新型城镇化规划实施对房地产业影响浅析

石海均　柳扬　张杰　吴伯秋

摘要：城镇化进程与房地产业的发展有着密不可分的联系，城镇化进程为房地产业的发展提供更加广阔的空间，房地产业的发展为城镇化的进程提供更加有力的保障。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的正式发布和实施，将给我国房地产业带来深远影响和直接收益，同样也将对辽宁房地产业发展带来较大的影响。

关键词：新型城镇化，房地产业，差异化影响

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）10-0035-40 收稿日期：2014-09-03

1 引言

2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下称《规划》）正式对外发布。作为指导全国城镇化健康发展的宏观性、基础性、战略性的规划，以“人”的城镇化为核心，明确规定了中国未来新型城镇化的发展路径、主要目标和战略任务。《规划》统筹了相关领域的制度和落实措施，提出到2020年，全国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户；在规划期限内，基本形成“两横三纵”为主体的城镇化战略格局，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极；城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强等一系列发展指标。这一新型城镇化规划的实施，将给房地产市场带来深远影响和直接收益。

2 扩大了房地产市场需求容量

从2001年到2011年被称为是我国房地产市场发展的黄金十年。房地产业能够飞速发展的根本动力，归根结底还是城镇化的快速发展。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年。据2010年第六次全国人口普查数据，全国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，比2000年第五次全国人口普查时城镇人口增加了2亿人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点。目前我国常住人口城镇化率为53.7%（户籍人口城镇化率36%），远远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的上升和发展空间。实现《规划》中提出的2020年常住人口城镇化率达到60%左右和1亿农村人口市民化目标，势必在未来几年里，形成一个持续不断的新增住房需求。

3 调整改变了房地产业格局

适应改革开放和经济发展的需要，我国目前已经形成了以京津冀、长三角、珠三角为代表的一批城市群，成为经济发展的重要增长极。但是目前，区域经济发展的不平衡，已经到了一个新的调整阶段。

此次《规划》提出，未来将“加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群，使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极”。《规划》提出，要通过吸纳东部返乡和就近转移的农民工，加快产业集群发展和人口集聚，形成“两横三纵”为主体的城镇化战略格局。而未来新型城镇化政策的着力点，将在保持中心城市经济附着力的同时，强调“增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移”。

《规划》的这一布局，必将大幅度地调整现有各地区的资源配置和格局。随着新兴城市群的建立，区域经济一体化的发展，城市基础设施建设的进一步完善，同一城市群中的同城效应也将逐步凸显。区域内中小卫星城市的房地产市场洼地，在一二线城市房价高企的状况下，必将发挥引流作用，实现和中心城市市场的联动互补，从而产生新的活力。届时现有的一线城市市场火爆，三四线城市趋冷的房地产“市场分化”局面，必将随着市场需求的转移变化而变化。主攻一线和部分二线城市的知名房地产开发企业，在逐利原则的引导下，必将再次重返三四线中小城市；现有躬耕于三四线中小城市的中小房企，也将获得一个重振旗鼓再创业的好机会。

4 房地产业转型升级势在必然

《规划》提出，在新型城镇化的框架下，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。按照这一思想，把新型城镇化仅仅看作就是继续扩大房地产开发的认识，显然是片面的错误的。可以肯定的讲，未来十年的城镇化，为房地产开发提供了延续的发展空间，但对房地产发展的形式却提出了重大的方向性改变。新型城镇化要求的房地产已经不是原来意义上的单纯房屋开发，更重要的是房屋品质的提升，因为人们对于生活品质要求的提升，已经对房地产的产品品质提出新的更高的需求。

据权威部门推算，中国城镇人口的平均住房面积已经超过30平方米，超过了日本、韩国、新加坡等国家的水平，这意味着目前我国房地产的存量已经供应过剩。未来十年，房地产行业应该进入转型升级的调整周期，不再是急切地盖房子，而是更好地规划小区的功能，加强社区服务，改善居住环境，实施绿色建筑计划，完善绿色建筑标准及认证体系，加快既有建筑节能改造，大力发展绿色建材，强力推进建筑工业化、标准化，提高住宅工业化比例。房地产业的升级改造已经势在必然。

5 新老城区房地产同样大有作为

改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村，是《规划》提出的重要内容，即“按照统一规划、协调推进、集约紧凑、疏密有致、环境优先的原则，统筹中心城区改造和新城新区建设，提高城市空间利用效率”。可见，未来新型城镇化推进过程中，加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，到2020年全面完成城区棚户区改造的任务，这是《规划》对房地产业提出的最为直接的重要任务。与此同时，针对目前一些城市以各种不同名义过分追求新城新区开发，占地过大，建成区人口密度偏低。地方政府过度依赖土地出让收入和土地抵押融资推进城镇建设，加剧了土地粗放利用，加大了地方政府性债务等财政金融风险的问题。《规划》要求对各类城市未来新城新区规划严格限制，对于现有的新城新区，则要加强功能改造，力求实现产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，逐步纠正新城新区空心化。从上可见，老城区改造和新城区建设同样都是推进新型城市化过程中，房地产业大有作为的空间。endprint

6 双轨制解决住房问题

《规划》提出，新型城镇化要通过加快财税体制和投融资机制改革，创新金融服务，放开市场准入，逐步建立多元化、可持续的城镇化资金保障机制，最终建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

推行《国家新型城镇化规划》，城乡二元结构势必会逐渐破除，农民转化为市民势在必然。但是，在这个过程中如何实现推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。尽管从保障性住房领域来讲，好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。最近住建部主管领导又提出大力探索共有产权房的保障性住房模式等。另外一方面，《规划》也在强调要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，也要做到不能因为商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。为此，《规划》还特别提到，各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地等。如何科学、合理解决新型城镇化过程中人们的住房问题，尤其是农民转化为市民的新型城镇化过程中的住房保障问题，是新形势下各级政府和房地产企业共同的责任和义务。

7 为产业地产带来生机

《规划》内容与当前我国经济结构转型、产业转型与升级基调吻合，为智慧城市、生态园区、旅游地产等产业地产迎来新一轮的发展机会。因为，新型城镇化要求的不仅仅是简单的房地产市场开发过程。如何通过物联网、云计算等新一代信息技术，打造“智慧城市”的城市新形态，最大限度地整合、利用城市信息资源，从而实现节能减排“生态文明”，这才是新型城镇化过程中的基本要求。对于具有物联网等综合开发能力的产业地产开发商来讲，这样的生态产业综合体项目是未来打造的方向，也将是企业新的业绩增长点和盈利模式。伴随着城镇化深度开展，还将有效刺激和引导农村居民的消费模式向城镇居民的过渡和转型，尤其在现阶段，悄然兴起的旅游消费对于旅游业将起到积极的催化效应，同时，也势必给旅游地产带来新的发展机会。

8 对辽宁房地产业颇具影响

近年来，随着辽宁沿海经济带开发上升为国家战略，沈阳经济区被确定为国家新型工业化综合配套改革试验区，城镇化进程扎实推进，城镇化率已由2001年的46.9%上升到2012年的65.7%。《国家新型城镇化规划》发布，将进一步促进城镇化的发展，进而带动房地产业的发展。但是由于辽宁省城镇化基础和现有发展速度与全国具有一定的差异性，使得辽宁省在未来城镇化推进过程中，必然与全国会有一定的差异，相应的对房地产市场的影响，也将与全国其他城市有所不同。

8.1 市场空间扩大，但扩容量小于全国

按照国际惯例，一个国家城镇化率处于30%-70%时，城镇化速度处于快速推进的时期，其中30%-50%时是一个加速推进的时期，到50%时是一个转折点，50%-70%开始进入减速推进的时期。现在我国的城镇化率是53.73%，正处于减速推进的过程。未来，我国城镇化的速度会越来越慢。

相比较而言，辽宁省城镇化率要高于全国平均水平。据统计，2012年全省常住人口4389万人，其中城镇人口2881.5万人，城镇化率达到65.65%，高出全国平均水平（52.57%）13.08个百分点，仅低于广东（67.4%）1.75个百分点，居于全国各省区（除直辖市外）第2位。城镇化推进的速度决定房地产业发展的速度；城镇化的发展空间，决定房地产业发展空间。相对于城镇化率85%的天花板，辽宁省高于全国平均水平这样一个相对高位的城镇化率，决定辽宁省未来城镇化应该是处于更低于全国的减速推进过程。这也就决定了辽宁省房地产业在未来发展上，势必会比全国其他地区相对趋缓；市场空间虽然在扩大，但相对而言，扩容量要小于全国平均水平。

8.2 发展机率同等，但竞争更加激烈

2011年国家公布的《全国主体功能区规划》中，已经明确划定我国的主要城市化地区，共计21个，以大连为中心的辽宁沿海带状城市群、基于传统的工业形态形成的辽宁中部城市群已经赫然在内。其中，辽宁沿海经济带位于东北地区的前沿、环渤海地区的中心和东北亚经济圈的关键地带，作为国家发展战略，在东北地区和环渤海地区经济社会发展中占有重要地位。沈阳经济区作为国家新型工业化综合配套改革试验区，是以沈阳为中心，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动联系紧密的地区，形成了“区域经济共同体”。辽宁中部城市群地处东北亚的中心地带，是东北经济区和环渤海都市圈的重要组成部分。在这两个国家战略基础上，辽宁省实施“突破辽西北”战略形成的以农业现代化、资源再利用和有效开发为特征的辽西北新城镇的发展，也日渐凸显。上述三个新城市群聚集区，确立了辽宁省城镇化的基本格局，使辽宁成为了东北亚经济核心拉动因素和对外开放先导区，同时也成为了东北地区经济更具活力、外来人口吸纳力最强的地区。

但在最新发布的《国家新型城镇化规划》中，更加凸显的是与辽宁周边紧密相联的京津冀城市群和哈长城市群的设立。尤其是津冀城市群，在习总书记亲自关怀下，要打破行政壁垒，协同发展，资源共享，并在积极谋划成立京津冀自贸区。一旦京津冀自贸区成立，对辽宁省在东北亚地区经济发展地位的影响将是巨大的；而哈长城市群的建立，对辽宁省东北地区经济政治中心和唯一的出海口作用的挑战，无疑也是很大的。可以肯定地说，京津冀城市群和哈长城市群的建立，将严重影响以至削弱辽宁省对外来人口的吸聚能力。其对外来人口的分流，将对我省房地产市场的刚性需求带来不可低估的影响。可以预见，面对两个新兴的城市群，辽宁省同周边地区房地产市场竞争将更为激烈。endprint

8.3 发展环境相同，但发展速度不平衡

《规划》明确提出了不同城市的科学定位问题。就辽宁省而言，在实施三大战略过程中，已经形成具有不同特色的三个城市群体。辽宁沿海经济带是在城市化引领国际化战略形成的全域城镇化，以及中心城市、次中心城市、县域和小城镇相互联系的城镇化新模式。沈阳经济区的城镇化特征则是基于二代工业城市转型升级，以构架战略性新兴产业为重点形成现代产业体系、以降低城市首位度为基础实现产城一体化，最终实现全面提高城市自身发展效率和质量。而突破辽西北战略则是以农业现代化、资源再利用和有效开发为特征的新城镇的发展，更加突现了中小城镇、乡镇的城镇化。可以说，我省城镇化总体特征是基于传统工业基础、振兴老工业基地背景下，呈现不同区域、不同阶段具有多样性特征的城镇化实践。各区域城镇化不是齐头并进，而是各具特色的，广义城镇功能再分配，以及城市功能的升级与调整。

不同的城市群发展方向不同，不同的城市的发展方向定位也不同。在落实《规划》过程中，辽宁省城镇化发展，仍然离不开既有的基础，势必出现不同的发展重点和发展模式。沈阳经济区和沿海经济带是国家战略，要建设国家级中心城市群，做好城际连接带建设和新城新市镇建设。突破辽西北是省级战略，发展水平整体相对落后。其中城镇化率最低的辽西朝阳市（40.28%）与全省最高的沈阳市（78.63%）相差37.5个百分点。可以预见，今后全省各大城市群以及各城市，虽然面对同样的发展环境，但是受定位制约，分工不同，其发展速度仍然不会同步，这种差别化发展将继续影响到不同城市房地产发展的速度、规模和发展模式。

8.4 总体规划相同，发展各有侧重

贯彻《国家新型城镇化规划》，辽宁省必须以提高城镇化的质量和水平为核心，坚持城镇化、产业化、信息化、农业现代化“四轮驱动”，科学制定符合辽宁实际的、具有辽宁特色的城镇化整体规划、发展战略和发展模式，建立并逐步完善各具特色、功能各异的大中小城市以及城镇的网络体系。目前，辽宁省城镇化率已经达到65.7%，按照辽宁经济社会发展“十二五”规划，到2015年辽宁省城镇化率达将达到70%。辽宁省城镇化建设的现状和未来发展目标，已经遥遥领先并提前达到《规划》设计的全国城镇化率水平。辽宁城镇化下一步发展，不能完全套用现行国家指定的《规划》，尤其在城镇化进度上，无法与国家的《规划》同步，只能科学贯彻国家《规划》精神，结合辽宁实际，制定自己的发展规划，闯出一条辽宁城镇化的新路来。这就要求房地产业首当其冲，尽快制定《辽宁省住房发展规划》和各市的住房建设规划，并制定住房保障、房地产业、住房公积金、物业管理等专项规划，为辽宁省新型城镇化发展奠定坚实的基础。

当前，全国房地产市场正处在两极分化的情况下，调查研究，摸清底数，从实际出发，制定和确立全省以及各个城市的符合自身实际的切实可行发展目标、方针和策略，更显得尤为必要。

在发展速度遥遥领先的情况下，完善城镇化体系建设，突出城镇化质量，应该成为当前辽宁省新型城镇化的重点。作为房地产业，还要根据《规划》关于打造“智慧城市”的城市新形态，实现节能减排“生态文明”的要求，尽早制定相应整改规划，彻底改变辽宁省住宅产业生产方式陈旧、现代化水平较低，产业化的建造体系尚未形成，以及在住宅生产、使用过程中造成的资源、能源浪费和环境污染等问题，为提高城镇化质量标准，做出应有贡献。

作者简介：

石海均，辽宁省房地产研究中心副主任，辽宁城市建设职业技术学院房地产研究中心主任，教授，研究方向为房地产工程管理。

柳扬，辽宁省房地产研究中心研究人员，研究方向为房地产市场分析。

张杰，辽宁省房地产研究中心研究人员，研究方向为房地产市场分析。

吴伯秋，辽宁省房地产研究中心研究人员，研究方向为房地产市场分析。

注：本文为沈阳市科技计划项目“沈阳经济区房地产市场联动发展的机理与机制研究”（项目编号：F13-315-5-52）研究成果。endprint