那些年，跨界地产的企业

董萍

2014年6月7日，水井坊发布公告称，因本公司业务结构调整，决定注销成都兴千业房地产开发有限公司（以下简称“成都兴千业”）。至此，水井坊完全退出房地产业务。

实际上，水井坊涉足地产行业已经十年，但仅仅成就一个项目，获利甚微。水井坊在回复记者采访时称，公司战略发展要求公司进一步集中优势资源，做大做强公司主营业务，增强公司持续、稳健经营的能力。水井坊清算成都兴千业后，没有子公司或参股公司开发房地产业务。

而水井坊只是大批实业企业跨界房地产失败的缩影。跨界实业的地产企业成功者寥寥，而且越来越难以和主流房企竞争。业内人士分析，这将利好整个房地产行业的长远发展。

十年仅成一个项目

水井坊公告显示，成都兴千业成立于2004年7月，注册资本2000万元，水井坊持股70%。其股权结构为，四川水井坊股份有限公司持股70%，四川千业投资有限公司持股20%，成都全兴房地产开发有限公司持股10%。截至清算终了日，成都兴千业房地产开发有限公司资产总额2681万元，负债总额109万元，所有者权益2572万元。

截至2013年年报，该公司是水井坊唯一一家业务类型为“房地产开发经营”的主要子公司、参股公司，成都兴千业此前仅承办了温江区向阳路215号地块项目。

注销之后，水井坊涉及房地产业务的只剩下成都蓉上坊营销有限公司，营业收入为622.64万元，主要是“全兴蓉上坊”房地产项目车位以及商铺销售实现收入。

尽管水井坊2004年就开始涉足地产行业，但除了酒厂工程项目外，成功开发的地产项目仅有一个。“全兴蓉上坊”房地产项目是水井坊开发的一个住宅项目。资料显示，该项目分蓉上坊一期、二期，于2009年前后开盘售罄，总建筑面积21万平方米，其中蓉上坊二期实现营业收入67108.96万元。

2009年2月18日，四川水井坊股份有限公司发布公告称，旗下控股子公司（成都聚锦商贸有限公司）在成都市郫县共拥有36.7万平方米的工业用地，因政府调整规划，将变更为住宅用地。为此，成都聚锦商贸有限公司需补交土地出让金4.24亿元。

然而，水井坊并未对该项目进行开发。2011年11月，水井坊发布公告称，根据公司发展战略并结合国家宏观调控政策及相关监管规定，公司拟剥离账面土地成本为5.3亿元的郫县房地产开发项目。对此，水井坊公告称，决定要剥离房地产业务以集中精力发展白酒主业。

2013年7月，水井坊董事会审议通过，决定暂缓邛崃新产品开发基地及技术改造项目建设。该项目是水井坊2011年1月审议通过的，当时决定在成都邛崃中国名酒工业园内投资实施公司新产品开发基地及技术改造项目，到2013年年底，该工程的曲酒项目一期一区已完工，已完成预转固并投入使用3.1亿元，水井坊称，暂缓是“因宏观形势及市场情况发生较大变化”。

实际上，2013年在白酒遭遇禁酒令陷入行业调整期之后，水井坊处境更加艰难，因此加速了其剥离房地产业务。2013年上半年水井坊将旗下子公司成都聚锦贸易公司100%股权转让给成都铸信地产开发有限公司；2014年6月水井坊注销控股子公司成都兴千业房地产开发有限公司。

“水井坊涉足房地产，至少有两个考虑。第一，是为主业提供营业场所。随着整个房地产市场变热和土地增长，企业租赁营业场所的成本在增加，所以很多企业有意通过自主拿地和项目开发来开发办公场所。从提供主业空间的角度看，这样做是有一定合理性的。第二，此类企业在主业业绩较好的情况下，也会有投资房地产的冲动。尤其是对于白酒业来说，此前的市场估值看好，产品销售很顺畅，所以有比较充裕的资金，会加快区域房地产项目的开发进程。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为。

“然而随着反腐倡廉制度下，白酒行业受到重创，一方面主业反哺副业的能力减弱，另一方面可能也会拖累主业的发展。水井坊在地产业务扩张上会有比较大的牵制，可以看出，其实在土地市场上没有优势，很难获取新的地块，进而导致房地产项目开发难以扩张。”

跨界地产企业纷纷退出

实际上，水井坊只是众多跨界企业的一个缩影。

2004年，水井坊涉足地产，跨界风起。据不完全统计，2006-2010年，英利集团、奥康、宝钢、民生能源等纷纷以自建或者投资方式进入地产行业。

2011年至2012年，跨界风正劲。包括杉杉、雅戈尔、地奥、国美、阿里巴巴、长城床垫等各界大腕分别以投资或者合作的方式涉足房地产。据不完全统计，此间在房地产领域亮相的行外资金超过500亿元。

与此同时，也有很多企业悄然退出房地产。獐子岛、酒鬼酒、金种子、飞乐股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业等跨界上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。

2012年，喜之郎、中国人寿、九华集团、南宁糖业、复星国际、茅台等纷纷跨界。相反，上市药企中恒集团宣布将逐步退出房地产业务。

业内人士分析，2006-2012年的跨界地产潮，一方面是因为地产行业的暴利，诱使许多其他领域的企业冒进房地产行业。同时，与其原有核心业务的经营有关。如茅台投资自营店是为了白酒业的发展。宝钢涉足钢结构住宅建设，是借其产品特点开展房地产领域的投资。

而2013年后，退出成为主流。2013年，TCL公告称，将把旗下房地产业务转让给花样年集团，聚焦核心业务。实际上，此前惠州TCL房地产公司在惠州、武汉拥有7个地产业务子公司，2013年前三季收入2.5亿元，净利润2130万元。步TCL集团后尘，2014年3月，惠州本土另一家电子信息类“大佬”德赛集团也着手转让德赛房地产公司100%股权。

“2006年前后实业开始涉足房地产行业，最主要是由于房地产行业‘低风险高收益这一关系的诱惑，尤其是在楼市调控之前，房地产行业的高回报率，使得这一趋势更为明显。”严跃进分析认为。endprint

“201 1年处于行业调整期，并且房地产项目周期较长、资金回笼时间长，所以部分企业开始理性思考，纷纷退出。”中投顾问项目总监朱文嘉分析。

跨界成功者寥寥

实际上，实业跨界成功者只是个案，而失败者是沉默的大多数。

“实业企业并非不想进入房地产，而是不太适应。房地产行业有自身的规律、运作方式，非行业内人士难以把握。实业企业在房地产行业成功的案例寥寥无几。”资深房地产专家韩世同分析称。

“实业企业的资源和关系在地产界大都用不上，对地产流程又不熟悉，规则也不太清楚，容易犯错。例如办不下来手续、拖慢流程等。而且一旦违规无从补救。地产公司则有专门的对策和解决方法。另一方面，房地产行业需要建筑、设计、物业管理等多领域的专业人才，实业企业很难一下子聚拢。”韩世同说。

即使1997年就开始跨界地产，目前房地产开发的营业收入已经占其半壁江山，雅戈尔跨界地产，也被外界屡屡指责为“不务正业”，影响主业，不利于公司定位，从而影响公司估值等。

“此类主业为非房的企业，在土地市场上都会有比较激进的做法。如在杭州杭商院地块上，雅戈尔高调拿地，但最后还是得退地。这也说明此类企业做房地产还是有点不成熟。”此前，严跃进曾对雅戈尔进行过跟踪研究。

“雅戈尔最大的弱点在于，产品比较零散，很难形成联动效应，而且也难以树立一个房地产品牌的市场形象。另外，在楼市调控的这几年，浙江很多城市都受到调控的显著影响，这也使得雅戈尔的产品去化面临压力。”

即使是跨界相对成功的美的地产，2014年销售冲刺200亿元的销售规模，并以上市为目标，在颇受关注的同时也饱受质疑。

跨界实业的地产企业成功者寥寥，而且越来越难以和主流房企竞争。克而瑞机构的企业拿地排行数据显示，2009年1～12月，尚有4家跨界地产的企业榜上有名。其中，雅戈尔居拿地排行榜19位、格力地产居26位，金科实业居36位，郎诗置业居49位。而在2014年1～6月的拿地排行榜上，除了金隅股份（建材）外，其他拿地前50强全部是主业为房地产的企业，非主流房企基本都被淘汰出局了。

“非房地产企业的退出将对地产行业产生多重影响：其一，非房地产企业的退出将会释放土地资源和市场空间给专业地产公司，地产公司或出现争夺市场份额的小潮流；其二，整个房地产市场由专业地产公司经营，业内产品开发、营销相对更为专业，并且专业地产公司对市场信息把握准确，能够利好整个行业长远发展。”朱文嘉认为。

（据《时代周报》）endprint