浅析我国中小型房地产企业融资难的原因及对策

刘虹雨

【摘要】房地产业的资金需求量较大，而近几年我国出台的多项严厉的宏观调控政策，使得企业融资困难，中小型企业面临的融资风险尤为明显。本文对中小型房地产企业融资难的现状与原因进行了分析，并就中小型房企融资提出改善建议，以推进中小房地产企业健康发展。

【关键词】中小型房地产企业 房地产融资 融资困境

2011年起，我国相继出台了多项紧缩性房地产调控政策，如保障房建设、限购令等，为的是冷却房地产业的投融资行为，压制房价过快上涨。这些的政策都考验着房地产企业的竞争力。此间，万科等大型企业，依靠自身的规模和管理优势，不但未受政策影响，还趁机吞并整合了一些中小企业的优良资产。而中小企业面临的融资风险却日益明顯，要想求得生存与发展，就必须寻求合适的融资策略。

一、我国中小型房地产企业融资现状

（一）间接融资现状

银行贷款是间接融资最主要的形式，而近几年中小房企获取银行贷款的难度不断提升：

1.商业银行可贷资金缩减，贷款愈加困难。2010年起存款准备金率一再上调，商业银行的可贷资金大幅缩减，房地产企业向银行贷款也就变得愈发困难，尤其是核心竞争力较低、财务风险较高的中小型房企更是举步维艰。

2.银行贷款要求提高。近几年我国出台了多项控制房地产企业的银行贷款数量的政策，如差别化信贷，即贷款购买二套住房的首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。另外限购令等也大大减少了个人住房贷款的数额，而这也是中小型房企预售房款的来源。再者，中小型房企的规模小、信用等级低，直接导致其很难从银行获得贷款。

3.贷款利率上升，融资成本高昂。2010年起央行频繁调整存贷利率，贷款利率不断上升。高利率使得以间接融资为主的中小型房企的融资成本大幅提升，经营风险也随之增加。

（二）直接融资现状

1.融资结构不合理，直接融资占比较小。我国中小型房地产企业的开发资金有35%来自银行贷款，还有30%来自回笼的房款，而其中有很大一部分源自居民的住房贷款，因此实质上，中小房企开发资金大都来源于银行贷款，通过直接融资获得的资金占比却很小。

2.上市门槛提高，公开发行股权融资困难。目前，我国主板市场上的基本都是大型企业，而深交所的中小企业板和创业板对企业的监管制度和上市条件要求更为严格。房地产市场发展的不健康，导致对房企上市的条件更加严格，而且证监会暂停了房地产相关企业上市、再融资。而“买壳”或“借壳”上市以及海外上市都需要有优良的资质和资金实力，显然不适用于想在短期内上市融资的中小型房企。

3.发行企业债券的条件较高。对于企业发行债券的条件，我国相关法律都有严格的规定。就净资产而言，股份有限公司不得低于3000万人民币，有限责任公司不得低于6000万人民币等，这些都限制了中小型房企发债融资。

4.新型融资方式发展尚不成熟。由于中小房企上市愈加困难，融资租赁、私募股权融资等成为重要的融资方式，虽在部分地区发展迅速，但由于我国起步较晚，发展仍不成熟，与发达国家相比还存在一定差距。

二、我国中小型房地产企业融资难的原因

造成我国中小型房地产企业陷入融资困境的原因，既包括企业自身的内部原因，也包括政策、行业等外部原因。

（一）内部原因

1.信用等级低，违约风险高。我国的中小型房企大都资金实力、偿债能力弱，违约风险较高，银行等金融机构往往不愿意贷款给它们。同时也正是这些特点使它们很难达到上市、发行债券等的标准。

2.资金需求与银行贷款不匹配。中小型房企规模较小，资金需求相对较少，而考虑到交易成本，银行更愿意一次性贷给较大型的企业，而吝于对中小企业贷款。

3.缺乏完善的内部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略内部管理，缺乏专业的管理人才和系统的管理制度，特别是在土地取得成本日益增加的情况下，很难做到良好的成本控制。因此中小企业在经济形势发生变化时无法做出及时有效的应对，也缺乏创新融资渠道的能力。

（二）外部原因

1.政策原因。国家的部分政策在某种程度上促成了房地产企业融资困境的形成。政府通过严格的土地政策和信贷政策等来调控房地产市场，土地取得愈加困难，取得土地的相关税费也来越高，利率、存款准备金的调整，差别化信贷政策，限购令等，都对房地产企业尤其是中小企业的融资提出了挑战。

2.金融市场原因。我国的金融市场发展尚不成熟，融资结构不合理，直接融资受限较多。我国房地产企业对长期资金需求较大，而银行贷款以中短期为主，难以满足以银行贷款为主要资金来源的中小房企的融资需求。

3.行业原因。由于房价的不稳定及巨大的泡沫，导致即使有房地产等高价值固定资产来抵押，银行对房企的贷款仍程序复杂、条件苛刻，尤其是对规模、信用等都很难达标的中小企业。另外，我国房地产市场发展繁荣健康时，银行贷款宽松，对房屋预售的监管也不是很严格，企业较容易获得银行贷款、回收的销售房款等款项，资金相对富裕，致使一些企业安于现状，缺乏危机意识和创新能力，在面对严厉调控时，不能迅速找到适合企业自身的多渠道融资方式。

4.法律原因。我国与房地产金融相关的法律法规尚不健全，在银行贷款获得愈加困难的情况下，许多中小型房企就把目光转向了民间借贷，可我国民间借贷一直处于法律边缘，缺乏进入的渠道。另外，我国对中小房企上市以及再融资、发行债券都有严格限制，同时当下严厉的监管使得房地产信托融资在我国很难实现。

三、解决我国中小型房地产企业融资困难的建议

（一）政府方面

1.完善房地产金融相关法律体系。加强新型融资方式的法律建设，例如规范和积极发展民间借贷，还包括房地产投资信托、私募股权基金等相关法律的完善。

2.适当放宽政策限制。国家可以适当放宽对中小型房地产企业的调控政策，如适当降低中小型房企的营业税、所得税，实行浮动利率，优化信贷政策，适当放松对其信贷规模的监管，让银行贷款从制度上向中小企业倾斜。

3.加快债券市场发展。促进中小型房地产企业集合票据和债券的发行，减少其债券发行限制，也可以有效拓展中小房企的融资渠道。

4.构建完善的金融机构体系。在发达国家，中小金融机构在融资活动中发挥着十分重要的作用，国家可以通过出台相关政策来促进小额贷款公司、典当行等的发展，促进中小金融机构来参与解决融资难的问题。

（二）金融机构方面

我国银行对中小型房企的贷款多为中短期，额度较小，难以满足它们对资金的大量需求。因此我国的金融机构须借鉴发达国家的成功经验，积极研发新的金融产品，聚集社会闲散资金，拓展融资渠道，如证券化等。

（三）企业自身方面

1.建立良好的内控制度，提高信用度。由于中小型房地产企业长期依赖于银行贷款来获取资金，而且在短时间内不易改变，因此中小型房企必须加强内部控制，完善的内部治理结构，提高自身信誉度及抗风险能力。

2.发掘新的融资渠道。我国中小型房企现有融资渠道有限，为满足巨大的资金需求，它们必须根据自身特点及国外先进经验，发掘新的融资途径，如典当融资、融资租赁等。融资租赁，实质上是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。融资租赁可以有效增加企业资金的流动性，租赁公司只关注租金能否按期收回，风险较小。与银行贷款相比，融资租赁对企业的资质和担保状况要求相对较低，适用于中小企业，会成为解决融资其困境的重要手段。

参考文献

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