房地产开发行业融资困境及解决渠道的探讨

周晓娟

(盘锦职业技术学院财经系，辽宁 盘锦 124000)



房地产开发行业融资困境及解决渠道的探讨

周晓娟

(盘锦职业技术学院财经系，辽宁 盘锦 124000)

摘要：随着2014年房市的走低，银行贷款难度的加大，房地产企业紧绷起了资金链条，特别是一些中小型的房地产企业更是举步维艰。通过对房地产行业资金状况问题进行分析，归纳和总结当前房地产这一行业资金筹集所遇到的问题，找出原因所在，最后提出房地产企业加强融资管理的途径：建立健全房地产法律法规，加强金融管理协调配合；拓宽房地产企业融资渠道，建立多元化的投资模式；进一步夯实财务管理基础，提升自身资金积累能力。

关键词：房地产企业； 融资渠道；融资管理

一房地产行业融资特点及现状——以润德公司为例

据调查，2012年以来，润德公司在向银行贷款遭遇闭门羹后，转向民间融资。2013年下半年开始，海德通过高息回报向社会公众吸收存款。据调查，润德公司对外借款约8亿元，其中约4.4亿元用于支付土地出让拆迁安置成本，1.35亿元用于支付工程款，剩余2.3亿元用于支付高额借款利息。目前，润德公司账户上已经没有运营资金。至法院宣布润德房产破产清算之日，该公司吸收社会自然人资金高达6.92亿元，月利率高者达10%，且该公司财务管理混乱。经市人民法院审理：该公司因管理存在问题，致使企业入不敷出，巨大的利息压力缠身，清偿能力已明显下降，全部债务已不能通过资产清偿。2014年9月13日，海德公司被市法院裁定破产清算。

(一)房地产行业融资特点

1.需要大量的资金作保证

因为房产开发涉及土地、拆迁、建筑、销售等诸多方面，这个行业资金高度密集运作，所以一般的投资者不能够承受其所带来的压力。而只有足额的资金才能支撑这样的企业，且资金链必须完善。资金高度密集是房地产市场这个运作体的特点，也就是，房地产离不开资金的保证。房地产开发企业具有较大的投资规模、较长的周期、昂贵的房地产价值等特点，这就需要巨大的资金量进行投资，房地产开发商最关心的问题也就是资金筹措的问题。

2.与银行息息相关

银行贷款对于中国的房地产业来说，具有很大程度的依赖性。虽说房地产行业隶属于第三产业的，但这个行业资金高度密集型，和金融行业捆绑在一起，共生共荣[1]。

3.受政策变动影响

当2007年中国政府连续调高银行存贷款基准利率的时候，中国的房地产业面临着巨大的还贷压力，迫于利息压力，企业纷纷减贷，由此可见中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，受政策变动影响大。

(二)房地产行业融资现状

1.过大的融资压力

对于项目投资规模较大，时间长，高风险的房地产业且由于房地产位置的固定性使得供求均衡很难实现。近期内，又有一些新的不可预见的问题出现在环境复杂的房地产行业，如央行121文件、上调利率、国八条以及国六条的出台，现在的政策紧缩房地产领域的贷款，使得房地产企业的融资情况犹如雪上加霜。

2.偏窄的融资渠道

我国的房地产企业融资渠道过于狭窄，主要还是投资基金、银行信贷及房地产信托等筹资方式，其中又把银行贷款作为主项。据不完全统计，开发商从银行取得的贷款在全国房地产开发资金中占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。其中，购房者从银行取得的个人住房贷款在定金及预收款中还是作为主项。所以，合计算来，约60%的房地产开发资金来源于银行等金融机构贷款，过多地依赖于银行。

3.融资门槛高

针对房地产贷款额度大、周期长、风险高的特点，且未来房地产价格的不确定性，银行仍然保持谨慎的态度，银行业监督管理部门均有相关的规定针对银行发放房地产开发项目应具备的条件、担保方式、自有资金的比例、贷款的利率、期限等，而且还要经常调整以应对经济发展的状况。

4.民间借贷盛行

对于中小型的房地产开发企业，从银行获取借贷的资格相对薄弱，与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比，民间集资成为了非常重要筹资方式之一。一方面，民间资金持有者往往缺乏良好的投资渠道；另一方面，中小型房地产企业面临着融资渠道匮乏，却又身处资金紧缺周转不灵的困境。可是当唯利是图的民间资本源源不断地流向困难重重中小房地产开发企业，这种缺乏基本防范与监管的借贷，在高利息与高风险得指引下又能走多远？

二房地产企业融资中遇到的主要问题

(一)土地开发成本提高

房价高只是地价高的表象，地价高则是房价高的根本原因。当前，随着我国经济的腾飞，房地产业的迅猛发展，土地开发成本大大提高。通过国土部土地利用管理司和中国土地勘测规划院编写的《2008中国城市地价状况》报告显示，全国各大一线主要城市相同时间地价房价的比例基本保持20%—40%之间。加上市场的运作，土地取得的成本巨增，直接使房地产企业相应地拿地的成本上升了，企业更多的资金被占用，同时也使得房地产开发企业想通过拿地获得超额利润的梦想落空，自我积累资金的能力下降。

(二)房地产业震荡起伏

据相关的资料显示，五年左右成为我国房地产业发展波动周期，基本吻合了国民经济发展规律。21世纪初期，一个持续快速增长期降临中国房地产市场，但随着2006年年初美国房地产泡沫破裂，次贷危机逐步显现，直至2008年美国的次贷危机席卷全球，虽然中国的经济未遭受重创，但这场危机使得人民的消费信心受挫，需求降低，价格随之下降，也因此给中国的房产业也带来了很大冲击[2]。

(三)自身资金积累薄弱

随着我国居民收入的提高和住房消费观念的转变以及城镇化进程步伐的加快，房地产企业赢得了广阔的发展空间。但是近年来，不少国外、港台房地产商纷纷进入内地市场，海外资本的大量涌入加剧了行业竞争，国内那些一味依赖贷款、盲目投资开发、不重视资金使用效率的中小房地产企业，自身资金积累薄弱，不注重提高企业的核心竞争力，制约了企业的成长。

(四)房地产金融市场欠发达

当前，自有资金、银行贷款、预售款成为我国房地产开发企业的资金来源，同时施工单位垫资在其中也占有很大比例，很小一部分通过上市融资、债券融资、信托融资、利用外资和私募资金来获得。随着新的金融产品的推出，市场仍在不断完善当中，还没有形成完善的体系,条款之间互相不说话,没有很强的实用性，操作起来实际困难多多，融资渠道的拓展受到相应制约。而其他一些被业内人士看好的融资方式，如房地产投资基金、海外房产基金、非上市股权融资等，其相应的法律条件处于真空状态，无法可依的困境阻碍着金融创新[3]。

三房地产企业加强融资管理的途径

(一)建立健全房地产法律法规，加强金融管理协调配合

在幼儿园区域活动开展过程中，教师应该给予幼儿更多合理的指导，但是不能在活动进行过程中将自己的想法强加给幼儿，应该给予幼儿更多的自主权，让幼儿自己来进行活动区域以及玩伴的选择。

加快完善房地产相应法律法规，推动房地产金融健康发展。一方面要进一步修善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》等，更新其中不适应房地产金融发展与创新的地方，以顺应房地产金融市场发展的需要；另一方面要尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有非常重要的意义。

(二)拓宽房地产企业融资渠道，建立多元化的投资模式

1.拓宽房地产企业融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道，完善房地产业金融市场，要以金融体制改革为契机，以我国现有的房地产融资方式为基础，引进国际上先进的融资技术，进行有重点的有选择的推广、完善。房地产企业融资就像软件升级，大企业各种方式都可以尝试，就如同软件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企业则像较低的版本，因其局限性，选择面自然就窄。当前，国内的一些大型房地产企业可以选择发行股票、借壳上市等融资方式，中小企业可以寻求基金、信托、风险投资的合作，以及国内外不同公司间的资金与土地合作。

2.建立多元化的投资模式

(三)进一步夯实财务管理基础，提升自身资金积累能力

1.进一步夯实财务管理基础

房地产业是资金高度密集型的行业，一方面企业要严控成本费用的支出，节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润；另一方面房地产开发企业不能盲目举债，要根据企业的实际情况进行借贷，将债务控制在安全值以内，必要时候要以处置企业的闲置资产等方式代替举债，以规避财务风险，进一步夯实企业的财务基础[4]。

2.提升自身资金积累能力

房地产企业要提高资金的使用效率，企业应明确企业资金管理中各环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，并指派专人负责往来款项的收付，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节，加快资金的回笼速度。另一方面企业应严格控制预支，房地产开发企业普遍都背负着银行贷款，企业在寻求稳定与自身发展的过程中要寻求一个好的平衡点，避免因不必要的扩张导致债务危机。同时在市场不景气的环境下，要当机立断，采取必要的防范和调整措施，以确保自身资金的回笼，待形势明朗后再行决策。

参考文献：

[1]2014年房地产企业将承受较大融资压力[N].经济参考报，2014-04-01.

[2]房企融资渠道需求多元化 地产金融谋“新玩法”[N].第一财经日报，2013-12-20.

[3]渠道单一，中小房企融资难题待解[N].重庆晚报，2013-10-18.

[4]黄闯.2014房地产开发企业融资环境浅析[EB/OL].http://www.syestate.com，2014-04-08.

(责任编校：陈婷)

Financing Difficulties and Solutions of Real Estate Industry

ZHOU Xiaojuan

(Department of Finance and Economics，Panjin Vocational and Technical College，

Panjin Liaoning 124000，China)

Abstract：With the decline of the housing market in 2014, it becomes more difficult to obtain bank loans, and real estate companies have tightened up the chain of funds; especially some small and medium real estate companies are struggling for the survival. Through the analysis of the financing situation of real estate industry, the paper summarizes current real estate financing problems, finds out the causes for these problems, and puts forward several approaches for real estate enterprises to strengthen financing management: building sound real estate laws and regulations, and strengthening the coordination and cooperation of financial management; broadening financing channels of real estate enterprises, and establishing diversified investment patterns; enhancing the foundation of financial management, and promoting the accumulation ability of their own capital.

Key Words：real estate enterprise; financing channel; financing management

作者简介：周晓娟(1978— )，女，辽宁盘锦人，盘锦职业技术学院财经系副教授，硕士。研究方向：财务会计。

基金项目：辽宁省高等教育学会“十二五”高等教育科研课题“辽宁沿海经济带产业集群与高职财经品牌专业互动关系研究”，项目编号:GHYB110198。

收稿日期：2015-08-19

中图分类号:F832.45

文献标识码：A

文章编号：1008-4681(2015)06-0027-03