盘活低效工业用地 拓展产业发展空间

白一帆

瑞安市作为土地资源十分紧缺的城市之一，一方面土地问题已成为制约产业发展最严重的瓶颈，另一方面又存在着大量可挖掘的低效工业用地。恰值瑞安市被列为城镇低效用地再开发试点县（市），借此推进低效工业用地的挖潜增效，向存量土地谋求发展空间，对促进瑞安市经济社会可持续发展具有十分重要意义。

近年来，瑞安市非常重视城镇低效工业用地再开发利用工作，2012年制定出台了《关于进一步提高工业项目建设用地集约利用的实施意见（试行）》，2013年成立了市“三改一拆” 暨城镇低效用地再开发办公室（以下简称“三改一拆”办），启动城镇低效用地上图入库 和试点政策研究工作，并出台了相关系列政策等，低效工业用地再开发利用工作取得了一定成效。笔者通过召开座谈会、走访座谈、查閱资料等形式，对瑞安市低效工业用地进行深入调查研究，并赴慈溪、绍兴、永康等地学习考察先进经验。结合工作实际，提出建议如下：

要以科学发展观为统领，以盘活存量、节约集约利用工业用地为目标，本着“解放思想，让利于民，突破制约，强化基础，统筹谋划，科学推进”的原则，以列入城镇低效用地再开发试点县（市）为契机，抓住机遇，立足当前，着眼长远，积极推进低效工业用地再开发利用，促进瑞安市经济社会可持续发展。

（一）夯实基础，强化工作保障

加强领导，理顺工作机制。一是建立强有力的工作协调机制。建议成立市低效用地再开发工作领导小组，由市政府主要领导任组长，国土、住建、经信等部门主要领导为成员，负责协调、统筹和解决重大问题。各镇（街道）也要相应成立低效用地再开发工作领导小组。二是强化“三改一拆”办职能，建议参照“治水办”机构设置模式，配强配足机构领导班子，更好发挥政策研究、协调和指导等作用。三是进一步明确各部门职责。要明确财税、国土、住建、经信等部门以及镇（街道）的工作职责。建议由市经信局牵头负责民营企业低效工业用地再开发工作；市国资办牵头负责国有企业老旧厂房低效工业用地再开发工作；市国土资源局牵头负责供而未建工业土地盘活工作等。

优化规划，强化工业产业对城市发展的支撑。一要科学编制瑞安市工业产业发展规划，合理布局和科学配置工业用地，确保工业产业对城市发展的支撑。二要科学修编瑞安市域总体规划，调整工业用地和商住等用地的布局和占比，做到工业产业发展规划与市域总体规划、土地利用总体规划和城乡规划深度融合。三要科学编制低效工业用地再开发详细规划，分别对不同类型低效工业用地制定实施计划。

摸清底数，建立工业用地情况数据库。由市经信局或“三改一拆”办牵头，经济开发区和各镇（街道）具体负责，国土、住建、财税、电力、环保等部门配合，对全市工业用地情况开展一次全面普查。摸清全市工业用地总体情况、企业用地情况（包括合法和非法用地）和企业用地效率（如单位用地税收、耗能和排污）等。明确低效工业用地的分类，确定低效工业用地界定标准，建立全市低效工业用地数据库并实现信息共享。

（二）分类施策，创新开发模式

拆违工业用地开发。政府组织拆违、政策处理、土地征收储备、土地出让（协议出让与挂牌出让相结合）等工作，以政府主导、村集体参与、市场化运作模式进行开发建设。如汀田、莘塍和上望街道东新路两侧拆违用地可采用此种模式。对规模较大的拆后工业用地重点建设小微创业园，对规模较小的可结合实际需求建设企业职工宿舍、老人公寓、幼儿园和绿地等公共设施。对资金不足的项目，可参照塘下镇陈岙村山坡地标准厂房，由承租企业建设，投入换算成N年租金的方式，解决建设实施主体资金缺口问题。拆违工作要与开发建设和管理工作统筹谋划、有序推进，防止大拆大建，最大限度减少资源浪费和企业损失。

“退二优二”。一是私营企业老旧厂房。采用政府引导扶持、企业为主体自行开发改造的模式，特别要鼓励企业进行团块开发建设，更大幅度提高土地利用效率。二是国有企业老旧厂房。采用政府主导、市场化运作进行开发改造，重点建设小微创业园。如百好乳业有限公司可采用此种模式。三是停产闲置厂房。政府引导扶持、企业为主体，采用资产重组、分割转让等方式进行市场流转盘活。如温州拓海食品有限公司、浙江百速鞋业有限公司等采用股权重组方式，鸿锐集团有限公司需要采用分割转让方式进行盘活。

“退二进三”。采用以政府主导、企业参与、市场化运作模式进行连片开发，具体可采用企业工业用地协议置换、土地作价入股等，增强项目实施可行性，助推城市化进程。

收储流转。一是供而未建工业用地。建议通过政府收储（企业腾退、协商收回或强制收回）、挂牌出让再开发。可参照海宁市经验做法，结合区域基准地价，在不超过重新出让成本范围内给予适当补偿。二是建而未用工业用地。由政府主导，采取相应行政手段，促使企业进行出租流转、资产重组、政府协商收回或强制收回。三是根据市场情况及时调整土地基准地价，更好地促进工业用地盘活流转。

（三）完善政策，强化利益导向

建立税费奖励返还机制。对土地、厂房和股权转让时涉及的营业税、契税、土地增值税等税负过重的问题，建议参照慈溪市经验做法，采取奖励方式给予适当返还，以降低低效工业用地交易和开发利用过程的整体税负。

实施土地出让金优惠政策。 “退二进三”项目，可参照慈溪市“退二进三”的经验，返还部分土地出让金给企业，激励企业积极参与功能调整；拆后用地开发改造，要返回部分出让金给镇（街道），由镇（街道）协调改造提升。同时允许村集体享有一定比例的土地产权等利益补偿政策。此外，对“二高一低”企业严禁入园，对符合产业政策、社会贡献率大的企业给予优先入园，激发村集体和镇（街道）、企业参与开发建设的积极性。

鼓励企业充分拓展利用空间。在满足消防和工程质量安全的前提下，对企业开发建设和老厂房改造，其建筑密度、容积率不设上限、只设下限。对容积率超出2.0的企业免除超出部分面积的配套设施费，对拓展地下空间的企业给予适当奖励。在金融信贷涉及抵押方式上，在降低企业负担的前提下，金融部门要制定金融支持企业拓展利用空间的具体办法。

出台涉债停产企业土地厂房分割流转政策。作为城镇低效用地再开发试点县（市），突破相关法规政策，允许涉债停产企业土地分割出让，厂房分幢流转，避免过度依赖“一事一议”。同时，要建立工业用地和厂房流转公共信息服务平台，实现供需信息有效对接。

（工作单位：瑞安市政协）