以动态发展为策略的汾湖镇中心城区城市设计

张恺，范文群

（1上海同济城市规划设计研究院，上海 200092；2汾湖高新技术产业开发区，江苏苏州 215211）

汾湖镇中心城区为位于吴江市汾湖经济开发区，除了老镇区和沿路建设的厂房，大多为平地而起的新区。中心城区的建设从2007年开始，随着建设的不断推进，中心城区在城市功能、土地利用、空间管制等方面不断面临新的课题。因此，从2007年开始，汾湖开发区管委会先后组织了三轮中心城区城市设计的编制。最近的一次编制从2011年开始，已顺利通过专家论证会，并将成为下一步编制中心城区控制性详细规划的重要参考。中心城区城市设计的规划研究范围东起汾湖大道，南至318国道，西接芦莘大道，北临沪苏浙高速公路，规划总面积7.85km2。其中，绕开老镇区、厂房密集区等近期难以启动的区域，重点编制区域针对近期有实施可能的地区，东起汾湖大道，南至临沪大道-东菇荡，西接芦莘大道，北至沪苏浙高速公路，面积达4.93km2。

中心城区在自然条件上的最大特点是水网密集，湖荡众多，是典型的江南水乡地区。水域面积达211.39ha，占了规划总用地面积的26.83%之多。其中，主要的水体包括洋砂荡、大渠荡和东菇荡。近年来，沿洋砂荡和大渠荡已进行了大量环境景观工程，成为汾湖中心区景观塑造的主要区域。从实效性来看，中心城区虽然水系众多，但使用性和景观性都不强，系统上也略显散乱，需要通过一定的规划设计手段予以梳理和突出。

1 三轮城市设计的回顾（图1）

2007编制第一版中心城区城市设计时，区域内的新建设处于蓄势待发的阶段。城市设计重点考虑对原生态水环境的保持，以“江南水乡、宜居城镇”为理念，整体的开发强度并不高，建筑高度基本控制在24m以内，地块开发强度不大，容积率普遍为0.8～1.2。

图1 三版城市设计(2007年5月；2008年12月；2012年5月 )

2008版城市设计是基于部分地块开发和出让突破了原有的空间格局而进行的局部修订，总体上中心城区虽然保留了原来的轴线关系，但从空间布局上城市的重心有所偏离，尤其是高层建筑的布局没有形成很好的空间层次和关系。这一版的城市设计修编是局部的也是被动的，目标在于调整地块间的空间序列关系。

2011版中心城区城市设计，是在汾湖经济开发区走向成熟阶段的发展背景下编制的。此前的控规及城市设计已不能满足汾湖经济开发区的建设发展需要，主要表现为原有的容积率指标偏低，在实际建设中被屡屡突破。因而，这一轮城市设计的编制，需要转变原先的打造江南水乡的思路，建设“新型水乡都市”，要求既突出江南水城独有的风貌，又不失现代化新城镇的气魄。

2 2011版城市设计的编制背景

在上一版中心城区控规中，汾湖中心城区的发展定位为“吴江市城市副中心,汾湖经济开发区重要的行政、商务、文教、居住中心”，功能上的复合性程度较高。经过六七年的建设，至2011年编制新一轮城市设计时，中心城区在市政基础设施建设上已获得一定成效，基本形成了总体道路网骨架，其中，围绕行政中心区的芦莘大道—江苏路、浦港路一带为道路网建设密集区，道路网已全部形成。

从这几年的实际建设情况来看，中心城区的土地利用呈现两大趋势。一是各地块的实际建设容积率大幅提高，以“江南水乡”为建设目标已不可能，调整规划思路势在必行。二是顺应市场的需求，在功能上引进总部经济，打破了以行政、文教等公益性公共设施为主的格局。

同时，也可以看到土地利用中出现的瓶颈问题。最明显的是河湖水系对土地的分割，水网丰富既是优势生态资源，同时也会带来对土地资源的分割，造成土地资源零散，难以整体性开发。另外，中心城区面积将近5km2，总体而言架子铺得过大，经过六七年的开发，至今成熟片区仍然难以形成。行政中心区道路网架已基本形成，但地块建设不足1/3。

从土地开发动态图（图2）上可以看出，除去已建在建地块、土地已出让地块，以及老镇区、城司村、厂房密集区等近期难以改造的地块，事实上中心城区可以拿出来进行整地块开发的土地面积并不多，这种情况与河湖水系的分割有一定关系。

图2 土地使用动态

从城市开发建设的现状进行总结，本次城市设计编制的一个重要出发点，是就城市建设的新动态，对已有的控规和城市设计进行反思和调整，在下一步建设的现实性和特色性两方面提供建议和参考。

3 城市设计需重点处理的几个关系

3.1 城市设计远景与近期开发的关系

远期的开发图景与近期建设实施之间有着承前启后的关系，城市设计确定的城市开发远景，可以说是城市建设的终极目标。在实施过程中的每一个阶段，都有近期实施的实际需求，两者之间应该具有一定的对应关系，各阶段的建设，既能满足一定阶段的需求，同时又能纳入远景目标的大框架中。中心城区用地规模较大，又有自然水系的分割，适于采用“组团式”的发展策略。各个组团既为一体，又有条件分别独立开发，有利于各个组团的分片成熟。

3.2 湖荡水系与城市功能组团的空间关系

中心区基地内虽然水系众多，但景观效果并不明显，城市设计需要强化水景观特征，将水景观利用与城市功能结合起来，对向水城市功能、空间景观进行总体控制，使其城市中心城区城市风貌特色的重要体现。

3.3 城市功能的引导

从实际建设情况来看，中心城区的功能进入出现多样化和复合性的特征。事实上，土地面积达5km2的区域内，城市功能的设定也必然是综合的、混合的，规划需要在这方面进行合理的引导，确立各组团或各路段的主体功能和兼容功能。也就是既树立各组团的功能特色，同时又不排斥功能的多样化发展。

3.4 城市整体形象的控制

对空间形态的总体控制是城市设计的基本目标，也就是确定表达城市形象的重点区域、确定重要景观廊道、确定标志性建筑物位置等。在这方面，实现江南水乡特征与当代新都市形象的结合是整体形象控制的目标。

4 城市设计策略

在对现实需求进行充分研究的基础上，本次城市设计提出中心城区发展的四大策略，分别是“动态发展策略”、“空间建构策略”、“功能引导策略”以及“产业升级策略”。

4.1 动态发展策略

基于土地开发的现实情况，“动态发展策略”是本次规划提出的主要思路。动态发展策略强调使城市发展由点式的瞬间合理，转变为线式的过程合理。

（1）手段一，分期规划

为实现这一目标，规划需要在研究现实条件的基础上，提出合理的建设分期，使得各组团的建设在发展过程中的每个阶段都能建设一块、成熟一块。行政中心区经过多年的建设，虽有一定的成效，但规模效应始终未能形成，中心城区始终缺乏能够体现其城市形象的完整区域。因而建议将近期建设的重点放在行政中心区，除了城司路北侧均预留为各政府部门行政办公功能之外，城司路南侧地块打破原有功能格局，结合总部办公、酒店、商业等近期有建设需求的城市功能，力求尽早形成行政中心区的整体形象。

（2）手段二，混合用地比例设定

规划需要具有一定的灵活性以适应不同阶段的发展要求，为此，规划提出一定下限指标内的混合用地比例（图3）。比如对居住与公共类混合地块，只规定25%的居住建设量和25%的公共设施建设量，其余50%的建设量具体落实到居住功能还是公共服务功能，在地块出让的当前再予以确定。这样一方面保证了功能布局的总体控制，另一方面也给具体建设时的功能确定提供较为灵活的可能性，以避免不必要的规划调整。

图3 混合用地比例

（3）手段三，预留城市级公共设施用地

从总规对本区域的人口规模分配来看，本区域内人口在12万左右，除去必要的公共服务设施配套之外，仍有大量的用地盈余，公共服务设施在总体用地比例上占有比较大的比例。在这种情况下，规划并未明确界定每块公共设施用地的具体功能，而是留出一定的余地。特别是在每个组团中心的优势位置，为未来可能需要的城市级公共服务设施预留用地，为提升各组团的城市影响力埋下伏笔，并避免不必要的规划调整。

4.2 空间建构策略

（1）手段一，水系梳理

汾湖镇中心区被天然河湖水系分割，为了突出水乡风貌，规划对现有的水体进行了梳理（图4）。除保留洋砂荡、大渠荡两个主体水体之外，缩小景观效率偏低的东菇荡。另外，将支流水系进行整理，局部拉直，局部填埋，结合组团城市布局，形成体系性较强的水网，构筑水城特色。通过梳理，规划区内水域面积比例从27%降为19%，不仅使水网系统更为合理，而且为中心区建设增加了8%的可建设用地。

图4 规划水系梳理

从总体结构而言，整个区域分为行政中心区、产业混合组团，以及三个居住组团，共五个城市功能组团。每个居住组团的规模在三万人左右，也就是一个居住区的规模，可以配建比较完善的居住区公共服务设施，独立成组，有利于分期分片开发和独立成熟。

按水系的梳理情况，规划各组团的空间结构均按"水系+环路+30m绿带+中心"的方式构建组团内部空间格局（图5）。次干道路网的组织，尽可能安排在河流两侧，增加水景观的观赏性。在居住组团内部，这种布局方式是整个组团空间建构的载体。"水系"和"30m绿带"共同刻画了不可复制的蛛网式肌理。当绿带遇上水系分叉时，绿地规模被放大，广场和运动活力区被纳入规划之中，形成活跃的街头小游园；而当绿带与中心碰撞时，又自然延伸出一定规模的带有公园特质的商业服务设施。原本均质的绿带和水网在这些小游园和小商业街区的点缀下，与中心共同形成张弛有道的游憩网络，勾勒出组团中最具特色的空间意向。

图5 “水系+环路+30m绿带+中心”组团结构

（2）手段二，容积率分布和空间重心强化

对原有容积率突破的应对是编制本次城市设计的主要目的之一。对于建筑高度和容积率的控制，规划一方面将居住地块的容积率普遍进行了调整，大多调整为1.5～2.0的小高层容积率，另一方面有重点地控制重点地段的容积率。规划中重点控制的区块一是行政中心区，在确定三幢标志性建筑物的位置之后，规划在空间组织上强化南北向空间走廊的中心感，20层以上建筑均在此轴线两侧分布，局部地块的容积率超过4.0，以强调从管委会大楼到大渠荡的南北轴线（图6）。

图6 开发强度控制

另一处重点控制的区块为城司村改造。在大部分居住地块均安排为小高层组团的情况下，规划力求保留局部区域的住宅建设仍然能够突出江南水乡风格，特别是建筑高度不宜过高，控制在4层以下。整个规划区中仅保留了城司村为该种布局方式，原因是城司村水网密集，原生态状况好，靠近组团中心，与组团公共服务设施的低容量建设能够实现顺利衔接。同时城司村近期改造的可能性不大，一方面可以避免近期的土地开发压力，另一方面也有利于在周边建设基本成熟后，提升城司村的土地价值和居住品质。

4.3 功能引导策略

规划中的三个居住组团均为三万人规模，也就是一个居住区，并下分为三个居住小区。公共服务设施体系的建立，分为市级、居住区级和居住小区级三个层次。其中，市级公共服务设施用地主要集中于“一心一带两轴三组团”中的“一心”，集中设置市一级的大型项目。居住区级的公共服务设施用地位于各组团中心，按照组团人口规模配置相应设施，并通过向水中心街区的设计，突出各个组团中心区的生活交往氛围，规划中将中心街区的路网间距控制在100～150m，以形成密集的街道空间。居住小区级公共服务设施用地则以一万人为一个单元分散设置，就近方便居民生活。

对于基础教育设施的配置，按目前汾湖实际建设的特点，新建中小学多规模较大。规划中顺应地方性的发展特征，将按规范设置的2～3所小学合并为一处规模较大的小学，以达到有效利用土地的效果。

市一级的公共服务设施，除在行政中心区集中设置之外，在各组团的向水位置均预留了市级公共服务设施的备用地。通过这种方式，使市级公共服务设施成为带动居住组团发展的有力引擎，并分散中心区的用地压力，加强土地使用的混合性（图7）。

图7 公共服务设施规划

4.4 产业升级策略

作为一个规模达到5km2的城市组团，中心城区虽然担负着公共服务功能集聚的作用，但仍应将其视为一个功能完整的小城市，而不仅仅是简单的城市功能组团。因而，在确定主导功能的基础上，其功能的配置构成也应当是多样化的。本次城市设计的一项基本思路，就是城市功能的混合性设置，这与动态发展的思路也是密切相关的。

较前几版城市设计，最明显的调整是行政中心组团的城市功能。除了城市级行政、办公、文化、商务设施外，增加总部经济功能，并在非中心轴线地块增加一定比例的混合居住比例，以提升中心区的人气，避免建成后成为没有稳定居民的“空城”。特别是，将区域性商业中心以商业街的方式，布局在南北向轴线上，直通大渠荡，结合水环境突出集中商业氛围，同时有效利用土地。

除了在行政中心区，规划区域内的其他组团，也布局了一部分产业服务集群，以提升城市综合竞争力，并与东侧的产业组团合理对接。避免出现各城市组团功能分区过于明确，从而削弱城市发展一体性的局面。产业布局的多样化和多点性，有利于各组团的迅速整合，也有利于提高城市功能的综合化水平（图8）。

图8 行政中心区各类用地