“以房养老”靠谱吗

/温 源 程 灏

2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这意味着，曾引起热议的“以房养老”商业保险正式“开闸”。

老龄化的加速，让我国社会陷入对“老有所养”的集体忧虑。6月23日，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，争论已久的“以房养老”政策终于落地。从7月1日起，在未来两年内，北京、上海、广州、武汉等地试点“以房养老”保险业务。

“以房养老”将在多大程度上缓解未来社会的养老困境？政策实施过程中如何确保保险人的利益？这个“舶来品”能否避免出现“水土不服”？

养老体系的有益补充

所谓“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式已在欧美等发达国家实行多年。

“‘以房养老’是我国养老保障体系的有益补充。”中央财经大学保险学院教授陶存文表示。数据显示，截至2014年2月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9%。预计2015年我国60岁以上的老年人为2.21亿。按照平均一年增加860万人的速度，估计2021—2030年我国老龄人口将超过3亿。

面对中国老龄化加速趋势，开展“以房养老”无疑有利于将社会存量资产转化为养老资源，丰富养老保障方式，增加老年人的养老选择。

保监会相关负责人表示，“以房养老”在国内是新鲜事物，不可能做到尽善尽美。开展“以房养老”试点不是说政府不承担养老责任，而是市场化的一种补充。

“关于‘以房养老’的认识，有一点不得不提，那就是不宜夸大‘以房养老’的作用，它只是提供了一种市场救济手段。‘以房养老’不会改变我国的基本养老方式——主要是以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，它只是现行养老方式的一种有益补充。”6月25日出版的《南方日报》如此评论。

其实，之前“以房养老”已在部分地区或机构实践探索。如早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓，就曾在全国率先创立“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。

在北京，则有“养老房屋银行”项目，60岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，并把产权房交付养老服务机构，由其代老人出租，以赚取租金。租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，强调的是老人始终拥有房屋的产权。

据保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合：

一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活无忧；另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

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以房养老，各国如何操作

“以房养老”模式是“舶来品”，在我们憧憬中国式“以房养老”模式的同时，不妨来看看它在欧美发达国家是如何操作的。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”交给其继承人。

美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，并把富余的部分出租给年轻人使用。由于美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。

日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

遭遇中国式困境

事实上，“以房养老”在很多地方的探索过程中，一些共性问题已出现。

首先是观念问题。在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是对于家产传后的观念，仍然根深蒂固。

尤其是自己辛苦一辈子留下来的固定资产，大多数老人都选择留给了子女继承，很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司，因为这在社会舆论看来，要么是子女极度的不孝顺，要么是父母对子女没有多少感情。很多老人虽然有改善自己晚年生活质量的需求，但是囿于这些传统观念，老人很少能够有如此“魄力”将房子押给保险公司。

即使突破现实的观念壁垒，还有一些“技术”壁垒需要面对。最大的壁垒是中国的房屋土地使用权是70年，产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理？到目前还没有明确完善的法律规定。

另一个必须要直面的现实问题是，国内房地产市场像“过山车”一样起起伏伏，这使保险公司面临巨大风险。“因为国内房地产市场发展的不稳定，而养老又是长期恒定的风险投资，所以如果抵押物面临巨大贬值风险，保险公司积极性不会太高。”一些业内人士分析说。

“‘以房养老’的核心问题还有房屋资产如何估值的问题。目前各地试点中出现的矛盾也多数集中于房产的估值问题上。”中央财经大学保险学院院长郝演苏告诉记者，现实情况是保险公司与“以房养老”的参与者很难就房产定价达成一致。

一般来说，老年人往往对自有房产的心理估值偏高，保险公司委托的第三方评估机构的估价普遍与老人的心理价位存在较大差距。据了解，一套房产中介标价500万元的房子，拿到银行抵押可能评估价只有300万元。房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，对于即将试行的“以房养老”来说，现阶段还没有统一的、公开的标准。

而据记者了解，“以房养老”的另一个突出问题是，有些老人不缺钱，只是需要更多的养老服务，他们片面地认为“以房养老”就是“我把房子给了保险公司或其他机构，他们就要管我的生活起居”，甚至是“养老送终”。而当他明白“以房养老”只是提供一种增加养老资金来源的选择时，他们往往会后悔当初的选择。

由此可见，真正的养老需求除了资金，还有医疗、护理、心理疏导等方面的优质服务。“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，面对广大公众，仍须着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。

推广尚需时日

“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。

搜狐网2014年6月底发起的“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。这一结果与《羊城晚报》今年4月发起的同题调查不谋而合。

《羊城晚报》的调查中，8成投票网友不愿“以房养老”。这部分人群中，55.4%的网友认为，房子应该作为遗产留给下一代，而27.7%的人担忧“以房养老的法律并不完善”。

尽管面临质疑，但仍有许多专家认为，这一政策值得期待，因为“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。

除此之外，老年人安度晚年的花费也在不断增大，而“以房养老”的模式恰恰能改善“有房的富人，现金的穷人”的生活现状。

据了解，保监会对于可开展“以房养老”试点的保险公司做出了严格的限定。保监会人身保险监管部主任袁序成表示，由于“以房养老”对于保险公司的要求特别高，因此未来能参与到“以房养老”政策的保险公司数量将十分有限。截至6月底，尚未有保险公司或相关以房养老的保险产品在保监会申报。

而就调查，多数寿险公司由于此前没有“以房养老”的相关经验，产品仍处于研发阶段。

保险公司普遍的担忧是，由于参与“以房养老”的消费者都是60岁以上的老年人，很容易出现改变主意的情况；同时，一旦被保险人身故后其家属不承认“以房养老”的保险合同，保险公司将不得不面临随之而来的法律风险和舆论压力。保监会方面也反复强调，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险等。

事实上，“以房养老”在国外也是小险种，没有特别成熟的经验可以借鉴。即使在美国、欧洲等发达国家，以房养老实施过程中也不断出现各种矛盾和问题，“以房养老”仅占整个养老市场的10%左右。有专家认为，“以房养老”在中国也将是一个小众业务，不可能成为主流。袁序成预计，有能力、有意愿参与这种业务的公司不会太多。

如何更好地推广“以房养老”保险政策？郝演苏认为，关键在于完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，切实保障被保险人的利益。

“‘以房养老’仍然有一定的市场需求，推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则‘落地’，另一方面，还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。对一些特殊人群来说，‘以房养老’模式很好，可是接受度不高，各方应该加强舆论引导，让这个新事物更容易被接受。”一些业内人士撰文呼吁。