房地产企业成本核算若干问题的探讨

江苏方正税务师事务所有限公司 陈铂

房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门、影响着我国整个社会经济的发展。房地产行业有其特殊点，具有建设周期长、资金回报期长、投入资金多、负债经营高等行业特征。这就促使房地产企业成本核算具有：核算周期长、费用资本化比例高、成本划分易变动等特点。

一、房地产行业特性

(一)建设周期长、资金回报期长

房地产的开发建设是一个庞大的工程，少则一、二年、多则七、八年，有的甚至超过十年，所以房地产的建设周期比别的行业要长很多。从购置土地使用权、到竞标建造商、到建筑的一步一步从地基到平地高楼、到房子的销售、到货款的到账，房地产行业建设周期极长、中间环节极多极复杂，而从投入资金到取得收入获得利润这个资金回报期是一个漫长的时间。

(二)投入资金多、负债经营度高

房地产是一个资金密集型的行业，没有大量的资金是没有办法投身房地产行业的。从竞标土地使用权、建造商承包建设、到各种原材料的购买、营销、管理人员的工资、广告经费投入等等，资金投入不是一次性的，而是渗透于从房地产开发到销售其中各个环节的。哪一个环节资金链断了，势必会影响整个房地产的运转甚至导致这个工程项目的瘫痪，前期的资本成本也没有办法弥补。所以房地产投入资金大是其一个显著的特点。由于投入资金量巨大，而自有资金一般不足以投资运作，所以房地产的开发经营经常会通过向银行贷款、向企业贷款、发行股票、发行债券等多种形式筹集资金，负债经营度高。

(三)需不断修正与完善计划

由于以上两个特性，房地产的开放经营必须具有计划性，每一个环节都必须经过周密计划，是一项系统工程。

房地产行业经营复杂、市场风险大、回报期长，房地产开发经营必须提前做出完善的计划、同时也要根据市场与开发情况适时调整。整个开发过程也是一个不断调整与完善计划的过程。

二、规范房地产成本核算

(一)现状

绝大多数房地产企业都是在上世纪九十年代之后才成立的，行业成立较晚，不像其他行业有统一的成本核算规范。而且房地产企业的会计主要都是由其他行业转行过来，很多在做房地产企业之前，从来没有接触过房地产企业。

由此造成现在房地产的会计核算中存在很多问题：

(1)会计科目设置不合理、有的企业仍在使用生产型企业的生产成本类科目，甚至有的企业将相关成本全部在在建工程归集；

(2)成本核算对象不明确、有的会计不了解整个房地产产品的开发过程，有的甚至连开发多少种类也不清楚，所有成本费用一股脑的混在一起核算，等于结转收入成本时根本就是两手一摊，有的就干脆走人了事。

(3)成本费用归集和分配方法随意性强、大多数会计与工程不沟通、与销售不联络、与施工单位不对账、更不要说监理日志、工程造价咨询等，成本费用的归集全凭自已拍脑袋，前后完全不一致，如果碰到审计或税务检查，成本归集与分配方法根本就是说不清。

(4)成本核算周期不明确、任意虚增建安成本、张冠李戴随意调剂成本等问题。

(二)规范

1、首先，规范设置房地产企业会计科目

设置会计科目既要符合国家相关的法律法规及会计行业的基本规范基本准则，不符合法律法规、行业规范的都是要舍弃的，这是最基本的标准；也要结合行业特点、自身发展特点合理设置会计科目，对于子科目也要合理设置，比如需要设置子科目的而不设子科目会导致会计核算笼统、无法具体到会计的明细，如果不需要设置明细科目的而设置了明细科目则会增加给财会人员的工作量，所以要在会计记账明晰、减轻工作人员工作量提高工作效率等各个方面权衡合理设置会计科目。合理设置会计科目是规范会计成本核算的第一步。

2、明确成本核算对象

企业应当提高会计核算人员的参与度，让其了解房地产项目的开发计划、进展情况，便于会计人员合理确定成本核算对象。

会计人员需要及时掌握开发进展过程中的各类证、照资料的整理与归档，如项目规划方案、用地规划方案、公建配套方案、项目建造计划、施工计划、项目效果图、销售推进计划、产品定价方案等，以此可以根据产品特点、开发先后或定价差异等合理确定成本核算对象的依据。

3、合理确定成本费用归集和分配方法（规范合同台账）

合理确定确定成本费用归集和分配方案，就应当掌握分配与归集的依据，而依据主要是由各类合同、测绘数据构成，测绘数据是最终结转成本的依据，具有唯一性与法定性的特点，成本的归集与分配主要就依赖于成本费用类合同。

房地产开发阶段涉及成本费用类合同很多：比如土地使用权出让（转让）合同。建筑工程承包合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁安置补偿合同、建设工程物资采购合同、贷款合同等。

要规范房地产的成本核算，首先规范合同的签订。合同条款必须完备、明确。合同条款中应对的施工范围、价款、工程期限、履约方式、受益期限等都应该加以约定，明确、完整不能含混不清或者模棱两可。只有条款合理清晰，才能够针对合同合理确定归集与分配的方法。

其次，应当建立合同台账，根据合同内容将供应商、金额、履行情况、付款情况、发票情况、成本归集与分摊方法、决算情况进行一一登记，将其上升到与记账同等的重要水平，甚至高为重要的水平，账簿的成本归集与分配方法应当与合同台账保持一致。

三、结束语

房地产企业成本核算工作面广、量大，全公司职员都应当积极参与其中，否则，极易成本核算不准确、会计信息失真，误导企业的发展方向。一个规范、准确的房地产企业成本核算对于向经营者提供真实经营信息、及时发现与修正经营略势，强化经营优势、明确企业发展方向起非常重要，起着基础关键的作用。房地产企业必须把合理规范成本核算作为一项重要的任务来抓。

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