我国房企融资新渠道

左悦+杨婷+石杨磊+王畅

房地产业是国民经济的先导性产业，而近年来，在受楼市调控影响，我国房企的资金链普遍吃紧的大背景下，房地产私募基金或将是我国房地产业融资的重要方向。该文主要探讨房地

产私募基金在我国的现状、发展前景以及潜在问题和相应的解决方案。

房地产业是国民经济的先导性产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时也是资金密集型行业。近年来，受楼市调控影响，我国房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托等融资方式都已受到限制，着力持续经营的房企急需通过“金融创新”缓解开发资金饥渴；同时，在市场整体流动性充裕的背景下，大量社会资本也需要寻找投资出口。因此，房地产私募基金或将是房地产业融资的重要方向。然而，我国的房地产私募基金市场刚开始起步，尚不成熟，由此，本项目将对房地产私募基金在我国的现状以及其可行性发展前景进行分析与研究，探讨潜在问题并提出相应的解决方案。

一、 房地产私募基金在我国的现状

我国房地产私募基金目前正处于刚起步的雏形阶段，它是房地产开发商直接融资的一个重要方式。尽管在国外有很多成熟的运作经验，但在我国仍属于新型金融业态。

首先，我国房地产私募基金的特点主要有：

（一） 总体规模相对较小，但增长速度较快

据不完全统计，2010年国内人民币房地产私募基金的资金规模达到了500多亿元。从总量看，仅占2010年房地产开发投资额的1%左右，实际规模仍然处于较小比例。

（二） 基金背景类型多样，机会众多而投资审慎

目前我国人民币房地产私募基金的类型主要包括：独立的专业运作型、开发企业主导型、投行及金融机构附属型等。面临着不成熟的投资人群体和繁多复杂的投资机会，多数基金公司审慎前瞻。

（三） 目前多数基金尚未完成一个完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现

大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，多数基金尚未完成“募集—投资—管理—退出”的完整经营周期，各基金公司的投资能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明确。

其次，我国房地产私募基金机构募资的特点可以概括为：

（一） 从来源上，主要从海外私募基金机构募集资金

近年来，外资私募基金机构纷纷进军我国房地产业，其中比较有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡腾飞、嘉德、黑石等。虽然在资金方面，本土私募基金与外资私募基金的差别已在缩小，但由于外资私募基金在运营上更加成熟，在附加服务上更具优势，如优秀的公司治理结构、先进的管理经验、广泛的国际知名度等。因此国内房地产企业相比起本土私募基金机构，更愿与海外私募基金机构合作。

（二） 从性质上，往往暗含一定的“债权融资”成分

从表面上，我国房地产企业私募融资是股权性质的，然而从私募资金内在含义以及性质角度出发，可见其含有“债券融资”的成分。以恒大私募融资为例，2006年11月，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以三分之一股权作押，三家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。2007年8月，通过另一上市保荐人瑞信担保，恒大再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。按恒大与机构投资者签订的协议，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回报将不少于股票发行总价值的40%；若至2009年方完成上市，承诺回报则增至不少于70%。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；恒大集团董事局主席许家印则以持股68.16%重新实现对恒大地产的全权掌控。然而，恒大如若无法完成上市，恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。这实际上是一种“对赌协议”和变相的债权融资，一旦业绩未能达到协议要求，或者上市未果，就要面临高额付息、还清本钱等压力。

二、 房地产私募基金的基本内涵与优点

（一） 房地产私募基金的基本内涵

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。 房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。 房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

（二） 房地产私募基金的优势

1、 从房地产企业利益的角度

（1）可提高企业抗风险能力。房地产企业通过私募基金首先能够提高其抗风险能力，有着最基本的保护作用。通过房地产私募基金，一方面，投资者能够成为被投资房地产企业的全面合作伙伴，和现有企业利益达成统一；另一方面，企业无需支付股息，也无需出让部分股东分红，因此不会对企业的现金流造成负担。基于此， 房地产私募基金能有效增加房地产企业的所有者权益而非债务，同时也能加强房地产企业的资产负债表，并提高房地产企业的抗风险能力。

（2）可提供高附加值服务。在提高企业抗风险能力的基础上，房地产企业通过私募基金更能够为其提供高附加值服务，使其获得相当的经济利润。通过房地产私募基金，投资者在作为被投资房地产企业的全面合作伙伴的同时，也是企业的所有者之一，因此和现有企业所有者的利益几乎是完全一致的。由于房地产私募基金机构中的投资者大多是资深企业家和投资家，拥有丰富的专业知识、管理经验以及广泛的人脉和商业网络，因此这些丰富资源可能为房地产企业提供高附加值服务，使其获得较多的超额回报。

（3）可带来潜在的长期利益。在得到风险保障和短期利润的同时，通过私募基金，企业也可能获得潜在的长期利润。由于私募基金机构运行较为规范化，而且对于投资方的要求较高，因此，能获得基金机构青睐的房地产企业，反过来也能说明它们实力的潜在价值。同时，获得私募基金投资的房地产企业，往往可以通过所融资金购置土地或兼并收购，实现快速扩张，从而可提高和显性化房地产企业内在价值，以此获得相对稳定的长期利润。endprint