲方不需要向乙方结算甲供材的款项并作为抵作工程的进度款。

综上所述，房地产企业甲供材的财税处理是一项系统而复杂的工作，其所涉及的范围较广。房地产企业甲供材的财税处理方法多种多样，企业需要根据自身的实际情况选用合适的财税处理方法，并深入明确所面临的相关风险，以期全面规避甲供材的财税处理风险。

［1］李华.论房地产企业“甲供材”的会计实务核算及税务处理［J］.现代经济信息，2013，22：248，262.

［2］施海峰，杜静.房地产开发企业“甲供材”的会计处理及税务分析［J］.江苏建筑，2012，1：110-113.

（作者单位：太原市不锈钢房地产公司）