房地产业相关税收对地方国库收入影响实证分析——以周口市为例

中国人民银行周口市中心支行课题组

（中国人民银行周口市中心支行，河南周口466000）

房地产业相关税收对地方国库收入影响实证分析
——以周口市为例

中国人民银行周口市中心支行课题组

（中国人民银行周口市中心支行，河南周口466000）

房地产已成为经济发展的支柱，相关税收也成为地方政府的重要收入来源，厘清房地产收入变动的主要影响因素以及对财政收入的影响并制定相应的调控措施，平衡财政收支都显得至关重要。通过突变点检验和格兰杰检验确定了突变的时点，分析了变化的原因，并通过回归分析拟合了地方财政收入与房地产税收的关系。对此提出了加强调控力度，促进房地产业健康发展以及拓宽税源，减少财政对土地出让的依赖等政策建议。

房地产；国库收入；房地产税收

我国房地产行业近年来取得了突飞猛进的发展，其税收在地方国库收入中所占比例稳步提高，已经成为地方财政收入的最重要来源。不少地方财政对房地产市场税收产生了较强的依赖性，不少地方政府形成了通过出让土地、发展房地产行业拉动地方经济增长、扩大地方财力的土地财政模式。地方经济发展过度倚重房地产行业，进而也对微观经济主体的房价、地价预期产生重要影响。因此，厘清房地产收入变动的主要影响因素以及对财政收入的影响，制定相应的调控措施、平衡财政收支都显得至关重要。本文通过对房地产业前期产生的国有土地使用权出让收入和房地产交易产生的契税、房地产业营业税等房地产业税收对地方国库收入数据的对比，利用突变点检验对各个数据的突变点进行判断，并借助格兰杰因果关系检验分析各税种的变化是否在统计意义上影响了地方国库收入。

一、周口市房地产业税收与地方国库收入概况

随着周口市房地产市场的活跃，土地出让收入和各种涉房税收对于地方财政收入的重要性日益提高。近年来，周口市房地产业收入（含涉房税收和土地出让金）占地方国库收入的比例稳步增加（见图1）。从图1可以看出，2006年该比例仅为30%，此后一路飙升，到2011年增加到46%，而2014年上半年周口市房地产市场“逆市上扬”[1]，带动该比例创出54%的新高。从近几年的发展趋势看，房地产业税收对地方财政收入具有举足轻重的作用，对周口地方经济发展的影响也越来越大。因而，地方政府既要加强房价调控又要兼顾地方经济发展。

图1 周口市房地产业税收占地方财政收入比例走势图

二、周口市房地产业税收与地方国库收入的实证分析

（一）数据来源及预处理

房地产行业税收涉及的主要税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税及契税等。本文把和房地产行业相关的税收作为总体税收规模，定义为房地产业税收，把金额较大、对其影响较多的房地产业营业税和契税两个税种作为变量重点进行分析。文中搜集了2006年1月份至2014年6月份的周口市国有土地使用权出让收入、地方国库收入、房地产行业相关税收作为分析指标。其中：地方国库收入记为DFCZ，统计口径与国库收支统计报表中一般预算收入小计一致，不包括基金收入与调拨收入；国有土地使用权出让收入记为TDCR；房地产行业相关税费记为FCS，其中，房产营业税记为YYS，契税记为QS。由于数据具有较强的季节性，本文通过EVIEWS5.0运用X-11方法对以上变量数据进行了季节性处理，然后对季节调整后的时间序列取对数后如图2。

图2 周口市地方国库收入、房产税、土地转让收入发展趋势图

（二）变量平稳性检验

时间序列数据往往是不平稳的，含有趋势特征，直接对其建模会导致伪回归。因此，本文首先采用ADF检验方法对模型所涉各变量进行平稳性检验。ADF检验的最优滞后阶数的选取按照AIC准则确定。检验结果：在99%的显著性水平下，所研究的序列均为单位根过程（检验结果略），数据可能含有时间趋势。

（三）突变点的确定

仅靠单位根检验可能造成不恰当的忽略结构突变可能导致对模型的误判。对结构突变的检验有外生性结构突变点检验和内生结构性突变点检验。外生性结构突变点检验难以充分利用数据本身包含的信息，因此本文参考许兆春[2]的研究方法，采用内生性检验方法。在实际操作中，本文采用滚动回归法。

滚动回归法通过子样本计算统计量的值，子样本的容量保持一个定值，从{} 1,2,…,k, { } 2,3,…,k+1,…,一直到子样本{ } T-k+1,T-k+2,…,T。建议k=0.3T。每个子样本按

用上式做单位根检验。用其中最小的ADF值与临界值做比较检验单位根。H0∶ρ=0，存在单位根。如果有某个时点的ADF值小于临界值，说明原序列存在结构突变。

经检验，ADF检验式滞后项的阶数为1即可消除自相关，所以以下检验中均取P=1。检验结果见表1。我们将结合国内外经济形势和房地产调控政策分析出现突变点的原因。

表1 含有结构突变点检验结果（滚动法）

由表1显示，2009年7月前后均显示比较稳定的发展态势，但于该点发生了突变。分析其原因，可能是受国际金融环境变换影响，各个行业发展受阻，相关税种缴纳有所减少，特别是房地产行业税收下降明显。

周口市国有土地使用权出让收入在2008年1月呈现出结构突变，主要是受当时国际金融危机发酵影响，房地产企业发展趋于谨慎，扩张意愿降低，减少了对土地囤积的需求，影响了土地出让规模。随后，宏观调控政策逐渐放松了对该行业的严格调控，转向为侧重扶植态势，房地产业再次步入扩张期。随着对土地需求的增加带动国有土地使用权出让收入的增加。加上受到土地出让价格、数量双增的影响，周口市新设立的行政区域土地出让规模庞大，多重影响出现了周口市国有土地使用权出让收入急剧增长的结果。但随着4月份国家多次重申坚持严格的房地产业调控政策，该项收入又随之下降。2013年以后，楼市“拐点”论频现，但周口作为农业地区的中心城市，住房刚性需求比重大，因而价格坚挺，土地交易平稳。

2007年8月之前，周口市房地产业税收规模一直处于低位徘徊。2007年8月之后，随着周边房地产热潮，周口房地产市场由冷转热，各种涉房税收随之提高。表现在数据结构上，2008年，周口市房地产税收出现突变。从增长速度来看，2008年发生突变点之前，增速较低；随后，拟合直线的斜率明显增大，充分说明了增速提高幅度较大，可以判断，2008年是当地房地产启动的时刻。之后，周口房地产进入稳步发展阶段，即使2008年金融危机也未改变该行业稳定发展的态势。

契税的税基除房产销售额外还包括了土地出让环节的契税，更多反映的是房产和地产市场的共同走势，但由于房产契税到办理房产证阶段才产生，所以具有一定的滞后性。总的看来，由于周口属于农业区，城市化进程不断加快，人口众多，对住房具有刚性需求。这些决定了周口市房地产现房、期房市场波动达不到引起数据突变的程度。所以，契税收入未出现突变，运行比较平稳。

房地产业营业税于2011年3月出现突变，其后增速急剧提高。新国八条的公布实施，对一线城市的房价调控效果比较明显，很多城市纷纷出台措施，部分购买力被“挤出”，转向二线三线城市，导致后者的房地产业快速发展，交易量增加。另外，建业等省内知名房地产企业开发视野向周口市区以及下辖县市延伸，提高了住房品质，同时推高了房价，带火了县级市场。例如，建业住宅集团公司和淮阳县人民政府签署战略合作协定，投资50亿元人民币，进军县级市场，随即该县房价就有明显上涨。

（四）格兰杰因果关系检验

为防止经济序列出现伪相关,需要对TDCR、AMPFCS、IOPQS和YYS是否是DFCZ的变化原因进行考察,采用格兰杰因果检验来分析。税收变动对于地方财政收入的影响是显而易见的，但这种影响是否达到了统计意义上的因果关系还有待确定。因此，我们对本文所研究的变量做格兰杰因果关系检验。格兰杰因果是指，Y称为X的“格兰杰原因”当且仅当如果利用Y的过去值比不用它时能够更好地来预测X。简言之，如果变量Y能够有效地帮助预测X那么就称Y为X的“格兰杰原因”。

表2 格兰杰因果检验结果

本文的目的在于分析分量对总量的冲击，因而表2只给出了部分的格兰杰原因的检验结果。结果显示：在10%的置信水平上，房地产业税收、土地转让收入和房地产营业税是地方收入的格兰杰原因。随着周口市房地产行业的发展，其为地方政府创造的收入已占重要地位，其变动足以影响财政收入的规模。因此，地方政府在制定政策时，难免重点考虑收入下降的影响。房地产行业营业税的变动不仅在统计意义上影响房地产税收，还影响地方国库收入。因此，可以把房地产营业税作为观察房地产收入对国库收入影响的重要因素。

（五）回归分析

根据格兰杰因果关系检验结果，房地产业税收、土地转让收入和房地产营业税与地方国库收入间存在统计意义上的因果关系，因而，本文对其进行回归分析（由于房地产营业税是房地产税的子项，为避免多重共线性我们仅用房地产税收）。为了提高拟合的精确程度，我们以周口市地方财政收入突变时间为分界点对DFCZ、QS和YYS进行分段回归分析并和不分段的结果加以比较。

首先，在假定无结构突变影响下，对地方国库收入、土地出让金TDCR和房产税收FCS各变量，通过EVIEWS5.0采用普通最小二乘法估计，得到回归方程如下：

土地出让收入、房地产税每增加一个百分点，地方财政收入分别增加0.17个和0.34个百分点。两者相加占比超过了地方财政收入的半壁江山，因而，地方政府重视房地产业的持续发展有深刻的经济根源。

以周口市地方国库收入的突变时点为界限，我们分别对上述的变量进行普通最小二乘法估计。2006年1月—2009年7月的回归方程是：

此阶段，土地出让收入变动对财政收入的影响已经较大，该项收入增加1个百分点，财政收入增收0.11个百分点，土地财政格局初露端倪。而房地产税收对财政收入影响更大，其每变动一个百分点，财政收入同向变动0.31个百分点。

可以看出，周口市土地财政趋势进一步增强，土地出让收入对地方财政的贡献度提高。土地出让收入每增加1%可以拉动财政收入增长0.12%。但房地产税收的地位显著下降，其对财政的拉动作用较前一阶段下降了0.06个百分点。

由此，可以得出以下结论：

一是周口作为欠发达的四线城市，房地产行业规模小、房产价格处于低位、受关注程度不高。2007年8月前后这一情况开始改变。其后，随着市场启动，与之有关的国有土地使用权出让收入和房地产业税收增加，该行业受到重视。该时点可以作为房地产市场从未开发状态进入稳定、快速发展状态的转换标志。

二是土地市场对经济环境反应最为灵敏。土地开发企业对于国内外经济、金融形势把握较为主动和准确，因而其变动具有风向标作用。所以，国际金融危机的爆发，周口市国有土地使用权出让收入于2008年1月最先出现突变。因此，通过观测它的反应可以较好预测未来涉房税收以及地方国库收入的变动趋势，对提高周口房地产行业的调控政策的前瞻性有重要意义。

三是房地产业营业税对地方国库收入影响较大。作为交易环节的重要税收，房地产业营业税与房地产市场发展关联性强，对于房地产业税收收入和地方国库收入均具有举足轻重的作用，对市场波动反应敏感。因而，宏观调控和房地产调控是否适度，可以通过观察房地产业营业税得以验证。营业税于数据序列末开始逆向变化，说明新的房地产政策从紧已经发挥作用了，如果下降过快过猛，有可能会影响地方国库收入，并可能不利于周口市经济的可持续发展。

四是土地财政趋势增强，但房地产税收对地方国库收入的影响降低。随着地方工业的较快发展，地方可控税源逐渐增多，地方财政对房地产的依赖程度相对降低。

三、政策建议

（一）加强宏观调控，促进房地产业健康发展

一是加强土地流通市场的管理。推进以市场方式配置土地资源，坚决遏制开发商大量囤地、拖延开发以及哄抬地价等行为，建立多层次的住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求。二是加强对土地出让管理，提高地方财政的自主性。在严格执行土地出让行为管理制度的同时，确保各项费用及时足额缴入国库。同时，中央财政可以加大专项转移支付力度，有效缓解地方财政过分依赖土地收入的局面，支持地方城市建设。三是正确引导市场预期，防控风险。政府应密切关注房地产投资和价格变化，加强引导住房投资，特别要监控国际热钱非法行为，增强风险防范，确保本地区房地产业的健康发展。

（二）强化管理，优化结构，确保国库收入稳定

一是加强税务征收工作，简化现行税制。房地产业税种较多，征收主体多元化，存在一定的逃避税和偷漏税空间。有关部门要抓好税源基础管理，促进房地产业的税费成本规范化、法制化和明晰化。二是科学开展纳税评估。完善房地产开发主体纳税评估办法，发展评估市场，逐步建立数据库，完善成本核算，加强税收评估，杜绝房地产税收的滴、跑、漏。三是加大稽查力度，重点检查房地产企业销售规模和进度，确保涉房税收占比较大的房地产营业税及时足额入库。

（三）加强对土地市场的监测，提高风险防控能力

一是要综合利用统计数据，加强对土地出让金收支情况的监测，为相关部门调控和更好地维持收支平衡决策提供有参考价值的信息。二是要引导开发商投资建设小户型住房，保障性住房，满足“刚需”人群的需求，合理挖掘房地产低端市场。对关乎民生的保障房项目，金融部门应积极给予合理信贷支持。三是要对于个人住房消费信贷条件进行严格审查，有效控制投机需求，确保不出现大面积房贷违约。四是要加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发与购房的统计登记制度，合理确定资金流入流出节奏。

（四）培植税源，降低政府对土地财政的依赖

一方面逐步摆脱国库收入对房地产行业的依赖。大力优化产业投资结构，逐步降低地方财政对土地、房产税收的比重。另一方面，优化税源结构，寻求新的税源增长点，像周口这样的农业大市尽快摆脱地方财政对重点企业（如莲花集团等）以及重要行业的依赖。紧紧抓住我国调结构的契机，走多渠道发展经济的路子，着重发展新兴服务业和先进制造业。通过多层次产业的共同发展促进地方经济的发展，促进地方财政收入稳定、持续增长。

[1]佚名.周口房产上半年“逆势上扬”.新浪乐居网[EB/OL].http://zhoukou.house.sina.com.cn/news/ 2014-07-30/.

[2]许兆春.利率市场化对银行利差的冲击研究——以河南省为例[J].金融发展研究，2014，（2）：42-45.

（责任编辑：贾伟）

1003-4625（2014）10-0051-04中图分类号：F832.2文献标志码：A

2014-08-27

课题主持人：郭河彬（1967-），男，河南虞城人，高级经济师；课题组成员：韩予（1970-），女，安徽定远人，会计师；仵瑞（1980-），女，河南郸城人，会计师，课题执笔；曾丹旖（1986-），女，河南淮阳人，助理经济师；夏振洲（1975-），男，河南周口人，经济师；郭树强（1982-），男，河南周口人，经济师；吴继灵（1985-），女，河南周口人，经济师。