冰山解冻 静待春暖花开

邵萍

从2013年下半年开始逐渐降温的中国楼市，在2014年终于迎来了政策松绑的契机。一座座“hold不住”的城市纷纷取消限购，“央妈”、“银爸”也对房贷政策进行了调整。临近年底，全面降息又浮出水面。政策的回暖，是否意味着楼市即将迎来一个新的白银十年呢？

时光荏苒，岁月如梭，2015在不经意间悄然而至。当我们回头看下2014，会发现，过去的一年是何等地热闹！各种政策层出不穷，变化何其之大，恐怕不是三言两语便可说清的。当然，一直就在风口浪尖上活动的楼市，也不例外。

限购、限贷政策“冰山”解冻

2014年，各个地方好像一直都在不断爆出放松调控的信息，只不过开始大都是半遮半掩，更多是试探性放松。但是，后来，在呼和浩特一纸文件的催动下，取消全国限购的第一枪终于还是没有hold住，走火了！

于是乎，各大城市也都按捺不住，紧随其后，譬如杭州、无锡、天津、沈阳等至少16个城市相继采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式，以促进他们的楼市走量。

Tips：救市政策汇总

【第一轮：地方救市】

楼市限购全面松动仅5城坚持 地方开始第二轮救市

【第二轮：政策救市】

第一波：房贷——央行放松首套房认定：还清首套房贷再贷算首套

第二波：公积金——公积金新政发布 超30城松绑公积金政策

第三波：税费——政策托市聚焦税费补贴 北京放宽普宅认定标准

然而，让市场不亦乐乎的远不止于此。2014年9月30日，市场高度关注的房贷政策调整也终于得以明晰。央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》）中，对房贷政策作出了具体的调整。

其中，对于首套房的认定是此次政策的亮点。此前，二套房房贷政策执行“认房又认贷”，《通知》改为“认贷不认房”。即有1套房的购房者只要名下房贷已经还清，再贷款买房，就可按照首套房的标准执行。

同时，对于购房者一直的关心的首套房贷利率问题，也作了明确的规定，即首套房贷利率重申打七折。意思就是，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

此外《通知》还指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭

申请贷款购买住房

银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平

银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

这意味着银行对多套房的贷款者将不再实行“一刀切”，全部拒之门外。对于资信情况比较好的客户，购买三套房的话将有望从银行获得贷款。

楼市再掀“昙花”式成交热潮

此消息一出，不管是对市场还是购房者来说，无疑是重大利好。可谓是“一石激起千层浪”，岂一个“兴奋”了得！

对于已经拥有一套房并还清贷款的人群来说，如果他们想要购100万元的“第二套房”，大概可以省48万。

按照以前的政策，二套房必须首付6成，而且利率要上浮15%到20%，这对于想要改善住房的人来说的确“压力山大”。而现在，如若购买一套总价100万的房产，根据新规可以首付3成，并且最低可享7折利率。按照20年的还款期计算，还款总额为107.06万，需要支付利息共计37.06万，月供就是4460.73元，瞬间就会轻松不少。

当然，不仅是购房者的狂欢，售房者也不甘示弱。房企们加大促销，中介们紧急“招兵买马”，生怕错过这一行情。

毋庸置疑，放松首套房认定标准的新政类似于对楼市实施定向宽松，加强了对居民改善型的住房消费的金融支持。此次新政确是符合市场大势的，特别是对于目前楼市的供大于求。

不过，这一消息并未直接刺激房市的销量增加，大多数人依旧持着观望情绪，大多数城市只是呈现出“昙花一现”的高峰式成交。或许，调整还在继续。

限贷松绑效果扫描：

（作图）楼市并未出现回暖的迹象，大部分城市中出现了“昙花一现”式的高峰式成交。从中长期来看，楼市调整还在继续。

中原地产对限购松绑城市的抽样调查显示，各地松绑后的效果分化严重：

第1类：

短期效果明显，成交出现反弹，这类城市数量很少。

第2类：

收效甚微，包括长春、武汉、宁波及南宁等四城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升。

第3类：

基本没有影响，这类城市数量最少。（以天津为例，虽然当月有50%以上的增长，但市场恢复平静后，成交量仍每况愈下。）

2015 楼市是否回暖？

2015年，楼市到底何去何从呢？限购政策取消、限贷政策松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行启动全面降息，各种与楼市相关的利好政策纷沓而至，是不是就意味着未来楼市的基本面会逐步回升，问题会越来越少呢？

其实则不然。楼市的“救市”政策不断发出，可能反而说明当前楼市形势更严峻，未来面临的问题会更多，隐藏更多的市场风险。

因为，从房地产调整周期来看，市场需要足够长的调整期才能出现反转。比如自2011年1月“新国八条”起，市场经历了长达16个月的下滑，在2012年6月企稳回升，到2014年2月经历了20个月的反弹，又再度进入低迷期。

因此，短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面还是并没有明显改变，“去库存”仍然是市场的主旋律，这个基调并不会因为部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

中经联盟秘书长陈云峰认为，目前房企销售压力犹存，降价促销还将继续。他分析说，2014年4-10月房企销售得不太好，房企欠债较多，房企的资金压力较大，虽然降息调整了市场对后市的预期，但资金量并不是很支持，销售回款慢，开发贷放款慢，批贷仍有难度。

而从统计数据来看，2014年开发商资金来源方面，首付款这项下降得很厉害，所以在今年9月份开始，市场中出现了很多针对首付贷的金融产品，意在通过各种方法缓解开发商的压力。所以预计对明年市场预期不太乐观，主要是整体经济环境不好，降价促销还会继续维持。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，政策的转向对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

近日，从权威人士处获悉，经过长时间调研，智囊机构向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向，也在于刺激市场需求，促进成交量回升。endprint