新形势下影响我国房地产经济周期波动因素的反思

近几年，我国的GDP不断上升，其中关键的因素就是房地产业迅猛发展。随着人口大量的向城市流动，人们开始更加重视房地产行业，引发人们对影响房地产经济周期波动的原因进行思考，以便更好的投资。该文将从房地产周期波动的概述入手，进而对影响房地产经济周期波动的各个因素进行研究，旨在为我国的房地产事业做出贡献。

社会主义初期阶段是我国的基本国情，这决定着我国要坚持走社会主义经济道路。自改革开放以来，房地产行业得到全面发展，市场规模化程度也不断提高，在扩大就业的同时，也带动了相关产业的飞速发展。随着国际、国内经济的快速发展，新鲜事物的不断产生，房地产业也面临着新的挑战。所以，要深入了解影响房地产波动的原因，从土地原因、资金原因、市场原因等方面入手，有针对性的予以把握，以实现房地产市场的平稳发展。

一、房地产经济波动概述

经济周期性指的是，经济的现象、变量在连续的变化过程中具有周期的特性，会反复的出现上升、下跌的现象。本文所指房地产经济的周期性就是对房地产市场供需情况的周期性波动进行描述[1]。

通常将房地产的一个周期划分为五个阶段：第一阶段，政府采用扩张性财政政策，此时的失业率高，国家采用通货膨胀措施，银行贷款的利率较低，收入有上升的趋势，居民对住房的要求增加；第二节阶段，房地产市场交易量增多，房价有所上调，建筑商盖房的成本也相应的增加，房地产销售的局面形势较好，银行贷款的利率仍然较低，居民对房子的需求持续增大，房地产商不断开发新的楼盘以适应市场的需求；第三阶段，居民对房地產需求量的增长趋于稳定，此时由于前期房地产商的过度开发，导致此时房产空置率的增加，出现了很多存货，房地产商投资的利润降低，此时的通货膨胀率开始上升，贷款的难度有所增加，房价开始出现了下跌的趋势；第四阶段，房地产项目的开发速度放缓，现有房的销售出现了困难，房屋空置率持续增加；第五阶段，宏观经济发生了衰退，房地产行业的供求状况出现了较大的改变，促使房地产价格迅速的下跌[2]。

二、我国房地产出现周期波动特点

我国的房地产经济具有周期性波动的特点，在这个过程中房地产的发展速度呈现高低交替的变换趋势。目前，我国的房地产业发展势头良好，从房地产行业的各项相关指标可以看出，我国的房地产业仍然呈现上升趋势，只是在增长的过程中增长的幅度会发生波动的变化，所以我国的房地产整体以循环的增长率，保持着增长的势头[3]。

我国自1998年以前的房地产市场发展缓慢、不成熟。在1998年实施住房制度改革后，房地产市场在原来的基础上有了较大的发展，使整个房地产市场的运行发生了变化。根据1998年前后房地产市场运行状况的简报可以看出，此时的房地产的销售状况不好。自1998我国取消单位福利房之后，我国积存的住房量得到了释放，此时的人们开始转变住房观念，导致房地产市场的需求量暴增，房地产开始了迅猛的发展。在接下来一段时间里，房地产的最初的需求得以满足后，房地产业发展的进程必将放缓，人们对房产的需求也会趋于稳定。所以，在房地产销售的高速增长过后，会出现房产供需日益平稳的状况，由此体现我国房地产业出现周期性的变化[4]。

三、影响我国房地产经济周期波动的原因

土地原因。房地产的发展离不开土地，人们通常对经济发达地区的描述是“寸土寸金”，可见土地对房地产业的重要性。没有土地就无法开发新的建筑，可见土地是影响房地产周期性变化的关键环节。政府对土地的使用权使用和使用权转让具有重要的作用[5]。实际上，政府面对财政预算的限制、对政绩的追求和GDP的压力，更加依赖房地产开发商的效益，这样可以满足政府不断增长的各项支出，导致政府新型建筑的盲目建设、房地产市场过热、农耕地被大量侵占等社会问题，将我国的金融风险推向新的高度。就政府而言，通过对土地市场的直接干预，突破了房地产市场的供需情况，同时催生出房地产业的泡沫状况。目前，我国走的是社会主义经济道路，在社会和经济转型的阶段，政府扮演者重要的角色，对市场起着引导和调控的作用。所以，政府出台的政策，会直接促使房地产经济发生波动，尤其是对于土地政策方面的改变，对具体的土地投入量、房地产的供应量起着决定性的作用，会促使整个房地产行业的波动，影响着整个房地产的需求[6]。

资金原因。资金是影响房地产业经济周期波动的重要原因之一。资金包括：房地产项目的开发投资、开发资金等。根据房地产资金相关的数据显示，目前我国的房地产增加值与房地产投资的规模之间的关系系数是0.975，由此表明，投资的多少直接影响房地产项目开发的实力大小，投资金额的改变会直接影响房地产经济的资金链。换言之，就我国目前的房地产市场现状而言，在绝大程度上是取决于项目的投资金额。这种房地产项目的投资金额具有盲目性和冲动性，在投资的时间上具有较强的集中性。目前，房地产行业的竞争与日俱增，呈白热化，许多的房地产商的需求得不到满足。据不完全统计，房地产资金的来源，大概有60%是银行的贷款所得[7]。另外，自筹资金指的是房产的售出收益，同样在购房中有70%来自于银行的借贷。这样，可以清晰的看出，银行贷款业务的发展支撑着整个房地产经济的蓬勃发展，对房地产业有着重要的作用。所以，房地产资金的来源对于银行的越来越依赖，各个银行为了提高自身的竞争力，主动降低了房贷的限制条件，使得银行的信贷风险与日俱增，进而使整个房地产产业的经济发生着周期性的波动[8]。

市场原因。市场是房地产项目的主体，对整个房地产行业有着关键的作用。市场主要包括商品房的空置率以及价格。房地产经济学家经过对商品房空置率、投资的研究，形成具体的报告是：房地产投资的波动会造成商品房空置率的持续增加，房子出现空置率会刺激开发新的房地产项目。面对我国复杂多变的市场因素，这样的效果并没有完全的凸显出来。在房产空置率上升的局势下，投资收缩的举动要远远高于投资扩张的举动[9]。另外，房地产价格是促使房地产发生波动的重要因素，二者在方向的表现一致，具有较高的同步性和同幅性，也是市场与土地资源的关系。在实际的房地产项目中，一级市场的影响力相较二级市场很大，政府对土地的宏观调控，会直接影响着房地产市场的波动。近些年，我国土地市场的政策频频发生变动，例如：土地有偿转让、单位福利房叫停等，有效的对这一点进行了说明。房地产市场在价格的杠杆下发挥作用，房地产市场的需求量的多少，会直接影响房地产产品的价格上升或者下降。另外，房地产商品房的价格与房子的销售面积成正比[10]。

四、促进我国房地产业发展的办法

加强改革住房所得税。加强改革住房所得税征收政策，对房地产的健康发展有着积极的作用。通过运用税收的手段对建设低价位的住房起到促进的作用。目前，我国相继出台了一些鼓励购房消费的相关税收政策，对于一些房地产建设和消费环节中不合理的部分进行了集中清理，在一定的程度上减轻了居民购房的压力，使人们不用背着购房的压力，轻松的投入到生活和生产之中。

全面贯彻保障性住房政策。近几年，我国出台了一系列的惠民政策，其中就包括保障性住房的政策。出于对非理性上涨的房价进行控制方面的考虑，避免形成大量的房地产泡沫。大规模的推行保障性住房，要求各地级政府，相关的管理部门予以配合实施，有效的抑制房价迅速上涨的不良趋势，保证人们的切身利益。

加强对国土资源的管理。我国要加大对国土资源的管理力度，对于不合理价格上涨的商品房进行控制，并且严格按照市场的要求，保证供应土地的合理性和其他供地的分配比例，尤其是对于一些城市出现土地价格过高的状况，要采取有效的措施进行控制。防止个别房产集团对土地价格的恶意炒作，保证国家的利益不受损失。

加大国家宏观调控的力度。房地产是我国的支柱型产业，因此我国应该加大对房地产业宏观调控的力度。央行要把我国整体经济运行和全社会的稳定作为改革的出发点，运用各种金融工具对M2实施紧缩。目前，我国房地产行业的60%都是源自银行的贷款，在产业运行的各个阶段都离不开银行的支持。房地产开发商开发、流动资金、住房等贷款都要从银行获得，可以看出，房地产企业已经过度依赖银行的帮助，一旦出现大幅度的房价下跌势必会造成连锁反应，危及至銀行。

我国居民普遍喜欢进行房地产投资，认为是当今比较保值的办法，一旦房地产出现危机，直接会使购房者的资产贬值，出现巨大的社会负面影响。大量的空置房会频频的出现，房地产商不会亏本降低房价，致使原本买不起房的人们，依旧如此，使国民的幸福指数大幅下跌，对政府造成不良的影响。所以我国政府要对房地产周期性的波动进行宏观调控，将潜在的风险降到最低，对房地产行业进行科学、合理的政策指导，使之快速趋于平稳，保证人们的切身利益。

综上所述，房地产对一个国家、民族有着重要的作用，直接关系着人们的幸福生活和我国的经济发展水平。对房地产业的科学、合理规范，有利于百姓安居乐业，促进社会的和谐稳定发展有着积极作用。所以要多措并举，从各个方面同时入手，正确的把握住我国房地产波动的周期行，扭转不利局面，使市场朝着对我国有利的方向发展，使房地产业可以再创辉煌。

（作者单位：北京启夏房地产开发有限公司）

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