京津冀一体化背景下秦皇岛旅游地产发展研究

崔叶竹

摘 要：京津冀一体化被提上国家战略层面之后，秦皇岛积极谋求接引转移工作，区域热度被推向新的高潮，旅游地产迎来新的发展契机。作为传统旅游城市的秦皇岛在发展旅游地产方面有着独特优势，房地产经济的低迷现象有望得到进一步改善。旅游与地产的结合发展将对秦皇岛的经济发展带来新的刺激，传统旅游业和房地产行业转变其原有发展模式，合理规划、统筹发展，对于国民经济的健康可持续发展有着至关重要的作用。

关键词：京津冀一体化；旅游地产；发展对策

一、京津冀一体化给秦皇岛带来新的发展契机

秦皇岛位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，交通便捷、旅游资源丰富，是中国重要的港口城市和新兴工业基地，素有“京津后花园”的美誉。京津冀一体化中，秦皇岛与其它城市的优势在于资源，是其他城市无法比拟的。秦皇岛将充分发挥区位优势、资源优势，着力建设“三大承接平台”，承接首都功能疏解和产业转移，实现功能互补、对接协作、生态环境共建共享、资源要素双向流动，打造富有滨海特色的卫星城。京津一体化产业的转移，秦皇岛开发区、北戴河新区、西港片区将成为三大承接平台，从而提升秦皇岛的经济发展，增强整个区域对于京津更大范围的影响。产业的转移伴随而来的是人口的移动，随着时间的推进，这三大片区也将发展成居住功能区，加之秦皇岛作为宜居城市的影响力，必将极大吸引外埠人群的涌入。

随着北京城市的扩张和人口的不断增长，“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注。秦皇岛凭借其环渤海区域的独特地理位置及优越的养生、度假资源将倍受关注。京津冀一体化形势下，秦皇岛在对接京津产业方面已有了具体动作，如中关村海淀园已在开发区挂牌，十多家企业已确定进驻，而且北京的一些高校也都确定将在开发区设立研究所，这些都是京津冀一体化带来的成果。若更多的企业转移过来，结合秦皇岛现有旅游资源等优势，外来人群度假、购房信心也将有很大提升，房地产特别是旅游地产将面临前所未有的发展契机。

二、秦皇岛发展旅游地产的必要性

（一）发展旅游地产是必然趋势。旅游地产多侧重于度假旅游，强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。未来旅游业的发展将逐渐占据整个产业的主导地位，旅游地产必将成为旅游业发展大规划下的一个从属性的环节。这意味着房地产业曾经的诸多光环或将褪去，但也将迎接一个全新的时代，房企多元化发展成为必然趋势，旅游地产必将成为开发商大量资本的投放处。

（二）发展旅游地产有独特优势。秦皇岛是一个融合历史文化、人文风情和滨海特色的城市，也是中国“中国十佳宜居城市”。然而，旅游产业空间和时间发展不平衡的问题，已制约着秦皇岛发展的脚步。秦皇岛旅游仍停留在传统的观光阶段，淡旺季旅游反差过大是制约旅游立市战略实施的最关键问题。随着传统观光旅游向休闲、度假、养生旅游转变，复合型功能旅游新区将是未来发展趋势。而随着人口老龄化加速，养老功能将成为旅游地产新的亮点。居民生活水平不断提升，对品质生活的追求也越来越高，自然历史资源、私人产权物业和专业化服务等相结合的滨海旅游度假时代正在开启。秦皇岛得天独厚的地理位置、历史文化、风景名胜、生态资源等优势更能够在发展旅游地产方面脱颖而出。

（三）发展旅游地产意义重大。房地产与旅游业结合开发，既使单一的房地产开发和旅游业走出了独立发展的困境，而且通过两者结合，可以起到“双赢”效果，符合旅游业和房地产业相互扩张的要求。由于旅游房地产还处于新生事物阶段，从设计建设到营销策划、经营管理都需要开发商不断地学习。这个过程也就是引进新理念、新技术的过程，为房地产企业提高经营管理水平提供了难得的发展机遇。

秦皇岛发展旅游地产，对于促进当地旅游业和房地产业的良性互动以及全市国民经济的发展也有重大意义。旅游休闲地产已经成为秦皇岛国民经济新的增长点，推动旅游地产健康向前发展不仅可以促进秦皇岛旅游业的发展，推动旅游业走上可持续发展的道路，也可以带动相关产业的发展，推动整个国民经济的发展。随着市场经济的发展，秦皇岛亟需拉动内需盘活滞销房产和闲置酒店客房，带动相关产业的发展，发展旅游地产，对于整合两方面的资源配置，促进产业系统组合有着积极的作用。旅游房地产的健康发展，不仅可以升级产业链条，改变企业分散的格局，还可以通过集聚效应降低旅游企业的经营成本，提高旅游经济效益，增加旅游地的竞争优势，促进旅游经济、地产经济的健康可持续发展。

三、秦皇岛旅游地产发展现状分析

（一）秦皇岛旅游地产的发展现状。秦皇岛位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是与东北与华北两大经济区的结合部，经济发展速度非常快。随着区域交通的改善，旅游房地产开发热潮开始兴起。在房地产业和旅游业发展的共同推动下，秦皇岛的旅游房地产已

经初具规模，度假别墅、五星级酒店、高尔夫球场、旅游度假综合体等业态非常丰富。位于黄金海岸的金海·戴河首领以客户全面休闲生活需求为源头，着眼于客户休闲、度假、养生生活方式的全方位需求，并投资兴建了集球场、酒店、餐饮、专卖店、康体等多功能于一体，具有Links风格的海滨度假球会。北戴河的森林逸城、浅水湾别墅等也是高端滨海生态社区，社区园林景观及全园植被与自然群落交错，与森林、大海密切相融，真正形成一种自然生活意境。金梦海湾一号项目引入人文、生态、健康的设计理念，把海景最大限度的引入社区，做到了户户观海、户户朝阳。嘉里海碧台由国际一线设计师设计，整体规划设计特别注重与大自然的呼应与融合，并获得“最佳中国未来大型建设项目”金奖。

（二）秦皇岛旅游地产存在的问题。虽然秦皇岛地区知名旅游地产项目很多，但是旅游房地产的发展也存在着一些问题。旅游产业空间和时间发展不平衡的问题，已制约着秦皇岛发展的脚步。总体而言，秦皇岛旅游仍停留在传统的观光阶段，淡旺季旅游反差过大是制约旅游立市战略实施的最关键问题。持续上涨近两年的“百城房价”再现跌势，《2014年6月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，秦皇岛6月新建住宅价格为6893元/平米，下跌0.36%，秦皇岛房价已经进入下行通道。endprint

供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。2014年以来，市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多数楼盘降价。庞大的供应量与微弱的本地消化量成为鲜明对比，巨大的库存以及过度开发，也是秦皇岛楼市滞销的原因。旅游地产项目一般都是非刚需产品，销售状况与经济大势有着明显的联系。当经济大势好的时候，非刚需产品就好卖，而经济大势不好的时候，非刚需产品就不好卖。置于这样的背景下，秦皇岛的大量旅游地产项目，陷入滞销的困境也就不言自明了。

此外，个别旅游房地产项目在开发和建设中，没有经过科学论证，造成不少项目低水平重复，没能与旅游资源的开发相协调。与旅游房地产相配套的物业、医疗、购物等基础设施建设滞后，也体现了旅游地产在发展过程中的不成熟。管理体制的不健全、公民环保意识的淡薄，也导致滨海地区环境遭到破坏，影响了旅游地产的可持续发展。京津冀一体化战略的实施，外埠人群关注度的提升，在一定程度上也有助于缓解目前旅游地产的销售困境。

四、新形势下旅游地产发展策略分析

（一）加强政府主导，制定旅游房地产可持续发展的规划条例。旅游房地产的规划与旅游资源的开发是一个有机整体，离不开政府的主导。相关部门在旅游房地产项目前期规划设计，功能分区布局等方面的管理要有前瞻性，避免建设性浪费，确保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前，又立足长远，

防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、

文化生态优化相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。皇岛市《休闲度假旅游产业发展规划实施方案》的出台，体现了秦皇岛旅游新的理念、新的体制、新的举措，也体现了政府部门做高水平城市总体规划、控制性详细规划，打造精品工程和地标性建筑，加快实现以景区观光为主的旅游城市向城旅一体的城市旅游跨越的信心。《秦皇岛2008—2020城市总体规划》的实施，拉开了城市加速发展的大框架，对于弥补城市功能的缺位也将发挥重大作用。

（二）立足地方特色，学习先进经验，创新开发意识。创新意识在旅游地产开发中至关重要，要懂得在借鉴世界房产开发设计经验的基础上，结合当地的自然、人文资源进行项目开发与建设。秦皇岛是北方有名的旅游城市，但是旅游地产的发展受大连、青岛等城市的影响，同质性强，发展难度越来越大。在此背景下，旅游地产的发展在学习国内外先进经验的同时，要注重自身旅游特色的展现，开发有独创性的旅游房地产，吸引投资者、消费者的关注。要想建设成有足够吸引力和有创意的休闲度假综合体要“注重人的需求”打造差异化和不断创新升级的产品。这样不但整合了旅游周边产业项目，更会带动旅游度假地产的繁荣。

城市品位的提升离不开“绿色革命”。在全力提升城市绿化率的同时，秦皇岛应积极做活全年发展旅游的文章，从单一季节性型旅游向滨海旅游、国际田园旅游、长城（山地）生态旅游等领域拓展，打造亮点，凸显特色。北戴河国际健康城的开发是京津冀协同发展的成果，健康养老理念的引入也将使其成为新形势下国家进一步深化健康医疗改革开放的先行先试区和我国首个国际医疗旅游服务贸易示范区。

（三）加强与高校的合作，培养旅游房地产综合性人才。旅游房地产在我国的发展历史较短，真正符合旅游房地产企业需要的人才很少。旅游房地产具有的高度人性化内涵、先进的规划思想和多功能属性、消费档次高、附加值高的特点彰显了对于高层次旅游房地产人才的需求。因此，政府有关部门可以帮助房地产企业建立高校与房地产企业之间的联系，加强旅游地产综合性人才的培养，从而不断提升旅游地产项目的开发水平。

参考文献：

[1] 秦皇岛旅游房产网[OL].http：//travel.focus.cn/qhd/

[2] 刘羽翔.浅析秦皇岛旅游房地产的发展[J].建筑科学，2012（09）

[3] 张雪晶.旅游房地产开发模式研究[J].商场现代化，2005（05）endprint