加拿大房地产市场新观察

周廷芳

加拿大财政部长宾利弗（Joe Oliver）2014年6月16日与加拿大私营企业的经济学家会面，并召开记者会。宾利弗表示，对2015年重新实现预算平衡颇有信心。他还表示，并不认同加拿大楼市出现“泡沫”的说法。加拿大一些经济学家也对现在价格持续上涨的加拿大房市表示了担忧。他们认为这可能造成经济危机，原因之一是现在许多都市的房价已超出了加拿大工薪阶级的承受范围。

据一份加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）2014年6月16日提出的报告显示，5月份加拿大二手房的平均售价涨至41.6584万加元，比去年上涨了7.1%。CMHC是加拿大政府的房产机构，成立于1946年，是加拿大最大的国有公司，其2008—2009年的资产达260亿加元。主要负责管理联邦抵押贷款保险基金、提供住房抵押贷款保险、住宅工程、改建工程的融资，同时进行房地产市场分析，并协同国家研究委员会开展房屋设计和技术研究。截至2013年3月31日，CMHC提供的正在生效的抵押保险共达5626亿加元，人均已达1.7万加元，仅此可窥见加拿大房地产的活跃。

加拿大财政部长宾利弗表示，在加拿大银行与加拿大房屋暨房贷公司的建议下，他不认为加拿大楼市出现“泡沫”，并相信加拿大房价将“软着陆”。他同时指出。联邦政府属下的加拿大房屋暨房贷公司将采取一些措施来防止楼市过热，如，缩短贷款还期至25年；规定最低首付款；要求银行基于5年贷款利率标准；对贷款者借款资格严格审查等。

加拿大房屋和按揭公司（CREA）首席经济学家克伦普表示，目前加拿大房地产市场上的供应量略显不足，不过随着严冬的过去，挂牌量会增加，销量有望进一步上升。TD银行经济学家普雷斯顿表示，2014年5月份全国房地产市场活跃，最主要原因是按揭利率持续走低，以及春季受严寒天气影响压抑需求后的反弹。在未来短期内这两个因素将继续推动全国房市稳固增长。不过由于加拿大就业增长乏力，以及房价增长超过收入，下半年房市也可能出现退潮。加拿大房市同样有不均衡发展问题，地区之间差异很大。就销量而言，近期的增长集中在加西地区，魁省和大西洋三省的销量同比还出现了萎缩。

加拿大房价走势方面的增长主要是受到了大多伦多和温哥华地区房价飙升的推动。如果排除了这两个地区全国房价仅为33.6万加元，比去年同期增长了5.3%。如果从更能精确反应房价变化的MLS综合房价指数来看，则同年比增长4.98个百分点。

蒙根（BMO）资深经济学家卡维客表示，虽然2014年5月份住房市场的平均数不错，但要仔细分析便会发现里面大有文章。目前，房地产行情称得上火爆的其实只有极少数几个地区，其他地区的行情则显“沉闷”。有鉴于此，联邦方面应该不会再出台新的冷却房市的举措。虽然2014年5月份的住房数据良好，但是CREA还是调低了对全年房地产市场的预测。预计2014年全国房屋销售达46.34万间，比2013年微升1.2%，而之前该协会预测全国今年房产销售数字为46.37万间。

加拿大统计局2014年6月12日报告，加拿大新房价格指数继今年2月和3月上升0.2%以后，4月又升0.2%，导致加拿大房价走势上涨的主要推动力，是大多伦多地区及渥太华价格大幅度上涨0.7%，这是大多伦多市及渥太华新房价格2011年11月来最大月度涨幅。

国际货币基金组织（IMF）2014年6月12日公布的全球房市报告警告，全球许多国家房价都超出历史平均水平，呼吁各国采取行动，严防另一波房市崩盘的风险。报告并点名加拿大、香港、纽西兰等许多个经济体，指当前楼价高企对经济稳定构成威胁。IMF指出，个别国家限制贷款，以冷却房地产市场的努力效果不佳，不足以压抑炽热的房市。新的统计数据显示，房价在已令人关切的水平上继续攀升。在IMF今年调查的51个国家中，有33个国家房价继续上涨。分析报告说，最大涨幅出现在那些房市已处于危险状况的国家，加拿大也属于房市情形最危险的国家之列，房价被严重高估。

以国民收入衡量，加拿大房价比历史平均值多出33%；以房租衡量，更是比历史平均值高出87%。IMF副总裁朱民指出，大多数国家的房价远超过历史平均值。例如纽西兰、挪威、比利时、澳洲、法国和英国。美国房价则大致持平。房价涨势最惊人的是新兴市场。菲律宾房价比去年劲扬10.56%；香港房价涨10.25%，增幅仅次于菲律宾，排行第二。中国和巴西房价也各攀升9%和7%。据加拿大房产协会（CREA）的最新统计数据，加拿大目前平均房价为40.9708万元，比去年高7.6%。

朱民警告，美国2007年房地产市场崩溃导致全球陷入20世纪30年代大萧条以来最深重的金融和经济双重危机，是前车之鉴。他提醒，房市泡沫破裂倾向于和更广泛的经济衰退相连，而由房市崩溃引发的衰退倾向更加严重。他敦促各国运用限制举债，要求银行有更高的资本准备金，限制外资进入房地产市场等政策手段以冷却房市。

加拿大最近数年已采取一系列措施压抑房地产市场，如提升申请房贷的门槛，提高购屋首付比例，房贷的最久偿还年限从之前的30年缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款，而非以前的85%，可是加拿大不限制外资进入加拿大房地产市场，甚至从不追究有多少外国人在加拿大购房。前不久加拿大《环球华报》还以《中国地产商进军温哥华》为标题，报道中国上市公司房地产企业苏宁环球集团欲涉足一个具博彩娱乐功能的度假村型城市综合体。

美国联邦储备局主席耶伦前不久在一次记者会上说，美国经济已从上半年低位反弹，未来经济复苏会加强。联储局虽预期利率两年内将稍为加快上升，但仍有信心通胀受控。美国经济活动正在反弹，并且其后将会继续以温和步伐扩张。声明对经济唯一评语是楼市“仍缓慢”。最近美国房地产市场非常火爆，从西雅图到旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯全线飘红，很多房子出现抢购潮。邻居美国房地产市场上涨，通常会为加拿大市场增加信心。中国房地产走势也是影响加拿大温哥华市场的重要因素。随着中国反腐的深入，许多与政府有说不清关系的企业就更愿意把资产转移到温哥华。官员披露财产，房地产信息联网的说法一直不绝于耳。不少官员持有多套房地产，如果需要披露信息，相信会出现大规模的抛售现象。关于中国对加拿大的影响，一直莫衷一是，有人说，中国下跌，温哥华房市将上涨；也有人说，中国房地产上升，温哥华房地产才会一起上涨。究竟如何，只能静观其变。

（文章转载自内蒙古城市与住房建设研究院网站）

责任编辑：杨再梅