正本清源：解析房地产税争辩真相

2014-11-11肖良生

商业文化 2014年9期

肖良生

摘要：关于房地产税的争辩风起云涌，主要分为赞成派和反对派。赞成者认为房地产税既可以调控房价，又可以扩大税源，还能调节贫富人群的收入，是一个有百利而无一弊的税种；反对者认为房地产税将会加重了人民的负担、扩大贫富差距、推高房价，既不合法，操作起来也很困难。本文拟通过分析争辩乱象，厘清争辩原因，正本清源，揭示房地产税争辩真相。

关键词：房地产税；争辩；真相

在我国，房地产税是一个综合性概念。从广义上来说，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。房地产税是指国家或地区对房地产课税的总称，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收体系，用以完成该国或该地区的房地产政策，特别是土地政策目标。从狭义上来说，房地产税特指个人或组织在保有房地产时每年需要缴纳的税赋，有时也称房产税、财产税、不动产税、物业税。在中国台湾地区称为房屋税，在中国香港地区称之为物业税和差饷。在本文的论述中，特指狭义的房地产税。

现行的房产税主要针对出租经营类物业征收，对市民自有住房并不征收。自2003年中共十六届三中全会提出“适时征收物业税”起，随着房地产税改革的深入，市民的自有住房也将纳入征收范围。因为房地产税涉及到千家万户，反对者、赞成者、中立者有之，使人们莫衷一是。透过纷纭乱象，关于房地产税的争辩集中在三个问题上：法理之争、效果之争和实施之争，下面逐一剖析，拟透过分析争辩乱象，厘清争辩的原因，揭示房地产税的真相。

一、法理之争

法理之争的反方代表主要有张五常、茅于轼、许小年、陈志武、任志强、朱征夫、聂梅生、施正、李炜光等著名经济学家或地产商人，这一派别认为房产税的推出必须经过法律程序，也有人认为我国土地是公有制，那么就根本不需要缴纳房产税；即使政府如果要收房产税，也要取消在房地产开发过程中征收的其他税种，使得总赋税不增加。

房地产税必须经过立法程序。著名经济学家茅于轼认为：“……对百姓开征一个新税是一件必须征得百姓同意的大事。不是国务院自己就能决定的，一定要通过人大会议。” 经济学家许小年也认为：“房产税的推出必须经过法律程序，须由全国人大通过，自行推出是违法的，也是不可接受的。” 经济学家陈志武也坚持要立法先行：“必须通过正式立法和听证程序，而不是由行政部门就决定。否则，与掠夺私有财产无别。这些税收上去后，被谁花？如何花？经过什么民主程序？”

房子不能够脱离土地而存在，土地不是私有制就不需要缴纳房地产税。经济学家张五常教授认为：“美国的土地从来就是私有的，政府抽税是为了帮补治安、教育等。但是中国的土地是国有的，政府卖地的时候已经抽了100%的税，所以不应再收税。”

房地产税必须是替代性的，要取消一些税种，使总赋税值不增加。经济学家茅于轼认为：“我国的税收已经太高，除非减掉别的一些税，没有理由增加百姓的税负。因此必须是整个税收结构的全面调整。不是简单地新加一个税种。” 华远地产总裁任志强也认为：“政府如果要收房产税，一定要是替代性的，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总赋税不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。”

法理之争的正方代表主要有满燕云、朱中一、贾康、刘尚希、倪红日等著名学者，这一派别认为房地产税不需要另外立法也可以征收，因为房地产税是在中国法规体系中有依据确立的税种，使用权也是财产权的一种，也是可以征税的，相关制度属于法律还是暂行条例都不妨碍这一性质。而且70年（或50年、30年）产权也不构成房地产税征收的障碍，从产权来看，尽管土地属于公有，但住房仍然属于个人的私有财产，拥有独立产权，并受到法律的保护，两者是分开的。其主要观点包括两个方面：

房地产的产权是个权利束，土地公有不影响征收房地产税，使用权也可以征税。北京大学林肯中心满燕云教授认为：“《物权法》规定国家保护权利者的物权，其中包括‘用益物权，而‘建设用地使用权就属于‘用益物权的一种。‘土地使用权作为一项财产，从法律上它有明确归属，从会计学说它能给权利人带来现实利益……其次，从税法实践看，不仅土地使用权人，连土地的承典人（如契税）、不动产的实际占用人（耕地占用税），也可以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。” 中国房地产协会副会长朱中一认为：“房屋70年产权，不构成障碍。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。”

房地产税受现有的法律体系支撑，无需另外立法。财政部财科所所长贾康认为：“因为房产税是在中国法规体系中有依据确立的税种，相关制度属于法律还是暂行条例都不妨碍这一性质。” 国务院发展研究院研究员倪红日认为：“现阶段中国税制除了个别有立法外，大多是国务院条例。所以，为了稳定起见，房产税还是会以条例出现，并不用必须经过立法程序。”财政部财科所副所长刘尚希认为：“土地所有制并不是决定对个人住房征税的关键。从产权来看，尽管土地属于公有，但住房仍然属于个人的私有财产，拥有独立产权，并受到法律的保护，两者是分开的。在所有权日益结构化的现代社会，所有权不是征税的前提。”

正反双方的对立点主要是两方面：房地产税是否需要经过立法程序，土地公有制是否影响房地产税征收的合法性。从国际经验上看来，正在征收房地产税的国家里面，绝大多数已经完善了立法程序。并且土地性质并不是房地产税征收的先决条件，公有制国家和地区仍然可以开征房地产税，如新加坡、香港、以色列等，这样可以使得土地增值的收益能够更多地用于公共物品和提供更好的公共服务。

二、效果之争

在房地产税征收效果方面，争辩双方也有很大的分歧。反方代表主要有著名地产商人及学者任志强、甘犁、童大焕、丛屹、楚芸、谢国忠、谢逸枫等，反方观点详情如下：endprint

转嫁消费者，推高房价。华远总裁任志强认为：“房产税征收一定会转移至购房者推高房价。”

重复征税，抑制房价。谢国忠：“开征房产税，将导致房价进一步下跌，因此又会推高房产税税率，以便维持财政收入水平。基本上，展望未来，就是一个恶性循环。政府出于维持财政收入的需要，必须征收的房产税税率可能会高达7%。”

操作困难，不可实现。西南财经大学经济学院甘犁教授认为：“人均面积会导致七大姑八大姨变成家庭的一部分，操作性差。而房价则主要由位置决定，中心城区价高面积小，按面积收税苦了中产阶层，不公平。” 童大焕认先生为：“房产税不可能平抑房价，且目前也不会贸然开征。房产税是房地产调控最后一柄虚幻的达摩克利斯之剑，利剑寒光闪闪，实际上是基本不存在的，因为全面推开的各种条件都不具备，它只有“试点”的价值，而不具备全面推开的价值。”

关于房地产税征收效果，正方代表主要有著名学者吴敬琏、胡怡建、贾康、陈杰、薛建雄、余丰慧、叶檀、邓聿文、杨国明著名学者等，其主要观点认为房产税是一种地方税，它会让地方财政进入一种良性的循环中；可以成为有效的杠杆，进而调节贫富差距；可以抑制部分投资性需求，达到抑制住房投机投资、平抑房价的目的；可以增加房产持有成本，将迫使投资者离开房地产市场。此外，房地产税开征必然要进行产权统一登记，这样就会使拥有数量可观不动产的贪腐官员无处遁形。所以，综合看来，房地产税的益处是多元的，至少包括以下几方面：

增加地方税源。中国人民大学财政金融系教授安体富说，“如果房地产税全面开征达到1万亿的规模，就能占地方税收的22%-25%，如果再对分税制做适当调整改革，就可以保证地方有稳定充足的收入。这样可以缓解地方卖地、借债、乱收费的现象，使地方政府的行为不至于像现在这么扭曲。”

调节收入分配。复旦大学教授陈杰认为：“房产税既是公民承担收入和财富增值的缴税责任，也是抑制收入和贫富差异的政策手段。房产税最重要的意义是调节社会财富分配和为城市公共服务提供长期融资。” 财政部财政科学研究所所长贾康认为：“房产税的开征，主要着眼于调节贫富差距，绝非针对房价。收入差距扩大最主要的原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况。因为收入的差距中现在越来越有影响分量的财产性收入（特别是不动产收入），与其他收入综合在一起，形成了收入差距扩大状态。而这显然需要得到一定的再分配优化调节和制约。” 上海财经大学教授胡怡健认为：“房产税的目的也是减少一部分人对财富的过度占有，把涨价、增值的财富通过税收的再分配让社会共享。”

抑制投机投资。财经专栏作家叶檀认为：“房产税是对付房地产投资的杀手锏，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场，任何一个房地产泡沫都是投资者主导下的产物，而不是刚性需求主导的结果。” 经济学家余丰慧也认为：“开征房产税的目的应该是通过增加住房持有环节的成本，达到抑制住房投机投资、平抑离谱高房价的目的。房产税瞄准的是住房投机投资者，瞄准的是高房价，其他目的都是在此基础上派生的。” 克而瑞上海机构研究总监薛建雄先生认为：“房产税需要加快推进，且需要提高累进税率，以取贷调控能力下滑的限贷政策，以抑制投资性需求，同时对房产出现的融资价值部分进行抑制。”

辅助反腐倡廉。因为房地产税开征之前，必然先从技术上进行不动产统一登记，而拥有大量非法房源的官员不得不为这些不动产付出高昂的代价。因为统一不动产权登记，使房市沉淀的大量贪腐资产浮出水面。尽管不动产统一登记制度现在只是处于征求意见阶段，但其震慑作用已经初见端倪。

当然，也有一些比较中立的观点，认为房地产税不会影响房价。例如北京大学吴敬琏教授认为：“国家征收房产税势在必行……我并不认为房价高的原因是投机，所以我不太认可这种意见说它（征税）可以抑制房价。另外我认为，房产税是一种地方税，它会让地方财政进入一种良性的循环中……我想对于房地产本身来说，不会有特别的影响。” 楚芸认为：“整体来看，房产税的设计将完成两点，一是对以前出现的多次征税进行归一合并，让不动产税简单化；二是肩负着清理过去已经完成的投资投机消费任务。无论哪一点，最终因为存在成本转嫁，交易不会受到过多干扰，因此从这个方面看，对未来房价的影响并不显见。”

关于房地产税效果的争辩并没有明显的、有组织的阵营，即使在同一派别里，观点也可能自相矛盾。例如正方经济学家吴敬琏教授认为房地产税开征不一定可以抑制房价，而在同一派里余丰慧、叶檀、杨国明等学者却认为房地产税可以有效地抑制房价。再如反方著名地产商人任志强先生认为房地产税会转移到购房者身上而推高房价，学者楚芸却认为房地产税对房价没有明显的影响，而谢国忠教授却认为开征房产税必然将导致房价进一步下跌。在同一派别里，各位专家也是在自己的话语体系内自言自语。

三、实施之争

关于房地产税征收的实施方面，正反双方都预见到问题的难度和复杂程度，但是其出发点有根本的分歧：即正方预见到困难是为了早日提出问题预见性解决问题，以便更快、更好地推进房地产税；而反方预见到困难是为了使提出征税者知难而退，从而放弃征收房地产税的方案。

反方代表主要有学者谢逸枫、许善达、董藩、朱大鸣、马光远等人，反方观点认为，要全国性的大规模开展物业税，更关键的是要切实地改变现行土地出让制度，这没有可行性；房产税要不然就是收不上来，要不然征收过程会发生对抗行为，没有可以操作的方案；推广房产税试点扩围风险很大，全面征收房地产税风险更大；征收房地产税前提是住房信息联网，而真正要做到统一登记和全国不动产信息联网可谓困难重重。

土地公有制使房地产税征收没有可行性。谢逸枫先生认为：“一是改变不了土地制度，土地财政根本无法代替。二是地方债务到期压顶，房产税收入微小。三是涉及立法和违反宪法及法理，缺乏法律依据。四是政府先期缴纳70年土地出让金，再向购房者收房产税，重复征税不合理。五是房产税难担降房价大任，反因成本转移，推高房价。六是涉及到地方利益和中央各部委的利益等房产税税率的确定、计税根据、开征对象和范围、40城市连联网等技术问题。”endprint

房地产税征收没有可操作性。北京师范大学管理学院教授董藩认为：“没有可以操作的方案。如果按照房产价值征收，各城市房价不一样；按照套型面积或人均面积征收，退休老人无法缴纳税费；按照容积率征收，老房子容积率低新房子容积率高，不公平；按照套数征收，首套大小不一样，无法认定。”

不动产信息联网困难重重。独立经济学家马光远先生认为：“住房信息联网，大家怕什么？第一就是目前整个房地产市场房屋的供应是一个什么情况，比如现在老是讲北京的房子很缺，但是现在真的缺多少？怕房地产的真实信息跟大家预期的有距离导致房地产真正实现调整。第二个原因是，很多人拥有多套住房，但是又不敢公之于众。”

正方代表主要有著名学者厉以宁、李稻葵、倪红日、贾康、樊纲等人，正方观点认为，一定要将第一套房、第二套房和第三套房分清对待；要将征收起来的钱的用途公开、透明、监管到位；要把打击腐败与稳定房地产市场两件事区分开来。

房地产税要区分对待。北京大学厉以宁教授认为：“一定要将第一套房、第二套房和第三套房分清对待，不要笼统提征收房产税。最后，应该把不同类型的住房区分开来。比如说对属于社会保障性的住房，自己为了改善生活的住房，还有高档的住房等等要区别对待。对花园洋房、高档别墅等高档的住房，是另外一个问题，比如说可以征收高产品消费税。” 国务院发展研究中心研究员倪红日认为：“现阶段民众阻力很大一部分原因是害怕本已不高的收入再次被剥夺。因此，应对房产税征收范围进行细化，确定起征点，而起征点要考虑排除低收入人群和房产面积合理的人群。” 樊纲建议以前卖的房子可以缓征收房产税，20年先免税。房产税只先对新房征收，这样新房的价格就会下降。

房地产税用途要透明。清华大学李稻葵教授认为：“房地产税是一个非常好的良性互动的税种，不能因为现在有些地方的房地产价格有所松动，就放弃对房地产税的试点和推出……房地产税为纳税人和基层政府实现良性互动提供了一个非常好的基础，因为纳税人交钱后，应该要监督，要问这个钱怎么用了，而地方政府完全可以用房产税来做一些基本公共服务，比如治安、清洁、交通乃至环境治理。”

不动产信息联网阻力来自利益方。财政部财政科学研究所所长贾康认为：“（房产信息联网）技术上没有问题，信息方面成为各种各样的孤岛，主要不是技术问题，而是有些部门和地方存在信息按孤岛来控制的冲动和相关利益，配套改革就要冲破这种既得利益阻碍。”

在房地产税征收实施方面，辩论的正反双方都预见到不同的困难。反方论述的是征收先要解决土地属性问题，征收可能存在的风险以及征收准备工作会带来的负面效果，其出发点是否定房地产税；正方论述的是如何征收，征收税款后如何使用和监管，并提供解决问题的建议。

四、结语

房地产税争辩无论是法理之争、实施之争还是效果之争，持续时间长，论战区域大，影响深远。但是，这些论争缺乏系统的论述，对房地产税的历史与现状、法理与制度、评估与争议、征收与管理、问题与前瞻缺少心平气和的学理论证。房地产税的支持者急于发表自己的观点而言论零散、难成体系；而反对方缺乏冷静全面、客观理性、层次分明、有针对性的逐条反驳。甚至有的学者为了吸引受众，故意断章取义，夸大其词。不是为了学理的推论，而是为了哗众取宠，争夺眼球，吸引社会各界的注意力。例如某位教授指出：“……房产税开征依然是缺乏宪法和法律及法理的依据。政府先期收取了70年的土地出让金，又要购房者再缴纳房产税，犹如一只羊上剥两层皮，就是不合理的重复征税。况且开征房产税无立法和法律明文规定，岂不是违反市场经济的强盗做法，纯属二次‘强奸购房者。”

此番言论夸大了房地产税的负面影响，具有很强的煽动性。另外，不少学者为了吸引注意力，采用过激言论，缺少冷静的学理推论。例如哈尔滨某位副教授一再撰文指出：房产税是对购房人的掠夺，不会降低房价；北京师范大学某位教授也强调，房地产税是政府掠夺民间财富的行为，无论掠夺的是穷人，还是富人；某地产董事长也公开认为，中国现在加征房产税无异于掠夺。而反驳者如牛刀认为，攻击房产税的教授只是社会的渣滓。

无论是学界还是业界，在房地产税的争辩中频频使用“强奸”、“掠夺”、“渣滓”等词汇，一方面固然有媒体炒作的因素，另一方面也在某种层度上有“搏出位”、“争眼球”的嫌疑。此类争辩，已经脱离了正常的学术商榷轨道，包含了更多的复杂目的。

当然，关于房地产税的争辩还在进行，无论是居庙堂之高的学术圈子里，还是处江湖之远的市井民间，房地产税依然是一个热门话题。今年8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。这预示着，不动产登记制度又往前迈出了一大步，房地产税的前期技术准备工作正在加快完成。

历史车轮滚滚向前，房地产税反对者的观点和立论依据正渐渐消解，房地产税征收的脚步越来越近了，关于房地产税的争辩即将尖埃落定。

参考文献

[1]张学诞：中国房地产税：问题与探索[M]，北京：中国财政经济出版社，2013.

[2]满燕云：房地产税同土地出让金不冲突[N]，第一财经日报，2011年1月31日.

[3]张五常：中国征房产税并不实际[N]，新快报，2011年11月15日.

[4]王营：房地产税已无立法障碍[N]，21世纪经济报道，2014年1月15日.

[5]梁倩等：房产税争论：各方利益正在博弈[N]，经济参考报，2013年3月12日.

[6]许小年：房产税不经全国人大是违法的[N]，新民网2010年06月25日.

[7]梁倩等：房产税争论：各方利益正在博弈[N]，经济参考报，2013年3月12日.

[8]陈志武：房产税须听证立法否则就是掠夺[N]，地产中国网，2011年01月28日.