房地产开发企业动态成本管理

崔云飞

【摘 要】房地产开发企业动态成本管理与工程项目等等业务数据的管理，主要包含目标成本的相关管理，合同的订立以及变更、资金管理、结算管理、动态成本核算，采用合同跟踪作为核心规划业务进度，与目标成本通过动态成本的核算和研究，本文拟对有关问题作简要分析。

【关键词】动态成本；管理；结算；合同

对于企业的相关项目工程来说，其中存在较多的不确定因素。事实上，为便于企业能够更具体与精确的对企业进行项目成本的把握，需要企业对待发生金额进行多方面的动态的分析预测，通过多重的分析与研究来达到降低项目风险的效果。

一、目标成本管理

目标成本作为企业先前拟定的、处于规划时间内通过实践所最终要完成的目标，事实上，其为工程项目的真实成本的控制提供目标，为工程项目成本的不同提供相关的数据来源。规定恰到好处的目标成本有立于增强成本控制以及项目建设的相关进度。正是因为如此，动态成本管理是一个包括了成本、预算、合同、结算、付款等诸多项目的管理系统。在最初的项目规划阶段，要求成本管理部门以及财务部门在工程设计与投资估算二者上制定出相关的目标成本。在估算的同时，还要求成本管理人员依照每一个成本科目的明细费用等多方面，计算建筑单方以及可售单方的一些单位目标的成本因素。在对于目标成本进行录入时，能采用依据性质确定直接归属产品类型。在很多方面，往往会受到诸多不确定因素的影响，目标成本或许会无时不刻的发生着一系列的变化。

对于目标成本，企业不仅需要了解每个成本费用科目的数据，同时也需要了解各产品类型的一系列的成本。正是因为如此，就要求通过事先确定的类型和相关的一系列标准，对诸多项目的有关目标成本进行有关的分摊工作，并依照产品类型进行汇总计算。

二、合同管理

对于一个房地产企业来说，大量的工程成本与合同有着密切的关系，正是因为这样，导致了在整个工程项目的管理工作之中，合同管理的中心地位。从很多方面上讲，合同的有效管理大都通过三部分来完成：起初是合同的签订。为了满足企业不同类型的合同签订的诸多需要，往往要按合同类型进行设计诸多的合同模板，这些模板之中包括土地、材料、环境、营销、施工等等诸多形式。事实上，通过种种方式企业能够依照实际的情况，对合同模板进行组合应用。而工程项目的实际动态成本的主要来源作为一个合同金额，对于任何一笔合同金额都应该拆分到各个成本科目上，并通过这种方式提供计算动态成本的基础。

其次是合同的执行。在合同的执行过程当中，变更这一状况是常常会出现的。同一个合同可能需要一次或是多次的调整与变化，因此，企业需要记录并管理繁多的相关原始变更记录。对于合同的最终结算拆分通常是将结算金额依照成本科目进行逐步的拆分，与此同时还要确定一定的标准进行归属。而最终拆分后的结算金额则作为计算动态成本的最终依据。

最后是合同付款，涉及到资金计划以及诸多的实际付款操作。房地产企业资金的进出数较为庞大且相对频繁，正是因为这样，作好资金计划以及资金支付管理，对于一个企业来说是异常重要的。企业要与工程项目进度向结合，依照最终的合同结算情况进行资金计划的逐步安排工作。通过种种方式来增强资金的周转率，进一步降低风险，然后进行资金计划的付款工作。付款计划往往是相对于工程合同资金计划的从某方面较为集中的管理工作。事实上，通常在合同的订立过程之时，企业往往会依照合同金额及结算的金额进行有关的确定工作。付款既可以作为企业的相关付款依据，也与企业合同计划有直接或间接的关系。事实上，将合同的订立与合同变更、合同结算及合同付款这三者进行有效的结合，可使动态成本的确定提供前后连贯的数据支持。

三、动态成本管理

动态成本管理要求企业按照工程项目进度来进行计算整个工程项目过程中的实际成本，通过将目标成本设置为控制线，相对比实际与目标之间的联系，从诸多方面进行成本差异的分析与具体的研究工作。

事实上，对于大多是企业来说，待发生成本预测往往是在根据合同付款计划执行情况及其它相关因素，在整个工程项目执行过程中估计会产生的相关费用。正是因为如此，在整个工程项目的执行工作过程当中，伴随着工程有关合同成本的慢慢清算，已发生的相关成本会慢慢的提升，而待发生成本的有关预测效果则会绘越发的精确，最终全部成本完全变为已发生成本。

对于一个企业来说，动态成本管理已经越来越作为企业可持续发展的重要管理手段之一。事实上，由于房地产项目的整个开发周期较长，部门诸多，对于各个环节的预算与支出都需要纳入到成本核算之中。这就越来越需要一个有成效的动态成本管理体系及组织进行统一管理。因此，如何构建动态成本管理体系成了各房地产公司管理层日益重视的问题。

参考文献：

[1]王晓菲.我国制造企业在战略导向下的管理模式创新研究[J].物流科技，2010（04）

[2]陈竞千，卫海英.企业管理模式与创新的思考[J].经营管理者，2009（04）

[3]宋加升，王雪.基于卓越绩效准则的企业动态管理模式研究[J].科技与管理，2009（02）

[4]陈庆畅.人力资源动态管理之我见[J].经营管理者，2009（15）

[5]曹苏，龚国钧.关于企业管理模式的研究[J].江苏商论，2008（01）