我国房产税改革的思考与建议

杜惠　杨孝安

摘要：2011年1月28日，上海和重庆作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。至今已三年有余，本文首先介绍了房产税改革的意义，然后分析了上海、重庆试点地区房产税改革的优点和不足，最后根据不足提出一些建议。

关键词：房产税改革；不足；建议

中图分类号：F812.42 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）08-0114-01

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。近年，由于我国的房价一路飙升，人们对房产税改革呼声不断，寄希望于改革来抑制房价、减少投机。鉴于此，经国务院批准，从2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市率先开始房产税改革，对部分居民征收住房房产税。

一、 房产税改革的意义

（一）遏制投资性购房，抑制房价，增加住房供给

对个人住房征收房产税，一定程度上将会减少房地产的投资性需求，降低房地产市场的活跃程度。因为假如不征收房产税，只要房价上升，房地产投资者就能挣钱。而征收房产税之后，房价只有涨幅超过房屋的持有成本时投资者才能有收益，导致房产持有环节税负的加重，由此房地产投机者的积极性就会减弱，必然有利于遏制投机性购房。

对房屋征收房产税，增加了居民的买房成本，从而居民对房屋的需求将会减少，房屋供给不变，房价可能会下降，甚至可能会回归至合理水平。因此，对个人住房征收房产税，一定程度上可以抑制房价过快上涨。

当居民住房没有持有成本时，空置在那里也无所谓，当实施这一制度之后，持有多套房屋的人会将房屋卖掉或出租，而这都是增加供给的有效途径。因此对个人住房征收房产税，有助于引导住房的合理性消费，降低房屋空置率，缓解房产不均、房源不足这一尖锐的社会矛盾，促进房地产市场的健康发展、促进社会和谐发展。

（二）调节收入分配，缩小贫富差距

房产税从根本上来讲是财产税，财产税又是直接税，直接税的纳税人和税负的实际承担人是统一的。税负无法转嫁出去。在中国，大部分家庭的房产价值占居民财富比重较大。居民拥有房产的数量和价值很大程度上能反映出居民的财富及收入，房产越多或价值越高的居民，往往其收入水平越高。房产税改革通过对税率、面积、套数的设定，让住房面积大、套数多的家庭多交税，而让住房面积小、首套房的家庭少交或者不交税。很大程度上区分出了富人与穷人，在保证人人有房住的基础上，富人想要多购房或者购好房，就必须多交税。因此将个人住房纳入征税范围，无疑将有利于调节收入分配差距的作用。

（三）健全地方税收体系，增加地方财政收入

在一个健全的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既包括生产环节的交易税种，也包括财产环节的持有税种。房产税也将为地方政府提供稳定的税源，一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。房产税改革为地方政府确立新税源，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。

二、 试点地区房产税改革的优点和不足

优点一是地方财政收入在一定程度上有所增加；二是投资性购房、炒房的行为在一定程度上有所遏制，促进理性投资；三是保障性住房的建设有了资金支持；四是促进资源的合理配置和社会的公平。

不足之处表现在：第一，征税范围有限。上海房产税征收对象限定在上海居民新购的第二套房产及非上海居民新购房产上，税改前个人的存量房产不在征税范围内。重庆则限定在主城九区内个人拥有独栋商品住宅 、新购买的高档商品房和在重庆市无户籍、无企业、无工作人员购买的第二套（含第二套）以上的普通住房。而将九区内有本市户籍、有企业、有工作的人员新购房产和九区之外的所有个人房产均排除在征税范围之外。违背税收公平性原则的普遍征税。第二，计税依据不合理。我国房产税按从价计征和从租计征两种方式作为计税依据。从价计征是以房屋原值扣除10%～30%之后的余值为税基来计算缴纳。这种方法并没有考虑房产价值形成的动态过程。会导致在不同时间购买同一城市、区域、类型的房产所缴纳的税负存在较大差异。从租计征税是按对外出租房产的租金收入为房产税的计税依据， 但目前由于人们自觉纳税意识不强，加之税务机关监管手段缺乏，能力有限，因此无形中将会缩小房产税的征税范围。不能充分体现税收平等征税原则。第三，税率设计不合理。2012年上海房产税总收入为24.6亿元，占当年全市财政收入的0.66%，重庆市房产税收入为1.4亿元，占当年全市财政收入的0.08%。从上海、重庆的征收情况来看，征收的房产税收入对地方财政的影响微乎其微，地方政府仍然要通过“卖地”来获得收入，“土地财政”仍在持续。第四，税制无法完全反映支付能力。上海、重庆对部分个人房产是以交易价格确定房产税。税率单一的比例税率征税方式没有充分考虑房产所有人的经济状况和支付能力，将会造成税负分配的不公，进而难以发挥税收调节社会财富分配手段、缩小逐渐拉大的贫富差距的作用。

三、 针对我国房产税改革不足的建议

（一）扩大征税对象

如果只对增量征税，则会严重偏离调节收入分配的目标，应将征税对象从增量扩大到到存量，逐步建立统一、覆盖广的房产税征收制度。

（二）改变计税依据

世界上征收房产税国家大多实行单一制的征税方法，即以房产的估计价值作为计税依据。众所周知，我国房产税是按从价计征和从租计征两种方式作为计税依据。因此，无论从完善税制体系的宏观方面还是从发达国家的普遍经验来看，都应将试点地区房产税的计税依据由交易价格改为评估价格，同时取消以租金收入为计税依据的征收方式，避免因计税依据的不统一，造成税收的不公。

（三）制定科学合理的房产税税率

房产税作为调节社会财富分配手段之一，不仅要符合税收横向公平，还要符合纵向公平的要求。本文建议我国采用累进税率，并综合考虑房屋面积、房屋类型等因素，以此确定科学、合理的房产税税率。

（四）建立完善的税收征管系统

房地产是一个综合性很强的行业，从世界范围来看，征收房产税大多为发达国家，那些国家均有较为完善的税收体系。而我国目前税收体系还不完善，因此需加各部门协调工作，建立有效的信息共享机制，强化房产产权登记制度，并且在地理信息技术和计算机技术的基础上建立包含房产登记、房产估价、房产区位等全方位信息的资料库，强化信息管理效率，减少征税成本以达到更高的效益。

参考文献：

[1] 段智晓，康赣华.现行房产税制度公平性问题探析[J].天津经济，2014（3）.

[责任编辑：方 晓]