基于因子分析法的公共租赁住房建设绩效评价——以福建省为例

彭建林

(福州职业技术学院，福建 福州 350108)

我国保障性住房体系主要由廉租房、公共租赁住房和限价房等组成。公共租赁住房因覆盖人群广、建设量大，是该体系最重要组成部分。住房和城乡建设部等七部门于2010 年6 月联合颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，各省市的公共租赁住房建设进入快速发展时期。2010－2012 年福建省公共租赁住房建设完成12838 套、72395 套和51821 套，各年完成投资达10.08 亿元、42.12 亿元和48.30 亿元。如此巨量的投资，是否达到了预期建设目标，有必要对公共租赁住房建设的绩效进行评价。

一、文献回顾

公共项目绩效评价起源于20 世纪80 年代的欧美国家，其变传统的过程管理为结果管理，侧重对业绩目标和结果目标的对比。我国在90 年代开始进行财政支出管理改革，2003 年，中共十六届三中全会明确提出“预算绩效评价体系”，财政部于2005年要求对财政支出项目的建设绩效进行评价。对保障性安居工程的绩效评价的试点工作于2013 年初在部分市县开展。可以看出，我国对公共租赁住房建设绩效评价的实践工作才刚刚展开。国内对包含公共租赁住房在内的保障性住房绩效评价的理论研究主要集中在两个方面，一是关于绩效评价指标的选取，二是如何选择合适的评价方法。在绩效评价指标选取方面，根据侧重点不同，指标体系则有不同的体现。从保障性住房项目绩效评价角度看，可以选择区位、土地价格、环境条件、交通条件和基础设施完善度等［1］(宋渊，槐鸿涛(2009))，或者是居住区位、建设情况、供需状况、使用效果［2］(郑芳(2011));从保障性住房体系建设方面看，可以从社会影响、相关的风险以及项目与所在区域的相互适应性［3］(郑中美(2008))，经济、生态和社会可持续发展［4］(望晓东(2010))，或效率、公平、经济和效益等［5］(董翊明等(2013))，完成、效益、公平性、可持续性［6］(邓洁等(2012))，公共租赁住房管理规定、计划准备、房源筹建及资金管理、使用及推出阶段等［7］(吴宁宁，2013)，执行力指标、投入指标、建设指标、管制指标以及保障指标［8］(吴兵、孙慧慧，2013)。在保障性住房绩效评价的具体方法上，周援军［9］(2010)、邓洁等［6］(2012)等采用模糊数学方法分别对西安经济适用房建设项目和厦门市保障性住房项目绩效进行了评价研究;郝亚涛等［10］(2012)以多因素加权平均方法测算了乌鲁木齐市保障性住房政策的绩效;范仕超、芦金锋［11］(2014)采用物元分析方法建立了公共租赁住房全过程绩效评价模型。

综上所述，国内对保障性住房建设绩效评价已有一定的研究，特别体现对廉租房和经济适用住房的研究上。但是作为近几年出现的公共租赁住房建设绩效评价较为缺乏。另外，现有的研究还缺少对某个地区保障性住房建设绩效比较分析。采用因子分析法对具体地区公共租赁住房建设绩效进行比较研究，有利于提高整个地区的公共租赁住房建设资金和土地的使用效率，便于地区各个组成部分对公共租赁住房建设绩效的影响因素进行优劣比较，更好地促进地区公共租赁住房建设。

二、公共租赁住房绩效评价指标体系及方法设计

(一)指标体系构建和数据处理

绩效评价是运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，通过定量定性对比分析，对业绩做出客观、公正和准确的综合评判(财政部统计评价司，2002)。其中指标体系是核心，是进行绩效评价的重要依据。绩效包含了效率、产品或服务质量及数量，机构所做贡献，也就是包含了节约、效率和效益(普雷姆詹德，1995)。绩效评价指标应该考虑“经济性、效率性和有效性”的3E 评价指标，另外公共租赁住房项目是一项民生工程，必须对公平性有所侧重。考虑到公共租赁住房主要土地划拨和财政资金支持的特性，有必要将可持续性纳入指标体系中。根据科学性、系统性和可获得性原则，设计以下15 个指标作为公共租赁住房建设绩效指标体系。由于福建省设区地市数量较少，尽可能多地选择了15 个指标，这些指标之间必然存在相关性。采用因子分析进行降维处理，可以达到评价地区公共租赁住房建设绩效的目的。

表1 公共租赁住房建设绩效评价指标体系

一级指标 二级指标 编号 评价标准 单位 作用方向投资额占固定资产总投资额比例 Y7 体现拉动地方经济增长的效果 %正向就业机会 Y8 拉动居民就业人数，体现社会效果 人 正向居住者满意度 Y9 入住者对项目的总体评价，体现社会效果 正向公平性 覆盖面 Y10 体现目标对象选择的公平性 正向信息公开 Y11 体现项目整体运行流程的公平性 正向准入与退出机制 Y12 准入和退出机制的完善程度，体现公平性 正向可持续性 租金与市场租金比例 Y13 体现项目运行的可持续性 % 正向投资与土地出让金比值 Y14 体现项目投入的可持续性 % 反向资金保障率 Y15 政府性资金占总投资比例，反映政府对建设资金的保障程度%适度

根据数据可获得性，选取了福建省九地市和平潭综合实验区2012 年相关数据并对数据进行相关处理。公平性指标的的覆盖面、信息公开、准入和退出机制等数据来源于专家评分，其余数据源自福建省财政厅、福建省住房和城乡建设厅、福建省统计局。

首先对数据进行正向化处理。单位面积投资、单位面积占用土地以及投资与土地出让金比值是反向指标，取各自的倒数，得到正向指标，其代表的意义分别是单位投资建设面积、综合容积率和土地出让金与投资的比值。资金保障率是政府性资金保障公共租赁住房建设的比例。此比例不宜过高，否则政府财政负担过重，不利于后续投入;也不宜过低，过低的比例意味着公共租赁住房建设均由私营企业投资，显然与公共租赁住房的政策性住房地位相违背。财政资金在其中的比例较私营部门应适当提高，考虑以70%作为资金保障率的合理水平，即适度值。将适度性指标与适度值进行比较，然后取其差值绝对值的倒数得到其正向化指标值。

将上述15 个正向化指标量纲不统一，需要进行无量纲化处理。考虑到大部分指标为客观数值，指标变异程度也较大，采用均值法方法进行处理，令Xij= Yij/Ej，其中Xij为第i 个地区第j 个指标的无量纲化值，Yij为第i 个地区第j 个指标的原值，Ej为第j 指标的平均值。这样，得到的均值均为1，方差不一致的15 个正向化变量。

(二)因子分析评价

对无量纲化后的数据进行相关性分析，得知原始数据有较强的相关性，进行因子分析是合适的。根据特征根值大于1 的原则，保留3 个公共因子，方差贡献率分别为48.65%、23.35%和11.03%，累计方差贡献率为83.03%，可知这三个公共因子可以累计解释原始数据信息量的83.03%。因此，可以将此15 个指标用这三个公共因子进行综合。

表2 公共因子的特征根和方差贡献率

为了更好地知道每一个公共因子的具体意义，以便对实际问题进行分析。文中采用正交旋转法进行因子旋转，经旋转得到的新公共因子仍然是独立的。采用具有Kaiser 标准化方法进行正交旋转后得到的因子荷载表明，公共因子F1 在Y4、Y6、Y9、Y10、Y12、Y13 和Y15 有较高荷载量，公共因子F2 在Y1、Y2、Y7 和Y10 有较高荷载量，公共因子F3 在Y3 和Y14 有较高荷载量。

表3 公共因子荷载矩阵

通过SPSS 软件分析后，得出各公共因子得分，同时计算出各地区的综合成分F，计算公式为F =(48.65* F1 + 23.35* F2 + 11.03* F3)/83.03。将计算出来的公共因子得分以及综合得分进行排序，结果如下所示。

表4 各地区公共租赁住房建设绩效得分及排名

(三)评价结果分析

由各地区公共租赁住房建设绩效得分可知，泉州、福州和厦门等在F1 得分较高，而南平、平潭和龙岩得分列最后。F1 主要是体现效率性的投资完成率、项目租售率以及公平性的覆盖性、项目公开性以及准入和退出机制等。可以认为，泉州、福州和厦门在建设的效率性和公平性方面具有优势。厦门是我国最早进行公共租赁住房建设的城市之一，2006 年就开始建设保障型租赁住房，其关于公共租赁住房管理相关制度较为完善，可操作性较强。泉州和福州作为福建省经济总量最大和经济较发达的两个地区，保障性住房建设量较多，也是福建省最早出台公共租赁住房管理办法的几个地区，在公平性方面积累了一定经验。厦门、福州和泉是福建省综合竞争力最强的三个地区，他们在项目投资完成率、项目租售率以及完工率方面均超过其他地区，投资完成率均在75%以上，超过67%的平均值;项目租售率均在30%以上，超过23%的平均值;福州和厦门的项目完工率超过50%，远超整体均值37%。

F2 主要是反映项目经济性的单位面积投资及土地占用以及反映建设效果的人均保障性住房面积和就业机会等，平潭和厦门在此项得分较高，说明其公共租赁住房投资较为经济，建设效果较好，而龙岩、南平和三明在建设经济和效果上排名较靠后。厦门和平潭地区的公共租赁住房建设项目更多的针对的是拥有本地城镇户籍的中低收入人群，而不是外来务工人员。项目更多地建设在市区，其容积率较高，土地利用较为经济。南平、三明和龙岩等地则与厦门和平潭等地相反，土地利用经济性不具有比较优势。厦门2012 年的公共租赁住房建设总量达56.52 万m2，居福建省第一位，其常住城镇人口仅为福建省第三位。平潭公共租赁住房建设面积为5.38 万m2，约为厦门市的1/10，但其常住城镇人口仅为厦门市的1/20，建设的经济和社会效果更好。

F3 主要体现的是项目可持续性发展的租金和市场租金比例，厦门在此项得分上远远领先于其他地区，较高的公共租赁住房租金保证了项目的投资回报，有利于提升其投资的可持续性。三明、南平、龙岩和福州等地的公共租赁住房投资回报也尚可，泉州、平潭和莆田的公共租赁住房项目可持续较一般。厦门和福州地区的公共租赁住房租金标准约在17.6 元/m2和10.3 元/m2，达到了市场租金标准的32%和28%，在财政资金占总投资比例方面，福州和厦门为76%和78%，比例较为适中。

从综合得分来看，厦门、福州和泉州排名靠前，而三明、龙岩和南平等排名靠后。这说明沿海的福州、厦门和泉州等地公共租赁住房建设绩效较好，而内陆地区的三明、龙岩和南平等地建设绩效跟其他地区比，不具有优势。

四、结论与建议

通过构建全面的公共租赁住房建设绩效评价指标体系，从效率、公平、经济和可持续性等四个方面采用因子分析对福建省10 地市2012 年公共租赁住房建设绩效进行了评价，得到如下结论:各地区的建设绩效有一定差距，沿海地区的总体绩效较内陆地区好。沿海的福州、厦门、泉州和漳州在经济性、效率性和公平性等方面具有比较优势，而内陆的龙岩、南平和三明等地区在可持续性方面绩效较好。根据评价结果，有如下建议:

1. 完善公共租赁住房制度建设。各个地区在2010 年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后陆续出台了相应的公共租赁住房管理办法，对保障对象、房源筹集、土地和资金来源、租金标准、配租和退出机制等均有做相应规定。下一步，应该细化相关内容，形成相关配套文件，做好公共租赁住房和保障性租赁房、廉租住房政策的衔接工作，完善申请和审核程序，提高审核公示效率，缩短轮候时间。建立健全公共租赁住房家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等档案资料，完善公共租赁住房的退出机制。

2. 加大公共租赁住房建设力度。根据应保尽保的原则，从土地和资金两个方面不断加大公共租赁住房建设规模。土地方面，在出让用地配建、工业园区集中建设外，考虑企事业单位自建、利用集体建设用地建设等。加强公共租赁住房项目规划设计，适当提高项目容积率，提高土地资源利用率。资金方面，除财政预算资金和土地出让金外，加大公积金增值收益、公积金贷款等来源，考虑完善相关的财税优惠政策，以PPP、TOT 等模式吸引社会资金加入公共租赁住房建设。

3. 提高公共租赁住房建设回报。对不同收入人群的租金进行梯度化补贴，适当提高目前的公共租赁住房租金标准，建立与市场租金变化联动的租金动态变化机制。加快完善公共租赁住房项目周边各类配套设施，合理增加项目内商业配套面积比例。

4. 加大对内陆地区的政策支持力度。闽西和闽北地区因自然环境限制，经济发展水平较沿海地区稍差，在建设规模、建设效率等方面稍逊。应加大省级财政对内陆地区的支持的倾斜力度，中央财政补助等优先考虑这部分地区。

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