分解销售收入的涉税风险分析

分解销售收入的涉税风险分析

问：D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是装修是商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票。为了节省税收成本，该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和其他业务收入。2013年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转其他业务收入4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元。2014年3月，税务稽查机关对该公司进行检查，否认了房地产公司的做法，要求补税并罚款。请问，税务稽查机关为什么否认房地产公司的做法？

福维建设有限公司 余艳丽

答：甲公司精装修房与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，税务检查人员发现，甲公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，且必须按照公司的要求由公司统一进行装修。因此装修收入应作为销售不动产向对方收取的价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）、《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。同时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，甲公司收取的装修收入应按15%的毛利率补缴2013年企业所得税。

徐工峰