关于房地产信托风险管理探究

赵杰

摘要：随着我国市场经济的快速发展，近年来房地产信托业务也取得了很大的进展。信托业务成为房地产业融资的重要途径，在为企业解决融资问题的同时，所带来的风险性也不可忽视。本文结合房地产信托风险的相关理论及我国房地产信托发展的现状，对如何加强其风险管理进行探究。

关键词：房地产；信托；风险；管理

一、 房地产信托风险简介

房地产信托业务是指信托公司作为受托人接受委托人的信托财产，以单一或集合的信托方式将其按委托人意愿以自身的名义，为达到一定的经济利益或其它目的，对信托财产进行处理、管理与运用的一种具有经营性质的行为。在信托资产的管理上，受托人通过发行一定的收益凭证聚集投资资金，由专业的投资机构对具有收益性的商业房产进行投资和管理，把投资所获收益按照一定的比例分配给投资者。由于房地产信托业务具有一定的独立性和经济性，在融资方式以及资金处理上也比较灵活，促进了行业较快的资金周转，因而在我国获得较为广泛的发展。由于房地产行业本身就具有很大的风险性，其信托业务风险更是不可忽视，主要存在产品的流动性风险、政策风险等。所以，房地产业务以其庞大的资金份额在我国经济发展中占有非常重要的地位，房地产信托中一旦发生兑付风险将对我国经济的正常运行产生一定的影响。

二、 我国房地产信托风险现状分析

信托业务是金融行业中风险较高的一项业务，加强风险的管理是信托公司提升自身管理水平的核心内容，也是促进企业发展的重要途径。自步入21世纪以来，我国的房地产信托市场快速发展，信托产品的种类以及市场规模都迅速增长，在信托产品的结构上也逐渐多元化。信托业务的的快速发展使其在我国经济发展中的地位越来越重要，政府部门及信托企业都制定了相关的政策和管理办法以降低其风险性，促进我国经济的平稳发展。银监会对房地产部门制定了一系列关于信托业务发展的文件来加以规范和管理，在宏观上起到了一定的调控作用。随着房地产信托业务风险的日益显现，各信托公司也逐渐认识到加强其信托财产管理的重要性，在企业发展中注重加大对风险的监控和识别，加强对资金流转的控制能力，这对加强企业风险管理起到了一定的改善作用。近年来，我国经济的平稳发展使房地产信托业务逐渐进入理性发展阶段，但是由于其本身的风险性，加强房地产信托业务的风险管理仍然具有非常重要的意义。

三、 加强房地产信托风险管理的对策

1、 加强房地产信托风险的识别

加强房地产信托业务的风险管理首先要加强信托风险的识别，主要包含宏观风险、项目自身及市场变动的风险以及信托公司自身运营所存在的微观风险等。房地产信托业务的发展在很大程度上受国家调控政策的影响，因此对于企业来说要加强视角的敏锐性，准确判断市场走势及国家政策的实施，及时认识到业务发展中潜在的风险并提前采取一定的预防措施。房地产项目的发展状况对房地产信托的兑付能力起着非常关键的作用，项目自身的价值及市场的变动都会对其产生一定的风险，房地产行业的风险会直接导致其信托业务的风险产生。对于信托企业来说，必须对其投资对象（即房地产项目）的市场走势及行业需求有足够的了解，对市场信息进行及时的分析，根据市场发展规律并结合具体情况对市场中隐含的风险进行识别，并据此调整业务发展计划，以降低业务发展风险。另外，房地产信托公司还要及时对自身的经营方式及管理模式进行分析，对一些业务经营中的微观风险进行及时有效的识别。房地产信托公司是完成信托业务的主体，企业的发展水平及业务经营水平直接决定着房地产信托风险的大小，企业的业务模式、运营模式等都会对风险性有一定的影响。例如：信托企业的运作比较散乱时，在各环节的衔接上就会出现一定的漏洞，收益波动性也会增加，进而增大经营的风险性。房地产信托公司的经营模式决定着其资金来源及资金管理与流动情况，不同的运营方式承载的风险性也有所不同。房地产信托业务的发展与国家政策、市场状况以及企业自身的运营模式有着非常密切的联系，房地产发展公司应加强自身的风险管理，必须根据国家政策，及时分析市场信息并不断加强企业自身经营模式的改善，及时发现业务运营中存在的宏觀风险与微观风险，为采取有效的应对策略打好基础。

2、 拓宽信托投资渠道，分散信托风险

由于房地产信托业务的投资对象为房地产行业，在本质上是一种融资业务，因此其具有双重的风险性，有些风险是由业务本身的发展属性所决定的，因此风险的发生具有一定的必然性，此时企业需要采取的措施不是规避风险而是分散、降低风险。在房地产信托业务中拓宽投资渠道是一种非常有效的分散风险的途径。在以往的房地产信托公司，其信托业务多依赖于房地产，这种比较窄的行业发展方式通常会波及到信托的投资收益，从而增大了其风险，且在风险的处理上比较被动。为了分散房地产信托业务的风险，企业可以通过增加信托产品的种类、优化信托项目产品的模式，并在信托项目的产品属性等方面进行创新，丰富信托业务的投资渠道，进而在扩大企业收益的同时，将企业风险分散开来，可以有效实现风险控制及降低风险的目的。例如：中信信托公司，在企业发展早期主要以纯融资业务为主，其风险比较集中且影响较大，为改善这方面的缺陷，企业将业务拓宽为资产管理与财富管理，逐渐增强企业管理的主动性，开发了农牧产品生产、民生工程建设等信托产品，这些创新产品的开发在相应领域具有很大的影响力，在企业的业务发展中也逐渐显现出优势，为拓宽企业服务领域、降低产业发展风险，进而促进房地产信托业务的产业升级起到了非常关键的作用。

3、 建立风险化解与缓冲机制

房地产信托业务风险的必然存在性促使企业必须建立一定的风险化解与缓冲机制，由此在一定程度上对风险的应对及企业管理起到一定的积极作用。信托公司通过采取一定的信托风险管理机制对业务风险进行转移、分散和稀释，以对风险进行化解和缓冲，进而防止信托风险在金融系统中的扩散、促进金融系统的稳定。房地产信托业务的风险化解与缓冲机制主要包括信托业风险平准基金、具有私募性质的产品二级交易市场、风险管理工具与创新产品体系等。信托风险平准基金是一种具有特殊目的的资金管理机构，有较强的风险隔离作用，对影响信托业务以及金融行业稳定性的潜在风险具有一定的预防与控制作用。例如：信托企业可以直接进入货币市场和资本市场，利用信托融资与投资的双重优势，为信托业的发展提供支持和保障，提高对风险的承受能力。由于资金流通与运转以及房地产市场的形势变化所带来的风险具有一定的必然性，建立一定的风险化解与缓冲机制成为房地产信托业务管理中的一个重要环节。

四、 总结

房地产信托业务在我国市场经济的发展中起着越来越重要的作用，加强其风险管理与预防对促进企业发展和我国经济的平稳运行意义匪浅。基于上述，企业可通过加强内部风险管理、增强信托风险的识别能力、拓宽投资渠道、分散信托风险以及建立风险化解与缓冲机制等途径来实现一定程度的风险规避。（作者单位：对外经济贸易大学保险经济学院）

参考文献：

[1]王震.房地产信托风险管理研究[C].首都经济贸易大学，2014（3）

[2]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].金融视角，2014（2）

[3]周星.浅析房地产信托业务的风险管理[J].产业研究，2013（5）

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