浅谈我国以房养老的困局及对策

作者简介：王利军（1988-），男，汉族，公共管理硕士研究生在读，单位：山西财经大学公共管理学院，社会保障专业，研究方向：住房制度。

摘要：以房养老模式的出现为我国人口老龄化背景下养老问题解决提供了多样化选择，但在试点地区的制度运行中出现了许多问题。本文探讨了我国目前以房养老的困局并在此基础上提出了具体的对策措施。

关键词：以房养老；老龄化；反向抵押贷款

1.引言：

20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，预计到2020年我国60岁以上的老年人口將达到2亿。目前中国人口已经进入老年型，“4+2+1”家庭模式成主流，在职一代人口的养老压力空前巨大，大量老人房产需“唤醒”用老年人的住房为自己的养老买单——此模式即近年来兴起的以房养老。

2.我国目前的以房养老模式

目前发达国家的以房养老以住房反向抵押贷款（或倒按揭）为基本模式，即老年人将自己所拥有的房产抵押给银行等金融机构，金融机构以房产市场估值为基础将估值金额按照生命周期理论平均分配到老年人余岁年份，在养老年份中老年人从金融机构获得稳定现金流的财务安排制度。在实际操作中各国根据自身国情探索出了以此为基础的多样化的以房养老模式。

我国的以房养老模式以2013年9月16日国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”为标志正式进入快速发展时期，在已开展试点的地区中南京的“租售换养”、上海的“以房自助养老”、北京的“养老房屋银行”、杭州的“多项选择”模式等是我国各地区探索实践的典型模式。

但实际推行的过程中都或多或少的遇到了一些阻碍和问题，主要表现为与国情适应性不高、制度的养老性和金融机构的盈利性衔接不畅、有关制度实施的立法滞后、模式对老年人保障的层次性不高、对老年人保障存在漏洞等等。

3.我国目前以房养老模式的困局

3.1养老机构设施建设保障不力

在美国等成熟市场，老年人以房养老而入住养老社区能提高晚年生活品质，这一效果的实现是以美国完善且发达、为数众多的养老机构为基础的。在这种国情下大部分老年人会出于自愿选择将自有房产抵押而到养老机构养老。我国情况则大有不同，虽然以房养老已在各地实践探索但效果并不理想，原因在于我国养老机构供给不足常常有养老机构一床难求的情况出现。因此，在扶持发展以房养老的同时我国各级政府要大力加大对养老机构的建设投资力度。

3.2房屋产权到期后制度安排缺失

我国现有房产实行的是70年产权制度，而大部分老年人现有房产剩余年限已经不多，产权剩余时间短容易导致房屋市场估值较低，老年人余岁生活保障面临很大的不确定性风险。其次，房价的波动或者政府依照法律规定对国有土地进行收回的情况下都会对房产价值进而对老人的保障造成影响。再次，最关键的是产权到期后的制度安排我国法律法规中还没有明确的规定。

3.3养儿防老传统养老观念根深蒂固

传统观念中对国人影响最深的莫过于“养儿防老”，几千年来老年人养老尤其农村地区老年人的养老需求基本靠子女的赡养来解决。以房养老模式属于舶来品要想在短期内改变国人固有的养儿防老观念还需很长的路要走。“但有方寸土，留与子孙耕”国人对中国传统观念寄托的太多的情感，传统观念是让许多人接受以房养老跨不过去的一道坎。

3.4金融机构业务割裂老年人心存疑虑

以房养老模式的运行涉及到银行、保险公司等不同的金融机构，但不同机构业务的经营范围又有所不同。比如，在住房反向抵押贷款中涉及到房产的处置问题但银行却只能通过法院拍卖实现对房产的处置；而保险公司没有反向抵押贷款的资质造成了模式实行中金融支持的不足。金融机构业务的割裂亟需统一的平台的提供，以使各金融机构有意愿也有能力为老年人以房养老提供优质的金融支持。

4.我国以房养老困局的对策

4.1加大宣传，培育公民多元化的养老观念

政府应利用各种渠道进行不同养老方式尤其是以房养老模式的宣传，使公众认识到以房养老是目前我国养老模式中的一种重要补充。对以房养老的运行过程及对老年人养老的好处进行充分的说明，让老年人及年轻人都能够选择接受这种养老模式的实践。首先破除旧有文化对民众的思想束缚制度才能在运行中不至于遇到较大的阻力。

4.2完善金融体系建设

要大力解决不同金融机构业务衔接的障碍，由政府主导建立统一的以房养老运行平台使各类机构职能能够顺利对接。尽快对以房养老等各种形式的养老模式进行立法，做到模式的推行有法可依，同时金融机构也要积极学习提高业务管理水平、培养高素质员工服务大众、提升精算准确性保障老年人的权益得到保护。

4.3构建政策法规

解决70年产权问题，可以适当延长产权年限并且降低产权变更后手续续接费用。积极出台相关政策法规厘清金融机构、财政部门、人社部门以及个人的权利义务等、简化市场操作激发各个主体参与制度的热情，保证主体从参与、运行、退出等各个环节都有法可依有法可循。

4.4政府加大投资职责

面对我国人口老龄化的深入发展，以房养老已成为我国将来养老的重要趋势但目前养老机构等硬件配套设施严重滞后。在这种情况下政府应该负起社保责任主体的角色，积极从多渠道筹措资金加快养老福利院等养老机构的建设，做到以房养老模式软件跟养老院硬件完美结合，以使老年人能免除后顾之忧进入养老社区安享晚年。

结语

人口老龄化加速发展的背景下我国的老年人养老面临巨大压力，以房养老等创新养老模式的出现为我国养老事业的发展提供了多样化的制度选择，政府应积极推行。对在实践操作中面临的问题我们应本着实事求是的原则提出解决方案而不应畏首畏尾只有这样才能发展好以房养老进而实现每一个老年人都老有所养。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1]李苗.我国以房养老模式存在的问题及对策，南方论刊，2014年第9期.

[2]张琳.中国发展以房养老模式实践，商业时代，2014年第28期

[3]郑萍.美国以房养老模式及其对我国的启示，湘潭大学，2012年09月05日.

[4]刘杰锋，朱沙，曾胜.以房养老：理念、模式、经验，中国改革热点与难点，2014年05月.