跨区域房地产企业内部控制问题探讨

文/吴鹏

一、跨区域房地产企业内部控制存在的问题

(一)权责划分不明

房地产集团企业在管理上与单体企业存在很明显的区别，各区域公司相互之间的权责关系是企业集团所重点处理的，而内部各个部门之间的权责关系则是区域公司所需要重点处理的。集团企业要考虑资源分配问题，而区域公司要考虑自身发展的问题。权责划分不明很大程度上导致集团的内部控制制度无法在区域公司有效执行。

(二)考核指标不一

对于区域公司来说，考核指标往往设置为净资产收益率或者投资回报率，集团公司也更关注现实的收益以及取得收益的时间长短。由于内部控制不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的周期才能看出，而且需要多设置人员岗位，需要制定大量的规章制度，需要增加办事环节和程序，执行内部控制时消耗了企业资源，而这部分资源往往无法在区域公司的考核中得到体现。

(三)行业特殊性影响内部控制

由于房地产经营存在行业特殊性，包括开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。而且在房地产企业的经营中涉及方方面面，包括总包商、材料供应商、勘察设计单位、土地转让方、房屋购买方，银行税务等。一个项目做下来，与企业相关的部门单位上百个，想要全方面控制，实现无风险操盘，难度之大可想而知。

二、完善跨区域房地产企业内部控制的措施

(一)完善制度建设，优化高管人员配置

公司内部控制制度需要进一步的健全，同时这种健全需要符合集团内部的控制制度的要求。同时，区域公司的内部控制建设需要健全，在公司设立内部控制专业部门，在财务部设立稽核岗，定期对业务流程进行梳理和测试，以保证内部控制能够得到有效的执行。公司内部应建立高层管理人员职务不兼容的制度，以杜绝这些管理人员交叉任职。在实践工作中，交叉任职主要体现在董事长和总经理常常为一人，董事会成员与总经理班子人员相互重叠。在跨区域房地产企业中，由房地产集团公司对区域公司派驻董事长及财务总监，成立董事会作为内部控制的核心部门，由董事会出面聘请总经理，并设置独立监事定期对公司高管的经营行为、公司的财务状况进行检查并出具报告。这样相互制约的形式，可以有效的避免权力集中，关键人物独揽大权的现象，避免决策不具有科学性。

(二)构建严密的内部控制体系

跨区域房地产企业的内部控制重点在于资金控制，包括投资融资决策、购地款、工程款的大额支付、销售房地产取得回款等。由集团公司所属的财务部门对区域公司的投融资行为进行全方面控制，任何重大的相关决策都必须经过集团财务部门的审批。在购买土地过程中，由集团公司相关决策层亲自批准购地计划，包括购买土地所能承受的拍卖最高价。此外，区域公司应制定大额资金支付制度，完善大额资金支付流程，对于每笔大额资金都应该具备相关的审批手续，且必须是集体决策后方可支付。对于售后回款，财务部门应与银行协商制定回款，完善回款的内部控制流程，保证售后过程中不存在内部控制漏洞。区域公司监事应定期对公司经营状况和财务状况进行检查，对不符合集团内部控制规定的经营行为及时上报。

(三)加强信息沟通，重视控制环境建设

一个企业，如果具备了良好的信息管理，那么这个企业的员工就会正确的履行其职责，管理者也会受益于这种信息管理模式，很及时的掌握企业在运行中的状况，从而减少企业因信息不对称所造成的损失，提高企业内部控制的效果和效率。万科公司对于区域公司的内部控制是实时监控的，包括成本的变化、售价的涨跌等。一个企业的企业经营目标、整体战略目标以及内部控制的贯彻和执行将直接受到公司内部控制环境的好坏影响。万科集团当下已经发展的很成熟，对于各种风险的防范机制相应的也已经相当成熟。所以，万科集团在内部控制方面更加的注重提高效率，在内部信息化管理系统比较完善的基础上，不断的提高效率。

(四)提升监事职能，加强内控审计

内部控制包括内部审计控制，这种控制是衡量企业内部经济活动和管理制度是否合理、合规以及有效的独立评价机构。所以说内部审计控制在某种意义上是对其他内部控制的再控制。对于区域公司监事来说，不仅要对其内部控制制度的执行情况进行监督和了解，也应该适时向股东会提交议案，对可能存在的风险进行内控审计。比如建议由区域公司聘请专业的独立第三方，进行财务审计、经营审计和管理审计等。

总之，对于跨区域房地产企业来说，如何有效地发挥内部控制的作用，使企业能够实现股东价值最大化的财务目标，乃是关乎企业前途的大事。

[1]王青华.我国上市公司内部控制失效衡量及统计分析研究[D].浙江工商大学,2015.

[2]陈奕兴.我国上市公司内部控制信息披露影响因素研究[D].中国人民大学,2009.