四线城市房地产泡沫离破灭还有多远？

旷荣+旷菂

走入攸县，一栋栋高楼拔地而起，道路明亮宽敞，城市干净卫生，街道亮化有致，规划气势恢宏，攸县城市发展之快，城市建设之好，能够让你感受出，现代化城市气息，从城市建设看，攸县告别了贫穷，远离了“脏、乱、差”，进入了快车道，攸县与过去挥手远去。如果你闭上眼，憧憬未来，一座新兴城市将从湖南东部冉冉升起，攸县将以其独特的魅力，屹立在世界城市之林。这一切，源自于房地产繁荣，房地产切切实实地改变了攸县。据了解，攸县与改革开放之前相比，城市人口增了5倍，城市扩容了10倍，街道增加30倍，房地产投资增加数100倍，与其繁荣密切相关的财政，房地产税费约占50%，资源性产业约占45%，其他产业仅占5%。数据表明，房地产成了攸县县域经济基础，成了支柱性产业，成了财政的“依靠”，很难想象，没有了房地产繁荣的政府，日子还怎么过？房地产繁荣表象下的隐忧不容小觑！

一、县级房地产膨胀发展焉知祸福

城市发展有其自身规律，不仅是规模扩张，更是生态环境、城市功能、人文社会现代化过程。纵观攸县城市发展，有轨迹可循，有利弊可鉴。

扩张了城市，失衡了生态。规模大配套弱，攸县近20年，城市规划一改“小足碎步”遗风，放眼世界，大踏步前进，规划了“一城四区”、“两江四岸”、40平方公里、40万人口、一流中等宜居城市，城市规划大气磅礴，提纲掣领，引领县域经济。攸县围绕规划搞建设，新城区修建了“三纵三横”城区道路，修建了S11高速贯通新老城区的环城道；老城区修建了中心大道、滨江大道等城市主干道，改变了城市结构形态，构建了中等城市发展态势。但城市配套功能建设滞后，老城区有待完善，新城区基本空白，“城市病”矛盾突出。人口多岗位少，新增人口为购房移民，这些“泊来族”，消费、收入“两张皮”，吃住在城市，收入在农村，且“泊来族”无稳定收入，多靠父母资助，短期马虎对付生活，长远必成社会问题，解决办法只能是增加就业岗位，增岗就要靠产业发展，靠城市功能完善。市民增保障疲，房地产快速发展，城市人口剧增，为了生存，有的只能外出打工，赚钱还贷，有的工作无着落， “住在城市，命在农村”， 成了“边缘人”，加上子女就学、医保社保“难入围”，难成真正意义“城市人”。城市人口增加，服务需求扩张，城市压力增大，社会保障疲软。小区多空置率高，近十年，攸县新建小区数十家，楼层一栋比一栋高，规模一个比一个大，质量一个比一个好，环境一个比一个美，但小区的住置率“居低难高”，低在20%，高不过40%，房产居住功能“失真”。

创造了政绩，掏空了民财。形象工程多，县民收入减。房地产膨胀发展，改变了城市形象，“地标式”、“名片式”建筑，“园林式、度假村式”小区，雨后春笋，蘑菇涌现，客观上提升了攸县的品位，发展了攸县经济，丰富了攸县的政绩。房地产是资金密集型产业，是顶级消费。县民买房，消耗了未来的消费潜力。攸县毛坯房均价约3000/m2，加上装修费，一套120 m2房子价格在60～80万间。对买房户来说，是一笔不小的开销，要当10年以上的“房奴”。形象工程靓，财政负债增。为美化城市，制造政绩，攸县开展城市提质改造，修建了道路，亮化了街道，修缮了设施，改善了保障体系，修建了政务中心。攸县获 “省级卫生文明城市”，申报“国家级卫生文明城市”，并向国务院申报“撤县建市”，累积了软实力，为城市提质升品，塑造新攸县形象，起了关键作用。但城市提质改造，耗费了大量资金，超前式的发展思路，带来了过度财政消费，导致攸县财政紧绷，举债度日，负债多达数十亿，成名副其实“举债财政”。

美化了街道，削弱了产业。街道亮了，发展势头弱了。攸县开展“城乡同治”，“穿衣戴帽” 亮化街道改造，城市面貌焕然一新。攸县的创新之举，得到了国务院、省市主要领导的肯定，经验推介全国，获得殊荣。但创建有如“双刃剑”，一方面，它提升了城市品位，带来了莫大荣誉，另一方面，耗费了大量人力、财力、物力，消耗了发展后劲。城市大了，传统产业衰了。经过持续发展，县城由改革开放前不到3平方公里，扩张到26平方公里，人口不足3万增至11万，从外延趋势看，城市成跳跃发展，呈几何状扩张；从内延趋势看，城市仍需协调发展，不仅看“面子”， 还要看“里子”，不仅看规模扩张，还要看综合实力，更重要的看产业经济，是否强劲了，是否发达了。近几年，传统产业走下坡路，曾经闻名全国的“五小”工业，衰的衰了，垮的垮了，倒的倒闭了，传统产业呈没落之势。卫生好了，社会风气坏了。创建几年，城市文明了、卫生了，民众享受到了创建成果，县民肯定创建的同时，毫不掩饰对社会风气的不满，“城市文明了，打牌的多了”、 “街道干净了，痞子多了”、“实体经济少了，放债公司多了”、“企业垮了，高利放贷的富了”。

改善了居住，透支了信用。房地产的发展，提升了城市品质，改善了居住条件，与二十年前相比，市民人均面积由10m2增至超30m2，住房质量也存天渊之别，市民对房子要求高，少于120 m2普遍滞销，但对应成本，水涨船高，在此情况下，市民购房大都按揭，有的罔顾经济承受能力，超能力购房消费，不仅透支了实力，而且透支了信用。购房户普遍“不爽”，“房奴”心态十足：“住房大了，贷款多了”、“ 财富增了，日子苦了”、“ 条件好了，压力大了”、“ 表面风光了，幸福感远离了”。

二、修建房地产快道的政府欲罢不能

政府发展房地产，明知“上瘾”伤人，又欲罢不能，陷入“两难” 。

房地产做成了土地财政。土地“半边天”，县级财政，土地出让金比重大，相关税费水涨船高，土地出让金及房产环节税费，约占50%财政。“土地热”财政好，“土地冷”财政愁，财政对土地的倚重，窥斑见豹。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第547期2014年第15期-----转载须注名来源土地依赖成性，县本级财政，日子好不好过，关键看是否盘活了土地。政府想方设法做土地文章，“旧城改造”、“新城新区建设”、“园区开发”，“土地捆绑建设”，“土地换项目”，“土地棋”层出不穷；口号喊得“震天响”， “让位于经济建设”，“一切为了发展”，理由冠冕堂皇，目的只有一个，“盘活土地赚钱”。土地政府不虚名，土地经济“位高责重”，涉及到干部衣食住行，事关党委政府正常运转。为保财政收入，政府围着土地转，成了“土豪地主”， 低价征地、高价卖地，垄断地价、强征强拆，修路建街、圈地占地，土地成了党政工作重心。“产业疏了，土地热了”、 “百姓苦了，政府肥了”、“圈地多了，矛盾增了”，土地政府名不虚传。endprint

房地产挤压了产业经济。产业衰了，房地产上升为支柱产业，其他产业经济利润被压缩，发展后劲被耗减，经济地位被削弱，经济比重边缘化；产业难了，缘于房地产周期短、见效快，利润高、来钱快，挫伤传统产业积极性，一些业主看不到出路，转行房地产，传统产业雪上加霜。产业冷了，自房地产热兴起，传统产业萎靡不振，有的利用土地搞开发，一杆子买卖，吃光卖光，有的干脆放任不管，反正效益不好，搞好搞坏无所谓。传统产业总量小，财政“没得益”，政府“似管非管”、“可管可不管”。产业小了，攸县传统产业萎缩，有的大的变小，小的没了，有的苟延残喘，听之任之， “当一天和尚撞一天钟”。株洲市酒埠江钢铁厂，国有中型企业， 1996年改制为民企，形势急转直下，产能低了，效益差了，企业衰了，规模小了。

房地产消弱了发展后劲。后劲弱了，房地产是高端消费，动轧几十万上百万，对买房者来说，寅吃卯粮，占用了未来财力，一旦购房，就成了“房奴”；后劲疲了，有的购房业主，倾其所有开首付，按揭还贷，拆东墙补西墙，还贷成了“三座大山”，那有能力搞发展；后劲少了，有的传统业主，经营轻车熟路，产品适销对路，经济效益好，但经不起购房诱惑，超能力消费，大面积购房，占用了生产资金，影响了企业运转；后劲没了，房地产是资金密集型产业，房企均存资金缺口，高息融资是常态，一些人弃传统产业，搞房地产融资投机，参与高利放贷，结果事与愿违，掉入房企融资陷阱，钱打水漂，自废武功。

房地产改变了消费结构。房地产一枝独秀。近些年，房地产冲击传统产业，挤压其发展空间，资金、人才、技术、市场均流向了房地产，得不到资源配置传统产业，身陷重围，孤军奋战，一再萎缩；房地产要钱有钱，要人有人，要资源有资源，要利润有利润，房地产一路走来，高歌猛进，一枝独秀。耗尽了消费能力。健康的市场经济，就是健康的消费经济，消费经济既是消费者的经济、又是消费和谐的经济、更是消费平衡的经济，房地产是消费环节中的一环，不能“鸠占鹊巢”，不能挤压消费市场，不能破坏总消费平衡。现实中，房地产消费，改变了消费结构，削弱了其他消费能力，这种消费既是畸形消费，又是无度消费，更是负能量消费，侵蚀了健康经济肌体。

三、四线城市房地产破灭还有多远

房地产前景扑朔迷离，仁者见仁，智者见智，众说纷纭，不一而终。

房地产业真有金刚不坏之身？破坏了发展规律，房地产适度发展，有利经济，反之有害，房地产要遵循客观经济规律，否则，自毁前程，害己害人。目前，房地产畸形扩张，挤压了其他产业空间，危害了产业结构平衡，削弱了经济发展后劲，扭曲了客观经济规律。失衡了产业结构，攸县年年喊发展产业，产业经济始终难强，产业经济比重始终难增，产业经济品质始终难优。房地产业膨胀，抢了社会发展先机，挤占了传统业发展空间。干预了市场配置，市场是无形之手，奖优罚劣，优化资源配置。攸县房地产畸形发展，存量房过多，空置率奇高，楼市空前疲软，消费市场扭曲，“并发症”反应剧烈，楼市 “风雨欲来风满楼”，前景堪忧。扭曲的房地产，真能“独善其身”？

没有房地产的政府能撑多久？短期行为，政府靠房地产支撑财政，靠垄断土地维持高利润，靠土地支持经济发展，政府的逐利性，决定了其房地产短期行为特性。县民政局、国土局大楼，投资约两千万，兴建不到20年，为“圈钱”，政府整体拍卖，拆除搞房产开发。短期发展，房地产虽然利润高、来钱快，但不能代替全盘经济，不能代替可持续发展，因此，政府布局经济，要总揽全局，着眼长远，不能“杀鸡取卵”，不能泥塘中挖藕，“吃一截挖一截”。短时效益，政府垄断下的土地，一本万利，土地成了“钱袋子”。土地经济，以房地产繁荣为条件，房荣俱荣，房损俱损，政府被房地产绑架。短命归宿，房地产有其发展规律，不依人的意志转移。房地产有兴有衰，依托市场，市场没落之时，就是房地产衰落之时。房地产成政府 的“爷”，生怕有闪失，拼命“保驾护航”，被房地产绑架的政府，真能 “健康长岁”？

房地产经济真的能经久不衰？矫枉过正须时日，房地产疯狂已久 ，“久病成‘疾'”。房地产开发过度，产能过剩，冲击了楼市。攸县“同乐湖国际”，高品质住宅小区，环境优美，价格适中，销售不足40%，入住不足25%，成名符其实 “鬼城”。 矫枉过正亦有时，东南商业广场，县招商重点项目，位处核心城区，开发商缺资金，楼虽卖光，“摊上”高利贷，上亿利润被吞噬，亏损超2000万，因缺资金，水电难配套，商业不能开张，业主不能入住，引发群体上访，房企无力解决，矛盾交政府，“形象工程”成“烂尾楼”。矫枉过正不待时，此消彼长，兴衰有期，是自然规律；房地产是兴是衰，是赢是亏，世事难料。攸县遭遇楼市“寒冬”，但项目有增无减，新楼盘“雨后春笋”、“满天飞”，一但楼销不出，依赖高息借贷运转的房企，终难逃一劫。

县级地产泡沫离破灭还有多远？产业衰落时，房市低迷，产能过剩，竞争惨烈，成本骤涨，房企度日如年，房地产业岌岌可危；民财枯竭时，楼市猛如虎，楼价居高难下，重创购买力。世风日下，攀比成风，买房成时髦，“痩鸡婆拉硬屎”，不买不行，买房即成“房奴，处境尴尬。房价虚高，枯竭民财，严重伤害了消费市场；民意抵制时，楼市虚高，吞噬了社会利润，影响了民众生活，民众对高地价、高房价，怨声载道，累积了抗争能量，已近临界点，不缓解就会爆发。资源配置背离时，房地产是资本累积成的，高潮时，行业 “呼风唤雨” ，要人有人，要钱有钱，要什么有什么；低潮时，资源配置远离，房地产成 “丧门神”，“避之唯恐不及”。

四线城市遭遇楼市“寒冬”，政府已无奈，房企在玩火，市场在疲软，楼市摇摇欲坠，房地产真有“金刚不坏之身”吗？倘若有朝一日，房地产泡沫破灭，（政）府将还（政）府吗？民众拭目以待！endprint