基于宏观视角的商业地产企业走出融资困境的对策

摘 要：目前，房地产企业实际融资过于依赖银行造成风险集中于银行，首次公开募股受阻，债券融资规模持续低下，传统信托不成熟，金融产品缺乏创新，相关法律法规不健全，融资管理不完善。从宏观上看，必须完善房地产融资市场体系，培育专业化机构投资者，完善证券市场相关法律法规，拓宽企业融资渠道，为房地产企业引入多样化的融资模式。

关键词：房地产企业；融资困难；治理对策

房地产企业是典型的资金密集型企业，其投资量十分巨大。国务院在2009年公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》中，普通商品住房开发项目的最低资本金比例不得低于项目总金额的20%，非商品房开发项目资金不得低于总金额的30%，这就要求房地产开发企业事前需要大量的资金投入。根据中国商情网的统计报告显示，2014年1-6月份，我国房地产开发企业资金来源达到58913亿元，其中国内贷款11292.9亿元，银行贷款金额为9825.0亿，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地产企业融资困境分析

1.过于依赖银行贷款融资

由于资金需要巨大，房地产开发建设从开始拿地到销售都需要银行贷款资金的帮助，对银行的依赖很强。在我国资本市场不够发达的情况下，房地产企业的融资渠道很狭窄，据相关的机构统计，我國房地产企业开发楼盘时所使用的资金20%以上来自银行的贷款，一些中小型的企业对银行贷款的依赖程度更高，甚至超过25%。虽然在政府相关政策的引导下，房地产开发企业从银行直接获取资金的比重有所降低，但是房地产项目的资金中，超过60%的资金还是来源于银行，只不过方式更为隐蔽，这样比例远远高于国际平均10%的水平。此外，资金过度的依赖银行，将导致银行风险过高，一旦房地产行业出现大的下滑，将给银行带来极大的风险。2014年以来数家规模较大的地方性房地产企业倒闭，为当地的银行带来了较大的风险。

2.股权融资难度增大，中小型房地产企业难以上市融资

在我国的证券市场中，对于企业上市的要求较高，但是房地产企业由于其特殊性，资本金比率通常比较低，一般在35%以下，与此对应的资产负责率却很高，尤其是一些规模不大的房地产企业，负债率更高。基于这一因素，很多的房地产企业达不到上市要求，企业的股权融资渠道被阻断。据笔者统计，目前在我国证券市场中上市的房地产企业规模都较大，且具有国企背景，还有一些房地产企业在境外上市，这些通常都是规模较大，背景深厚的企业，而中小型的房地产企业，基本无法在证券市场上市融资。据统计，我国证券市场中目前仅有房地产企业102家，但是我国的房地产企业超过5万家，上市房地产企业在房地产行业中的比重只有2%左右。

房地产企业的另外一个融资渠道是发行债券，但是我国的债券市场很不发达，目前市场上主要还是国债，企业债券很少。基本上房地产企业无法在我国债券市场中发现债券，极少一部分房地产企业在大陆之外发行了一部分的债券，但是规模也很小。我国的相关法律明确规定了能够发行企业债券的主体，如国有独资公司、上市公司等才有资格发行企业债券，并且在资产负债率、盈利能力、担保等都有着十分严格的要求。而由于房地产企业风险较高，资产负债率、资本金等无法达到要求，基本上无法在国内发行债券融资。国内的一些大型上市房地产企业，为了缓解资金链紧张的状况，也计划着发行债券融资，如万科、金地等，但是仅仅只是极少数的几家发行了企业债券。随着房地产行业出现下滑，房地产企业想通过发行债券融资基本不可能，这样融资渠道也被阻断。

3.信托发展缓慢，缺乏创新产品

由于房地产股权融资、债券融资等十分困难，而银行贷款也越来越难，尤其是中小型的房地产企业，银行对其放款的要求很高。一些房地产企业把目光放到了信托上面，信托具有发行灵活、限制较少等优点，十分适合房地产企业的融资要求。但是信托在我国发展的时间较短，很多的信托产品都还不成熟，发行信托产品成本要高于银行贷款，很多的信托产品缺乏创新，对于客户没有很好的吸引力，造成信托产品的发行不顺利。此外信托由于风险较高，房地产企业发行信托产品融资面临的风险也很高，这在一定程度上限制了房地产企业通过这一方式进行融资。

4.融资相关的法律法规有待完善

目前，我国房地产融资方面的法律法规还有很多不健全的地方，用于房地产融资方面的法律主要是《担保法》，但是这一法律对于抵押贷款方面的规定不够详细，对于房地产企业通过开发项目进行抵押贷款的要求不够明细，导致一些房地产企业在贷款时无法找到合适、准确的法律依据。目前我国房地产融资相关政策、法规不健全，没有形成一套科学、有效的管理体系，不同法律法规之间衔接不完善，缺乏——致性和协调性，在实际的操作中很困难，严重的影响了房地产企业融资的正常进行。

二、房地产企业走出融资困境的对策

1.健全资本市场融资体系

不仅仅是房地产企业融资困难，其他行业的企业也存在着同样的问题，中小企业融资难已经是目前市场中普遍存在的问题，严重的制约了经济的发展，很多的中小企业也因资金困难而倒闭。为此政府需要在资本市场创造良好的融资环境，完善市场融资体系，在法律法规方面进行完善之外，还需要相关的监管部门进行实际的协调、监督管理。一些市场自行调节的部分，则由市场自行调节，减少行政干预，逐步完善我国的融资市场，为房地产企业提供一个良好的融资环境，提供更为广泛的融资渠道。此外，可以适当的引导国外资金，增加对房地产企业的资金供给，为更多的房地产企业提供资金的帮助。通过这些举措，逐步的推动资本市场的完善。

2.培育专业化机构投资者

国内目前资本市场发展还不成熟，缺乏真正的市场化机构投资者，在美国等发达国家中，房地产的资金来源中，很大一部分是机构投资者的资金，如保险基金、养老基金、专业投资基金等机构投资者，这些基金资金量大、信息充分，不仅能够为房地产市场提供稳定的资金，而且还可以分散投资风险。2004年2月，国务院批准了保险基金可以直接进入股票市场。2006年1月，国务院正式批准保险资金可以投资于基础性建设和渤海产业基金，扩宽了保险基金的投资方向。这些都是国家逐步培育我国机构投资者的积极信号。

3.健全金融市场法律体系

要有一个系统性的监管体系，防范各种违法违规行为的发生。一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法规，适当的修订与房地产金融条款相关的法律法规，通过立法来规范房地产企业的融资、投资行为；二是合理的增加与房地产行业相关的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》和《违反房地产信贷管理办罚条例》等，通过法律法规的制度，来明确房地产企业的权利和义务，使房地产企业严格按照法律的规范从事相关的融资行为，从而建立良好的信用保证；三是严格执法，良好的法律法规需要严格的执行，相关执法部门要依法办事，严厉查处提供假资料、骗取贷款的开发商，严重的追究其法律责任，追回已发放的贷款。

4.拓宽融资渠道引入多样化融资模式

在目前房地产日益与国际接轨的情况下，要引入多样化融资模式，努力拓宽融资渠。从西方发达国家房地产企业融资模式来看，我国应逐步引入房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金和商业房地产抵押贷款支持证券等模式。

（1）房地产信托：相对于房地产企业上市、债券融资等渠道，通过信托方式进行融资具有更多的优点，如操作灵活、运作周期短等。目前，国内房地产资金信托比较多的，是主要的房地产企业通过信托融资方式，信托机构和房地产企业之间可以通过深度的合作，开发出更具创新的信托产品，吸引更多的投资者，从而融入更多的资金。

（2）房地产投资信托基金：房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金，该基金通过发行股票，募集投资者的资金，由专业机构负责基金的运作，通过投资不同地区、不同类型房地产项目，降低市场的非系统风险，经营收入以派息的方式分配给投资者，为投资者提供稳健的收益。作为房地产融资的超级替补，信托公司正逐渐跃升至舞台中央，特别在2010年房地产信贷和资本市场融资愈趋严格的形势下，面临机制和产品的双重机遇，全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化，其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。

（3）房地产产业投资基金：房地产投资基金不同于普通的投资基金，该基金的设立是专门用于房地产开发项目，投资范围有明确的限于，即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立，可以大量的筹集分散的资金，有利于房地产的融资，也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益，从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在够没发达国家较为普遍，在我国还处于发展阶段，随着市场的逐渐健全，这一基金的规模也将逐渐壮大。

（4）商业房地产抵押贷款支持证券：这一方式是抵押贷款支持证券的一种。根据打包资产的不同，MBS可分为个人住房抵押貸款支持证券（RMBS）和商业房地产抵押贷款支持证券。第一种是商业银行资产证券化的形式，第二种则是房地产企业的一种债务性融资方式，将房地产企业的抵押贷款打包为一个自称组合，以证券化的方式向投资者发行。两者都属于债务性融资，主要是这样方式的运作更为复杂，对于专业技能要求更高。

为房地产企业构建多元化并且符合我国特有国情的融资渠道，除了政策方面的引导、支持之外，还要健全资本市场，培育发展房地产信托业务，通过建立不同的融资渠道，为房地产企业提供更多的融资可能。在证券市场中，为房地产发行债券提供一定的便利，促进房地产企业通过公司债券的方式融资，通过多种方式的结合，拓宽房地产企业的融资渠道，减少相关的限制。

当然，规模一般的房地产企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资。房地产企业的财务部门制度更为精细的预算，根据企业的投资计划和融资计划，制度合理的预算方案，降低财务风险，避免为企业带来不必要的负担。房地产企业的融资难问题在我国的市场中十分普遍，房地产老板跑路等新闻屡见不鲜，究其原因，处理市场机制不健全外，房地产发展市场的不规范、过于盲目等式重要原因，因此，房地产企业在选择投资项目时要经过慎重的考虑，合理确定投资项目，避免出现盲目的开发。最后，对于房地产企业的融资，除了笔者上述的方式外，还要大胆尝试新的融资工具，加强企业内部治理结构，拓展和完善多元化的房地产融资渠道。

参考文献：

[1]徐勇谋，王仁涛，董旭操.房地产金融学-房地产投融资分析[M].中国建筑工业出版社，2008：36.

[2]王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览论坛，2010（3）：24-25.

[3]沈海兵.如何走出房地产融资困局[J].中国房地产金融，2009（8）：20-23.

作者简介：王少梅（1971.03- ），女，江苏盐城人，会计师，主要研究方向：高等院校与企业财务成本管理、内部控制