对呼包两市住宅销售价格走势的分析判断

秦文忠

随着全国经济发展步伐放缓，经济结构调整进入深水区，房地产市场持续降温，今年以来呼和浩特市和包头市的房地产供需格局发生了明显的变化，住宅销售价格逐渐回落。

一、呼和浩特市和包头市上半年住宅销售价格走势特点

呼和浩特市和包头市都属于三线城市，与全国相对发达的一二线城市比，住宅销售价格变动相对滞后。就目前形势看，有意购房者多数处于观望态度，上半年楼市成交乏力，市场价格逐步小幅回落，趋于理性，市场格局正在发生变化，房地产企业从被动坐销转为主动行销，市场从卖方正转为买方。

（一）上半年各月新建商品住宅销售环比价格涨幅先升后降，呼和浩特市6月略有小幅反弹

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅销售价格的环比指数分别为100.4%、100.5%、100%、100%、100%、100.2%，三增三平，6月小幅反弹，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比较，分别相差0.8、0.2、0.6、0.4、0.3、0个百分点，各月涨幅虽有波动，但总体低于70个大中城市的最高水平。呼和浩特市限购政策放开后，6月环比小幅上涨，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是34位、4位、57位、57位、17位、1位，位置变动较大。

包头市1—6月新建商品住宅销售价格的环比指数分别为99.9%、100.1%、100.2%、100.1%、99.6%、99.4%，三增三降，先增后降，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比较，分别相差1.2、0.6、0.4、0.3、0.7、0.8个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是67位、57位、39位、34位、57位、45位，属于中下位置。

6月与去年年底比，涨幅一升一降。呼和浩特市6月比去年年底增长1.1%，包头市6月比去年年底降0.7%。

（二）新建商品住宅同比价格涨幅逐月平稳回落

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅价格的同比指数分别为109.8%、108.9%、108.7%、109.9%、107.4%、106.6%，涨幅逐月平稳回落，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比较，分别相差11.1、9.8、6.8、3.7、3.9、2.8个百分点，差距逐渐缩小，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序中分别是28位、32位、19位、9位、11位、6位，属于中上位置。

包头市1—6月份新建商品住宅价格的同比指数分别为108.5%、106.4%、105.4%、104.9%、103.1%、102.4%，涨幅逐月回落且低于呼和浩特市，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比较，分别相差12.4、12.3、10.1、8.7、8.2、7个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是46位、58位、60位、60位、62位、61位，处于比较低的位置。

1-6月与去年同期比，两市都有不同程度增长。呼和浩特市1-6月比去年同期增长8.4%，包头市1-6月比去年同期增长5.1%。

（三）二手住宅环比价格涨幅总体有回落趋势

呼和浩特市1—6月份二手住宅价格的环比指数分别为100.0%、100.1%、99.8%、99.8%、99.9%、99.6%，后4个月略有下降，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比较，分别相差1、1.2、1.3、0.9、0.6、0.5个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是50、38、64、60、36位、38位，位置变动较大，属于中下位置。

包头市1—6月份二手住宅价格的环比指数分别为100.4%、100.1%、100.0%、100.1%、99.8%、99.4%，有回落趋势，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比较，分别相差0.6、1、1.1、0.6、0.7、0.7个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是13位、41位、48位、28位、49位、60位，属于中间位置。

6月与去年年底比，都有小幅回落。呼和浩特市6月比去年年底降0.8%，包头市6月比去年年底降0.2%。

（四）二手住宅同比价格涨幅也逐月回落

呼和浩特市1—6月份二手住宅价格的同比指数分别为103.4%、103.0%、102.4%、102.0%、101.6%、101.2%，涨幅逐月回落，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比较，分别相差15、12.9、10.8、10、9.5、7.9个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序中分别是53、49、54、55、55、51位，处于比较低的位置。

包头市1—6月份二手住宅价格的同比指数分别为103.3%、102.9%、102.7%、102.5%、102.1%、101.5%，涨幅逐月回落，与全国70个大中城市1—6月各月最高涨幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比较，分别相差15.1、13、10.5、9.5、9、7.6个百分点，在全国70个大中城市涨幅由高到低的排序分别是54位、54位、49位、49位、43位、48位，同样处于比较低的位置。

1—6月与去年同期比，两市都有不同程度增长，呼和浩特市涨幅低于包头市。呼和浩特市1—6月比去年同期增长2.3%，包头市1—6月比去年同期增长2.5%。

二、影响呼和浩特市和包头市上半年住宅销售价格走势的主要原因

住宅销量下降、库存增加、房企资金压力增大是影响住宅销售价格走势的主要原因。受全国大气候影响，虽然住宅销售价格逐月回落，但购房者观望情绪不断增加，销量下降，新开盘的项目未消化又转为库存，房企资金压力逐渐增大。

新建商品住宅成交量下降，呼和浩特市1—6月新建商品住宅成交面积为75.62万平方米，比去年同期下降了15.74%，网签6821套，比去年同期下降了15.51%。包头市1—6月新建商品住宅成交面积为100.1万平方米，比去年同期下降了27.3%，网签8513套，比去年同期下降了29.1%。

二手住宅交易量大幅萎缩，1—6月呼和浩特市二手住宅交易成交总面积34.74万平方米，同比下降了35.34%，完成交易套数3996套，比去年同期下降了36.9%。1—6月包头市二手住宅交易成交总面积49.5万平方米，同比下降了58%，完成交易套数6255套，比去年同期下降了59%。

三、对呼和浩特和包头两市下半年住宅销售价格走势的判断

根据目前房地产整体形势分析判断，预计下半年呼和浩特市和包头市住宅销售价格仍会趋于下行势态，幅度不会很大，逐步回归到去年的价格水平。原因如下：

（一）两地房地产市场受全国整体形势影响。去年底到今年以来，全国房地产形势整体一直不容乐观，房地产市场成交继续低迷，销量下降，销售乏力。销量的下降直接影响到销售价格，6月份全国70个大中城市住宅销售价格中虽然绝大部分城市同比仍然继续温和上涨，但涨幅正在逐月回落，而且大部分城市环比价格出现下降，环比下降的城市个数不断增加。

（二）国家出台一系列调整政策，住房的投资和投机需求会逐渐被挤出房地产市场。

（三）房地产缺乏长远规划，盲目开发。过去一段时间内，房地产市场整体繁荣，房地产商追逐利益最大化，盲目开发，缺乏长远规划，导致供应过量，库存相对增加，目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。

（四）房企资金压力增大，房地产企业正在酝酿营销活动试图用以价换量的策略来改善销售业绩，楼盘以特价房、清空尾盘、竞猜免首付、首付分期等方式打折促销。

（作者单位：国家统计局内蒙古调查总队）

责任编辑：代建明