高房价、空心村和小产权房的形成机制分析

廖萍萍 林 丹

（1.福建省委党校 经济学教研部，福建 福州350025；2.福建江夏学院 工商管理学院，福建 福州350025）

我国城市中心的高房价、城乡结合部的小产权房以及农村的空心村问题直接严重影响着我国房地产市场的健康发展。通过比较城镇和农村的住房情况并利用地租理论分析，笔者认为产生这样的城乡住房市场扭曲现象，是因为目前征地补偿和土地出让金支出不合理，社会资源过多投入到城市，导致城乡的级差地租拉大；城乡级差地租越大，在一段时间里，又吸引更多资源往级差地租较高的城市集中，因此必然导致出现城市中心的高房价、城乡结合部的小产权房以及农村的空心村。十八届三中全会提出新土改，缩小征地范围，尤其允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下入市，不仅将有效压缩小产权房存在的空间、抑制城市的高房价，同时也将发掘农村土地的真实价值。

一、城市住房与农村住房情况的比较

要研究城市中心的高房价、城乡结合部的小产权房以及农村的空心村这些问题的内在联系，必须从了解城市中心、城乡结合部以及农村住房情况入手。城乡住房的情况可以从住房类型、面积、价格以及城乡住房投入情况等方面进行比较。

（一）城乡住房的分类

我国现有城乡住房大致分为以下几种类型：（1）城镇商品房（包括新开发商品房、二手房等）；（2）农转非农民因征地补偿而获得的住房，虽是协议性质，但最终也构成商品房的组成部分；（3）居民旧城改造拆迁补偿住房，同样是协议性质，最终也成为商品房的一部分；（4）城镇保障性住房，如经济适用房、政府为解决低收入群体住房难问题而推出的限价房等，有的仅有部分产权，不能自由买卖，不同于完全市场化的商品房；（5）农村宅基地，是村集体分配给集体成员的用于建房的集体土地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，未市场化，仅允许在村集体内流转；（6）小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，其产权是不合法的。以上各种类型的城乡住房在房产主体、交易模式、产权性质等存在较大差异，详见表1。

表1 各类城乡住房主体、交易模式、产权性质比较

（二）城乡住房面积比较

比较1978年到2012年间城乡住房面积的变化情况可以看到，1978年城镇居民人均住房建筑面积为6.7平方米，农村居民人均居住住房面积为8.1平方米，城镇居民人均住房建筑面积与农村居民人均居住住房面积之比为0.83；2012年城镇居民人均住房建筑面积为32.9.平方米；农村居民人均居住住房面积为37.1平方米，城镇居民人均住房建筑面积与农村居民人均居住住房面积之比为0.89。近35年城乡住房面积比并没有发生很大变化。（见图1）

（三）城乡住房投资比较

对比1995年至2012年城乡住房投资的情况可见，1995年城镇房地产投资为1753.1亿元；农村住房投资为1349.9亿元，城乡住房投资比（城乡住房投资比＝城镇房地产投资/农村住房投资）为1.29。到2012年城镇房地产投资为49374.2亿元，农村住房投资为6051.6亿元，城乡住房投资比为8.16。可见，由于土地出让的增值收益主要向城市倾斜，城市住房投资远远大于农村的住房投资，而且这一势头没有得到遏制。（见图2）

图2 城乡住房投资比

（四）城市商品房价格与农村住房价值的比较

由于目前征地补偿和土地出让金支出不合理以及农村住房无法流转，社会资源过多投入到城市，导致城乡的级差地租拉大，因此，城市商品房平均每平方米价格与农村住房每平方米价值也迅速拉大，对2000年－2012年间城市商品房价格与农村住房价值进行比较可以看到，2000年城市商品房平均价格为2112元/平方米，农村平均住房价值为187.41元/平方米，城市商品房价格与农村住房价值相差1924.59元/平方米。到2012年城市商品房平均价格为5429.9元/平方米；农村平均住房价值为681.9元/平方米，城市商品房价格与农村住房价值相差4748元/平方米。（见图3）

图3 城市商品房价格与农村住房价值

综上比较城乡住房的类型、面积、价格以及城乡住房投入情况可见，第一，尽管人口和土地不断转入城市，城镇居民人均住房建筑面积与农村居民人均居住住房面积均有增加，但两者之间的差距并没有扩大。第二，由于土地出让的增值收益主要向城市倾斜，城市住房投资远远大于农村的住房投资。第三，农村宅基地无法上市流转，实际不存在农村住宅市场，因此，农村宅基地价值被严重低估，城市商品房平均每平方米价格与农村住房每平方米价值差距不断扩大。

二、城市高房价、农村空心村和小产权房的相关性

以下在分析城市中心的高房价、城乡结合部的小产权房以及农村的空心村等问题，揭示其与目前征地补偿和土地出让金支出的内在联系，寻求解决矛盾的改革路径。

（一）城市高房价

影响城市房价的因素有很多，本文主要从四个方面分析高房价的成因：第一，人口城市化。随着人口不断进入城市，对城市居民住房的的需求必然增加。1978年城镇人口为1.72亿，占总人口的17.92%；到2012年底中国大陆城镇人口为7.12亿，占总人口的52.57%。随着城市化进程加速，农村居民还将不断进入城市，估计未来10年新增城镇人口将达4亿人左右，形成了对城市房屋的刚性需求，城市房价的预期也不断上涨。第二，目前的土地出让金的支出不合理也是进一步推高城市房价的动因。土地出让金支出中投入于农村的支出仅包括征地和拆迁补偿支出以及支农支出，其余均用于城市发展。而土地出让金在城乡之间的分配直接影响着城乡的协调发展。从2010年的数据来看，土地出让金在城乡之间的分配大约是6：4，此前，分配于“三农”的更少。长期对农村的投入不足必然导致城乡发展不平衡，也必然导致城市中心的房价节节攀高。第三，城乡土地制度差异也是形成城市中心高房价的又一因素。目前城市住房有一个交易市场，而在农村没有可以自由买卖的住宅市场，所以，农村人口向城市转移，农村住宅无法同时相应流转，一边在农村形成了大量空置的农村住房，一边又造成城市住房紧张；另一方面，在后工业化时代城市居民向往乡村自然生活的需求也无法得到满足和释放。所有这些土地需求只能由政府有控制地向城市土地市场供给，形成政府对土地的垄断供给。所以，现在城市中心的高房价并非土地资源的供给不足形成，而是由政府的垄断供给造成的。第四，土地出让金支出不合理，还体现在征地补偿的不合理上。土地出让金收入增加，以现有的征地补偿制度并不必然带来征地补偿费增加，也并不引起土地供给初始成本增加，所以，不存在城乡之间联动的市场调节机制。所以，即使城市中心房价高企，也无法通过市场自发调节。

（二）空心村问题

改革开发以来以来，伴随着我国工业化和城镇化的进程农村劳动力的跨地区流动日趋活跃，农村出现一定程度的“空心化”是不可避免的。根据国务院发展研究中心《中国新农村建设调查》重点课题组的报告：“随着大批农民进城从事二、三产业，一些农民在城市购买了商品房，形成了越来越多的“空心村”。被调查的村庄中，有45%的村反映村里存在大量的废弃旧房和宅基地。每个村平均有44.15亩左右，占村庄现居住总面积的比例为10.4%。”［1］（P27）但以下两个因素加剧了空心村问题的形成：第一，随着土地城镇化，农村土地不断非农化，农村没有得到相应的补偿，对农村、农业和农村的投入严重不足（见图2）；第二，现行的土地制度规定农村宅基地不能自由买卖，不存在农村的住房市场，农村住房价值被大大低估（见图3）。不过，允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下入市，必然会使宅基地价值得到唤醒，这种长期不合理现象将被改变。

（三）小产权房

小产权房是城市中心高房价和农村住房价值低估的必然产物，当然是不合法的，但也是制度不合理的表现。由于没有完善的销售手续，所以小产权房数量很难统计。“初步估计在北京已售和在建的小产权房大概占20%左右、且很快就会超过1000万平方米。在西安，估计已占25%到30%，在深圳所占比重就更高，可能高达近50%。而根据济南市有关部门的统计，该市全市小产权项目总面积仍有1000多万平方米。”［2］小产权房价格一般高于农村住宅价值，又低于同样位置商品房价格，大约为商品房价格的40%至60%。产生这一现象，至少有以下三方面的原因：第一，农村住房价值大大低于城市商品房平均销售价格，2012年城市商品房价格与农村住房价值相差4748元/平方米。农村住宅转为小产权房进入市场存在着巨大的利差。第二，当小产权房价格优势大于其要承担的违规成本时，以购买小产权房来缓解住房难就会成为城市居民的一种选项。第三，由于在法定的农转非土地增值收益分配中，农村集体没有得到合理的补偿，所以，村集体也有这种建造、销售小产权房的冲动，更难依赖村集体来监督村民，这样，失去了基层基础，执法成本上升，相应的违法成本则下降。

图4 城乡的级差地租

如果存在完善的城乡统一土地市场，那么，根据地租理论城乡的房地产价格应符合竞租曲线的基本规律，沿着ABC线分布（参见图4）。目前城乡是完全割裂的，不存在统一土地市场。因此，城市中心的房价被推高，农村住房价值被低估，城市中心、城乡结合部和农村房价呈现出AB、B′C′的分布。当这一不合理达到一定程度，就必然出现黑市，即违规的小产权房市场，小产权房的价格应会低于BC，因为购买者存在违规风险，同时小产权房价格又会高于农村住房价值BˊCˊ。当城乡级差地租CC′足够大时，小产权房就出现了，其价格将沿着MN线分布。也就是说，城市中心的房价越高，农村住房价值越被低估，那么城乡结合的小产权房市场就越繁荣。

三、结论

从以上分析可见，城市中心的高房价、城乡结合部的小产权房以及农村的空心村问题是相互关联的，是现行征地补偿和土地出让金管理制度存在缺陷的反映。只有改革现行征地补偿制度、土地出让金制度以及其他相关的土地管理制度，才能改变这一系列乱象。十八届三中全会提出新土改，尤其允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下入市，不仅将有效压缩小产权房存在的空间、抑制高房价，同时也将发掘农村土地的真实价值。

虽然土地改革的具体方案还未出台，相关土地法规修订以及财税政策改革尚未到位，而且这一复杂的土地改革系统工程也不是一蹴而就的，但已经提出的改革方向至少起到以下作用：（1）缩小征地范围，抑制了政府对土地出让的垄断，为土地农转非提供了新的流转空间。（2）农地流转有利于农业现代化、规模化，有利农业机械化，提高农业生产率。农地流转越充分，越能促进农业地租形成，越有利于提高农地征地补偿。（3）农村集体经营性用地流转有利形成农村集体经营性用地价格，有利于提高农村集体经营性用地的征地补偿价格（包括宅基地），有利于压缩小产权房存在的空间。（4）对土地出让金流向加强监管，加大土地出让金对“三农”的投入，实施“万村整治”计划，体现农村土地市场价值，发展城乡交通网，这些措施都将逐步缩小城乡之间的级差地租。因此，农业用地充分流转，将挖掘出其市场真实价值，农业地租的形成为农村土地设置了市场底价。而农村集体经营性用地流转形成农村集体经营性用地价格，抬高补偿宅基地的参考价格。抬高城乡之间ABBˊCˊ的地租分布，使城市中心、城乡结合部到远郊的地租向ABC的分布靠近。

总之，随着改革新举措的出台和落实，必将抑制城市中心的高房价，发现农村住房价值，抑制小产权房的进一步滋生。

［1］李剑阁.中国新农村建设调查［M］.上海：上海远东出版社，2009.

［2］蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议［EB/OL］.http：//house.focus.cn/msgview/2883/172413759.html.